2017年10月17日 00:20:11 樱桃小房子

来源:樱桃小房子(ytxfz8);作者:陈小瑛

武汉又出套路了,先写武汉,成都的读者请等等!

1

房价涨了多少?

先看二手房,在武汉四环以内,基本上二手房都一两万以上了,从2016年以来普遍翻倍。以下数据都是来自链家。

1、位置较好的江汉片区,靠长江的小区代表,和记黄埔世纪江尚,2016年3月新房售价是2万,目前二手房单价在3.8万左右。

2、紧挨光谷广场,2号线地铁口物业,在武汉大学城片区的保利华都,2016年3月7日,123平米3房,成交价11789元/平米,今年7月25,同户型成交价23895元/平米,涨幅翻倍。

3、东湖高新区,光谷8号 ,2室1厅 ,81平米,2016年2月19日成交单价是1万/平米,今年9月13日成交的一套81平米的成交单价是20243。

4、二手房放盘最多的江岸区后湖片区,大概涨了80%左右。

5、武昌区基本上都是翻倍。绿地国际金融城一期,2室2厅, 86平米,2016年2月1日成交单价是14594元/平米,今年8月10日成交的一套86平米是35847元,每平米上涨2.1万,涨幅245%。复地东湖国际,武昌区售价最高的一个二手盘,2016年2月的价格在2万左右,今年9月的价格在4万左右,涨幅也是翻倍。

再看新房,如果从本轮房地产去库存算,2016年开始算,新房也翻倍了。

下面的链家新盘地图,目前很多楼盘都处于待售状态,估计就是捂盘吧,等着卖高价。

新盘价格因为政府限价,目前大概比二手房便宜10%左右,比如后湖二手房价在20000元/平左右,比新房价约高出2000元/平。有的楼盘相比前期跌了,买到就赚到的心态,导致武汉新房普遍一房难求。

于是就出现了这个段子,“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的请把小黄车挪一挪。”常见半夜鸡叫偷偷开盘,买房要靠关系。

据“汉口买房”统计,从2016年10月到2017年10月,这一年限购限贷的时间里,394个项目,其中武汉本地项目379个,鄂州项目15个。除开纯新盘,以及无加推、仅一次加推的项目,可统计房价涨跌的项目还剩199个,其中上涨项目141个,下跌项目10个,无变化项目48个。涨的最多的是下面这几个楼盘。

武汉主城区房价排名:江汉25936,武昌25772,硚口19941,东湖高新17755,江岸17354,洪山15725,汉阳15003,青山12800,经开12278。

武汉远城区房价排名:东西湖12199,江夏10263,黄陂8819,蔡甸8170,鄂州6850,新洲6292,汉南5937。

同样是限购限购一年来,武汉主城区房价涨幅:青山区17.35%,经开区14.86%,汉阳区12.89%,武昌区12.36%,洪山区9.98%,江岸区8.81%,东湖高新区7.17%,硚口区6.38%,江汉区2.73%。

远城区涨幅:汉南区34.18%,新洲区32.01%,蔡甸区29.78%,黄陂区20.8%,江夏区10.99%,东西湖区7.33%,鄂州63.29%。

呵呵按照武汉官方的报道,房地产市场继续保持平稳的发展态势。(糊弄小孩的)

2

楼市现状

关于武汉最近的市场行情和乱象,我精选了几条国庆后武汉读者给我的留言。

1、坐标武汉,我一个刚毕业的朋友这一个月买房受尽了苦,新房被政府压价价格便宜但是买不到,想买得私下给开发商塞20万还不知道找谁塞,买二手房因为房价上涨太快连续两次被房东毁约,替他心急。

2、武汉现在新房也是一房难求,比如汉阳区某盘,偷着开盘还抢的打架,后来干脆半夜开盘,也基本是秒光,原因是二手房均价1.7万,新房因房管局不让涨只有1.5万,加之买房的人又特别多,所以出现了这种抢房的情况。武汉的大部分新房秒光基本上都类似。

3、国庆看了武汉的盘,全是房价+精装修,但装修明显水份大,这是变相加价!首付时要把装修的部分付清!这让刚需非常难受,几乎没有毛坯房。

4、武汉是各种茶水费,九月开始越来越多必须全款的盘入市,半夜认筹,半夜临时开盘,或者楼盘A借用楼盘B的营销中心认筹只通知“少数客户,各种怪象,别的城市升级了限购政策,武汉政府坚持扛住不动。

5、武汉基本都带精装修,且精装修得全款,肯放贷款的银行不多。刚需十一上车,明天去交首付。办理的建设银行的贷款,支持装修贷款,贷 9 年。现在贷款利率上涨 20% 。

6、武汉从去年春节到现在我关心的几个二手楼盘涨幅在50%到70%,汉口中心城区新盘最近减少,万科的几个新盘平稳推盘,价格稳中有升,买方观望气氛较浓,个人感觉异地人在汉置业是新盘买家的重要来源之一。

7、武汉继续在日光,不会限售的!地方政府一直在鼓励买房!都有套路的!光谷东,涨的疯,中法新城蔡甸已经更疯了,一些垃圾开发商已经鸡犬升天了!这么多人连夜排队,避开监督夜间临时开盘,到底在监管还是默认?

