昨天看到我说定向降准不利于房价降的信息后，有些指望房价下跌的人精神要崩溃了。还有的甚至认为我已经空翻多了，市场上最后一个坚定的自媒体空军总司令阵亡了。
呵呵我还没死，我重申一遍，从今年到2020年前，我坚决不会投降的，虽然现在国内方向不够明朗，一会利好，一会利空，但外围环境一直很明确，想让我投降，除非美联储不缩表了。
1从政策面来看，是好像紧锣密鼓在出台，租售并举，租售同权，共有产权等所谓的长效机制，都被解读为终结楼市上涨的杀手锏，什么炸弹，炸雷的喧哗形容词，大家自嗨就完了，别当回事。这些根本不构成房价短期调整的因素。
调控政策似乎也没停过，我原本也是赞不绝口，但最近发现，很多地方失效了。
到底哪里出了问题？
这一轮调控，中央给的指导方针是因城施策，由各地方根据情况自己制定调控政策，这就造成了各地方阳奉阴违，能不出就不出，实在顶不住了，象征性的做做样子，尽量宽松，拖延，或者看看兄弟城市是怎么出的再说，只要住建部不来屌我，我就不出，或者第一次调控先宽松点，压不住了，过几个月再出台第二次。
而且一二三四五六线，去库存的节奏不一致，资金炒完一线炒二线，炒完二线又去三四线，所以政策上也难以统一，地方主动去泡沫的决心不够大。
上海和深圳就是难兄难弟，同进同退，深圳跟在上海屁股后面，上海不出，深圳也不出，还在数据上，通过限价，高低盘相配制造出了连续下跌11个月的“好成绩”，以此减轻进一步调控的压力。到现在，上海深圳也没出限售政策。
在抵制调控政策上，武汉是典型，哪怕房价涨上天了，民怨沸腾，房企捆绑装修，车位，变相涨价，一房难求，反正我就不出政策，多次顶住住建部的压力，也不全城出限售政策，顶多是让长江新城限售应付一下。
在限购限贷上，很多城市的二套仍然只要四成，能不限购的郊区，县城尽量先不限购，实在看不下去了再补刀。
在棚改政策上，地方政府尽量把中央给的额度用足，该拆的不该拆的，全拆了，杭州、济南、海口、成都是典型。人为制造需求，短期供给量又跟不上，造成严重供不应求。想让地方政府主动放着肥肉不吃是不可能的，只能靠中央从源头上掐断棚改的资金，才会停歇，但现在还在如火如荼的进行。
中央指望地方政府能够主动调控抑制房价，也不现实，除了北京和环京地区，靠近衙门，不好假装应付之外，其它地方的调控，都是敷衍。
所以这一轮调控，声势浩大，但你会发现效果其实不明显，这跟2010年由中央统一调控，出台各种国几条，完全不同。
2当然，主要还是货币政策不同，上一轮，2010年10月启动加息，到2011年7月，一共加了5次，效果很快就出来了。
这一次，虽然各地房贷利率有所上浮，但我们的基准利率一直没变，仍然处于历史低位，跟2010年比起来，哪怕是上浮10%，利率还只有09年、2010年的基准水平，上浮30%，利率到达6.49%，才回到2011年年中-2012年年中的利率水平。
2008年楼市崩掉前，央行连续加息，到07年12月底，利率最高7.47%，市场终于垮了。 （金融危机是放大了影响，但没有金融危机，楼市也会跌）
这么一对比，现在的利率确实低.。当然，我觉得不一定非要加到07年的高度，因为这一次的居民杠杆率比07年高多了，加到6%以上，很多人的月供压力就大了。
但他们可能还是不会抛售，为什么？虽然利率是高了，但首付和月供的钱反正都是银行借来的，无所谓，还有资金周转就可以。
现在的问题确实是银行资金太多了，房贷没额度不允许贷了，又给你搞消费贷，现在严查消费贷进入楼市了，又转为经营贷。各种名目的贷款产品，就怕你不贷。
总之，市场资金还是太宽裕，所以我觉得真没有定向降准的必要，虽然出发点是为了小微企业，但你们去问问身边的小企业，这些年，融资难的问题解决了吗？
这几年搞供给侧改革，上游的国企倒是满血复活了，下游的中小民营企业，因为成本暴涨，却离倒闭更近了一步。现在又一刀切搞环保风暴，很多小企业直接关门大吉。
但不是我觉得不该降准中央就不降准啊，打嘴炮没用，我们能做的只有评估降准后的影响。
3有的人瞎说我持续看空了一两年，幸灾乐祸的表示我被打脸了吧。
至少时间上你搞错了，其实我公号是今年2月底才创立的，3月份开始写文章看空一二线已经暴涨的城市，看多三四线上涨，二线其实也要分门别类，节奏不同，比如苏州、合肥、厦门就是去年暴涨。
去年没怎么涨的，比如西部的省会城市西安、昆明、南宁、乌鲁木齐，东三省省会，还有呼市这些弱二线，粉丝每次问我能不能买，我都是先问这一轮涨了多少，比如只涨了20%-30%的，我都是强烈推荐赶快买，涨了50%以上，价位比较尴尬，我也不好帮你决策。（可以翻看我历史文章求证）
