来源：樱桃小房子（ytxfz8）；作者：陈小瑛
我的文章留言里，现阶段对房价抱怨最多的，要数成都、杭州、武汉。这三大妖孽，房价屡调不稳。很多购房者百思不得其解，也一直望房兴叹。
今天先讲杭州的。
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看城市的房价涨幅，从统计均价看是看不出来真实涨幅的，因为很多地方被平均了。
跟杭州的一些读者交流发现，杭州楼市2016年开始启动，此轮已暴涨不止一倍。
“杭州去年9月G20后开始大涨，涨幅大多一倍以上，现在热度依然没有减弱，基本都是靠抢，而且大多要求全款，大家都说杭州房价只会涨不会降，因为2022还有亚运会！”
我对杭州房价涨势不熟悉，从当地微信公众号“层楼”摘取了一些价格变化信息。
1、临平北某楼盘，去年G20之前，在售房源价格，仅7500元/㎡左右。G20之后，房价才开始有显著上升。最近三个月以来，该楼盘二手房价，已经从13000元/㎡左右，上涨至17000元/㎡左右。
2、大盘东海·闲湖城，2016年4-5月，当时成交价基本在万元以下，大概9000元/㎡左右。直到去年G20前，成交价也仅仅在12000元/㎡左右。现在呢？近期成交记录显示，价格已在20000元/㎡左右。最高的一套，高达23000元/㎡。
3、老余杭楼盘景瑞·御蓝湾，一年多之前，一手房售价仅6400元/㎡左右。而现在的挂牌价，多数已经突破20000元/㎡，最高的达到26000元/㎡。
4、欧美金融城，此轮从万元左右，涨到现在实际成交价2万8，挂牌价最高的，更是高达4万/㎡。
整体而言，此轮杭州最低涨幅也有一倍，涨的最高的地方超过3倍，原来的远郊区，滞涨区，也都出其不意的后来居上，涨幅跑赢杭州大盘。
新楼盘因为调控限价，有的楼盘确实降价了，但据杭州人说，由于僧多粥少，没有关系还买不到。杭州市主城区新房住宅成交均价已经突破3万+。
由于新房限价，目前杭州新房二手房倒挂现象明显。今年前五个月有所回调，但下半年以来重回升势。二手房均价已到2.4万平米。
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为什么杭州调控了，楼市还这么疯狂呢？
先看下调控政策的松紧程度，杭州今年3月份进一步调控。
比如改善型需求，只要有贷款记录，即使房子卖了，再买首付要6成，这一点，比苏州和深圳的5成都要严。
杭州还出台了住宅3年限售政策，这个北上深和苏州都没出。
凭心而论，杭州的调控政策，跟兄弟城市一对比，更严。
但为什么北上深和苏州楼市都冷静下来了，而杭州还这么疯狂呢？
难道真如他们所说，杭州是人间仙境，与众不同？
我2011年去过杭州，印象不错，西湖很美，文化底蕴很深厚，宜居城市。
哦还有一个明星阿里巴巴，带动了相关高端人才就业，这些都是很多人认为杭州房价暴涨的原因。
在杭州人自己看来，杭州经济发达就业机会多，又是旅游城市，浙江各地级市哪个不想到杭州置办点房产呢，杭州人估计只占市场2成，浙江省内人卖房的多。
但这些并不是今天才有的，早就生成了。为什么杭州在上一轮调控中，房价跌的只比温州差一点？难道那时候大家就没有发现杭州适合人类居住吗？
修几条地铁，举办一场大会，这并不是杭州独有的，其它城市也没见因为这些因素房价就上涨的啊。
浙江藏富于民，老百姓是有钱，前几年整个浙江都陷入了借贷危机，中小企业倒闭如潮，经过几年的阵痛，有的如今已经成功转型。温州，宁波是典型。而杭州是浙江的中心城市，吸引的是全省的资金。
但这也不是主要原因，要这么讲，北京上海深圳吸引的还是全国的资金呢。
3到底是何原因？
经杭州本地的很多购房者向樱桃小房子反映，今年这一波涨都是拆迁户推高的。
说杭州满城都是拆迁户，一点不为过。很多读者都跟我反馈过，现在主要是拆迁户在买，都是手持千万现金，四处找房。
“我们是08年开始拆迁的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分现金，直到2015年开始鼓励货币分房，目前每户全款差不多1450万左右，但基本上拿1-2套房子，其余拿现金全款去买一套商品房，一般人肯定竞争不过，目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”杭州本地一个拆迁户在樱桃小房子粉丝群里说。
2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造，将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。2017年将是杭州历年来拆迁量最大的一年。
据不完全统计，2016～2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划，拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。
拆迁补偿以住房和货币化安置同时进行，房子拆完还没有建新房，就先给你钱，拆迁户有钱了就去市场上买房。
拆迁量那么大，需求突然激增那么多，市场短期哪有那么多房子供应呢，从去年以来，杭州的供应面积明显小于签约面积，严重供不应求，所以房价不涨都难。
截至9月27日，杭州新房可售套数是95299套，其中住宅是37227套。市场的非住宅商品房存量比较大，但住宅存量还是非常有限的。
去年一年，杭州新房成交量超过20万套，按今年8月份的成交量计算，新房成交16079套，现在的存量也就是6个月的库存，而住宅就更少了，大约只有3个月的库存。目前杭州的库存量已经下降到了2012年。
杭州上一轮楼市，是2013年、2014年，进入谷底，2015年库存到达最高峰后，楼市见底，2016年开始飙升，虽然今年多次调控，但房价继续坚挺向上。
2016年，是杭州换房族和刚需的天下，而到了今年，成了拆迁户和外地投资客的舞台。
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按道理，如果没有货币化安置的拆迁，经过几轮严厉的调控，杭州楼市应该平息了。
一边是调控强压价格，一边却在大拆大建，人为制造需求推高二手房价格，不明白杭州为什么那么急于改造所有城中村。
如果真是为了调控，杭州就不应该实行货币补贴，拆迁户全部回迁，也不至于让他们去有限供应的市场抢房推高房价啊。
从城市竞争力来看，杭州土地财政非常严重，去年杭州的土地出让金超过1600亿，与公共财政收入的比值为156%。
我无意贬低杭州，但凡是依靠土地财政的，其实都说明，一个地方的税收收入是不足的，缴税不多的企业综合竞争力会很强吗？
我大深圳就不靠土地财政，深圳2016年一般公共预算收入7901亿元 ；而杭州一般公共预算收入才1402.38亿元。差了好几倍。
如果从这点看似乎就有答案了。政府没钱，只能靠房地产，靠短期大规模的拆迁，人为拉高房价，从而拉高地价，这种饮鸩止渴的方法，能够坚持多久？
杭州把临安撤县设区，确实可以拉低房价均价，但仅仅依靠数字上的调控，来达到向中央交代的目的，对购房者而言，简直是一种愚弄。
整个杭州是1.65万平方公里，920万人，其中市区是8000平方公里，人口大概800万。
对比之下，深圳2000平方公里，常住人口1100万，面积只有杭州的四分之一，人口比杭州多三百万。
目前深圳的房子均价在5.4万左右，此轮普遍上涨翻倍，今年市场算比较平稳。
从土地面积来看，我觉得杭州房子没有那么稀缺。跟杭州一比，我突然感觉深圳是洼地了。其实不是深圳的房价低，而是杭州的房价涨太多了。
如果不是人为制造大量需求，杭州房价凭什么比深圳的涨幅还大！（完）
