作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ID：cherryhouse2017）
今天融创以631.7亿的价格，从万达手里收购了万达13个文旅项目以及76个酒店，因为金额巨大，引发了外界的各种猜测。
真实的情况是什么？
1万达缺钱吗？
转让酒店容易理解，王健林这两年一直在做轻资产转型，甩卖酒店，就是将重资产甩掉，包括减少房地产项目在集团业务的占比，都是在做转型。
仔细看下，这些项目有四个不变，正是万达在做的品牌管理输出，轻资产运营。
文旅呢？万达不是一直想做的吗？怎么不干了？
这些文旅项目，有的是已经开发完的，有的还在开发过程中，比如青岛项目。但基本上都是附加了公寓，住宅的房地产项目。
万达已经明确说了，要把这次卖掉项目回笼的资金，全部用于还借款。
截至2016年底，万达负债率是70%，卖掉这些资产后，预计万达的资产负债率下降到65%。
但万达是资金链紧张有问题才转让资产的吗？
绝对不是！
在地产行业，70%的负债率算低的，80%以上负债率的地产商比比皆是，比如去年万科、中粮、信达、华夏幸福的资产负债率都超过了80%。
当然了，万科不一样，周转率快，万达重资产多，但总之也不是资金链的问题。这种地产业的大企业，不存在资金融资难的问题，只是融资成本高低的区别。
至于王老板是不是想着以后与融创合作，通过乐视搞线上影院的合作，那是后话了，我想他现阶段还没想那么远。
因为当务之急，是他需要解决万达商业在A股上市的问题。
2政策红线无法逾越
2015年9月2日，万达商业就向证监会提交了招股说明书，去年11月24日，排名167位，今年到7月7日，排名提高到第65位，目前处于已反馈阶段。
按正常来说，从已反馈到发行，主板一周发行两三家，万达最多半年时间就能上市了。
但是，谁叫万达被归属于房地产业呢！
从2010年开始，房企IPO就被叫停了，2012年初，万达商业地产、广州富力与首创置业等3家房企现身于IPO企业在审名单，后来也被暂停，万达才跑去香港上市。至今7年来，还没有房企在A股IPO过。
在去年九、十月份，房地产第二轮调控收紧之前，借壳放松了一段时间，但万达错过了机会窗口期，也难找到合适的壳资源，之后政策收紧，房企借壳又被暂停了。更别说IPO，即使排到你也不允许你上。而这个政策调控周期，又不是一年两年能放松的事。
一位了解真实情况的人士告诉樱桃小房子，之前万达跟证监会一直在沟通，试图说服证监会，但因为调控政策的大棒压着，证监会不敢开这个口子，房企IPO跟正常的流程审核时间没有关系，万达商业已经在“已反馈”状态持续了很长一段时间了。
在今年上半年，万达商业735亿营业收入中，地产业务收入563.4亿元，同比增加11.3%；租金收入为116.9亿元，同比增加34.3%。地产业务收入依然占大头。
万达如果被定性为地产商，想在A股上市是没戏的，这次资产转让完，估计就没有政策面的压力了，这也是万达商业眼下唯一的出路。
上述这位了解情况的人士说，如果他把这些资产抛掉，以及相关的住宅地产业务都卖掉的话，那来自地产的收入就微乎其微，那无论从什么角度看，它都不是地产公司了。
3时间不多了！
说到这里，万达为什么会这么急于回归A股呢？
万达商业在香港上市不到两年就退市的原因，王健林也说过，最主要是公司价值被严重低估，股价长期在公司每股净资产上下徘徊，这种低估值让王健林无法忍受，因为在A股的估值起码高好几倍。
回到2015年，万达决定从香港H股退市后，2016就签了对赌协议。
即万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。
这也就意味着，如果万达商业不能按时在A股上市，万达集团将面临着巨大的“兜底”风险，说通俗点，就是王健林要拿出一大笔钱，来回购股东手里的股份。
要多少钱回购呢？当时股东们出了大概345亿港元。如果再加上10%和12%的年利息，也要380亿港元左右吧。
而且上市之后，IPO也能给万达带来现金流。招股说明书上写了，发行不超过2.5亿股，融资一百多亿，A股估值高，股份抵押也可融资更多。
所剩时间只有一年了，王健林需要与时间赛跑，在无法预期地产调控政策何时放开时，他不可能再慢慢排队，只能选择别的路子。
更何况，走轻资产路线，本来就是万达的战略方向，酒店这些自持的重资产早卖迟卖都要卖，那就不如趁着所剩不多的时间内卖掉，如期完成上市计划。
而且万达还有别的资产都想证券化呢，金融、互联网板块，不赶快上市，怎么把资产装进去呢。
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