当然有几个强二线，比如武汉、杭州、成都，我承认今年确实没有看准，今年3月份后还在暴涨，所以我也在反思原因，即时修正错误。
而一线城市，我一直只提北上深，广州排除，因为广州是去年下半年到今年上半年才开始暴涨的，一线中最后一个涨的，晚涨补涨很正常，所以节奏不同。北上深市场，今年3月份北京调控之后，确实是趋于稳定，其中上海和深圳，是去年10月见顶后稳定的。
包括合肥、苏州、厦门、南京、郑州这些强二线城市今年市场也是趋于稳定的。
4说重点，未来怎么走？仅供参考，不作为投资买房的建议。
国内，我看空的逻辑是：
第一，从政策导向来看，中央会坚持调控，两三年内不会放松。
第二，已经翻倍的城市，市场刚需和改善需求的购买力已经羸弱不堪，接不起盘了，下一波韭菜需要时间积累首付。
第三，此轮去库存，老百姓疯狂加杠杆，一线和部分二线已快到加无可加的程度，只要货币稍微收紧，就很危险。
第四，一二线城市在加大土地供应，2年后可以形成市场供应。
国外，开始进入加息缩表的周期，现在是全球化时代，美联储这十年来放的水，要回收一半，市场的流动性会越来越紧，我们的钱慢慢流出了，房企去海外融资的成本只会越来越高，高到慢慢你就承受不起了，甚至是借不到钱了。
变数在于，我们是主动去泡沫，还是被动等到美联储来绞杀。
目前来看，主动去泡沫的积极性不够。
第一，调控旨在稳住房价，抑制泡沫不破裂，若继续膨胀，系统性风险很大，但是，我们的货币政策现在没配合起来，比如二三四线大量的棚改还在推行，这其实就是定向宽松，还在吹泡沫。
第二，现在为了实体经济，还要定向降准，释放的信号非常不利于控房价，对外的官话是货币不松不紧，其实货币环境还是不紧。每个月的人民币贷款量都是上万亿，六七成是房地产贷款，信贷总量还是大。为了稳增长，同时CPI不高，所以我们的基准利率上调会很谨慎。
为了平衡，我们采取了定向对房地产加息，收紧房企的融资。
第一，对个人加息的效果，我上面说了，只要钱有来源，加几次息，那些炒房的都扛得住，只有一种情况，对他们抽贷，包括对存量抽贷，就是发现你的钱用于炒房的，让你提前还款，这就有杀伤力。
第二，收紧房企融资，看能不能持续，比如说持续限价网签，让开发商回不了款，比如限制房企发债，开发贷收紧，拖到房企把余粮花完，没办法，被迫降价。但这会出现一个现象，二手房和新房价格倒挂，直到市场的供需平衡，二手房市场的业主资金拖不住被迫降价。
5现在连房企大佬都不敢清晰的作出判断，更何况我。因为不确定性在于，我们的定向加息效果，跟货币定向宽松，哪一个给市场带来的影响大，如果前者不如后者，那泡沫就会继续膨胀。如果后者不如前者，那市场就可以稳住。这个需要市场验证，不是谁能拍脑袋就可以预测到的。
一线城市，北上深，明年市场会稳定为主，说不定还有下跌，因为调控政策不会放松，北京四季度估计会反弹，因为调整了半年后，有的需求会等不及而入市。
二线城市，分强二线，弱二线。目前已经稳定的，随着供给量增加，库存上升到12个月以上的，明后年会稳中有跌，那些还在大规模大拆大建的，在库存量没有回到6个月之前，上涨压力确实还存在，后面看政府会出台什么举措压住吧。
三四线城市，其实也分，有的已经翻倍了开始调控了，上涨就基本没戏了，有的还没有大涨，指50%以下，还没调控，明年房价还会飞。
今天一个湖南新化的粉丝问我，当地房价只有三千可以买吗，我说刚需闭着眼睛买，建安成本都两千了，五线，这一轮去库存也会沦陷，估计明年轮到五线了，疯狂时，根本没人去计算当地人口流入还是流出啥的了，如果你想投资，最好别买新房，拿到房产证的周期太长，记得买二手次新房，涨50%-100%就卖掉。拿着升值的钱，过几年去一二线买。
总之，对于已经翻倍的城市，我是观点鲜明的认为，不应该投资了，你说是刚需，有钱，又急着住，那随便吧。否则，如果你囊中羞涩，需要四处凑首付，我觉得已经没必要焦虑了。
如果我们货币还不收紧，我估计三四线也顶多持续到2020，这一轮棚改计划结束，同时，是美联储缩表的第四年，那时候，我们不想刺破泡沫，也会被动的刺破了。
有些人说，能跌多少？涨一倍，跌30%，还是涨了。你在涨50%之前买入的，肯定风险不大，50%-100%，勉强不怕，但翻倍以上买入的，下跌的时候亏损几率是明显大于你盈利的。如果你的现金流可以承受，那请随意。
我再重申一次，我只是发表自己的观点，认同你就参考，不认同你就当我放屁，没有人拿把刀架在你脖子上叫你买或者不买。
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