3

库存量极低

其实不是武汉暴涨,其它城市都暴涨,只是具体到每个城市,爆炒的原因又有所不同。上次我分析的杭州今年还在暴涨,主要是因为大规模棚改的原因。

武汉呢?

一方面是因为库存过低,供给量不足,另一方面,是地方打的一手好牌,导致需求量源源不断。

根据武汉市房管局的市场供应计划,今年全年商品房供应量将达到3800万平米,而住宅部分预计会达到2400万平米左右,而前三个季度累计新增商品房1847万平米,商品住宅新增供应1348万平米,距离全年目标仍有较大地距离。

而成交呢又持续热销。

据亿房网研究中心的统计数据显示,九月份武汉新建商品房共成交21019套,其中商品住宅成交12794套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交3904套,商铺和写字楼等其他非住宅成交4321套。全市商品住宅成交量环比增加7.2%,同比减少31.7%。

今年前3个季度,武汉累计成交新建商品住宅约12万套,创历史新高。去年全年成交29.28万套,而商品房成交了34.38万套。排名全国第一!

武汉这些年的新房成交量真是连续傲视中部兄弟省会城市。

目前库存还剩多少呢?

今年5月份,媒体的报道是只剩1.6个月,目前还剩多久,我在武汉房管局网站上没有查到官方数据,从供给量和成交量来估算,应该不会超过3个月。

今年市场的新房供应量,主要取决于过去两年的土地供应量,应该说,武汉这几年的供地并不少。2015年武汉土地出让宗数为451宗,出让面积为2193.01万平方米。2016年武汉土地出让宗数共为374宗,土地出让面积为2026.87万平方米。

不过过去两年土地流拍率比较高,成交量相比出让量低不少,但去年比前年整体还是好点。

据武汉新浪乐居不完全统计,2016年武汉市共计成交约161宗地块,成交金额1075.53亿元,首次突破千亿大关。

因此,市场未来潜在的供应量应该不少,但超过一半集中在远城区。目前房企都在捂盘惜售,同时也是因为限价的原因,低了不想开盘吧,但明年总要面市啊。

据亿房网统计,四季度会迎来楼市供应的喷发期,10月份全市预计会有多达78个项目开盘加推,汉口以及光谷区域将成为市场重点供应区域。根据武汉官方的说法是,到年底,库存量有望回到8个月。

而另一方面,从需求来看。

据说武汉去年拆迁很多,给市场贡献了大量需求,今年的棚改比去年少了点。今年的购房群体,主要来自外地人。

通过大数据调研分析,发现其中接近四分之三的人都来自湖北的其他市(荆州、孝感、黄冈地区的人最愿意在武汉买房),25.4%的人来自其他省份,河南人比较多。这说明,外地购房者依然是武汉房地产市场的消费主力。

从年龄结构来看,年轻人正逐渐成为武汉购房主力。其中,27岁左右购房需求最强烈。

这一点,其实是核心省会城市的共同特色,武汉和成都、长沙、合肥差不多,教育、就业、医疗等条件集中,都是该省唯一的中心,对周边城市人口吸附力强,购房群体超过一半是靠该省的地市级,以及在外地城市打工计划以后回去的本省人。

在房价上涨时,这些外地人都跟风来了,原本不打算买房的,都害怕涨以后再也买不起了,于是都来追涨了。

至于限购,一般都有亲戚家人在本省,找个买房名额通常不成问题。

4

调控不力

下面我们来看看武汉的调控政策。

去年下半年连续出台四次限购政策,8月31日武汉限贷政策落地,二套房首付提至4成。10月3日,武汉重启限购,主城区二套房首付五成。11月15日武汉限购加码,外地人买首套房需社保缴满两年,外地人禁购两套,本地人禁购三套。12月22日,武汉扩大限购范围,新增江夏黄陂东西湖,但还剩下蔡甸区、汉南区、新洲区、黄陂部分地区(如横店、前川)不限购。外地人在武汉不限购区域是不受限制的。

即使在今年4月底,武汉库存只剩1.6个月,武汉后来也牢牢顶住了住建部的压力,没有进一步出台其它城市纷纷跟进的限售政策,仅仅局限在长江新城近期起步区内限售,出了跟没出一样。这一点,长沙就听话多了。

正如上面这图中所说,在两次最紧要的关头,武汉都即时想办法通过放松落户,达到市场需求无缝对接的奇效。

据武汉市官方介绍,为了在新一轮人才争夺战中赢得先机,今年1月,该市提出实施 “百万大学生留汉创业就业工程”;3月,宣布大学生在读期间,可以个人名义缴存公积金,解决留汉大学生住房难问题;4月,全面放开大学生落户门槛;设立人才安居房建设基金;每年提供1万个以上基层社会服务岗位,吸纳大学生就业。6月,出台9项贴心政策措施,涵盖安居落户、促进就业、支持创业各领域。

说的比唱的还好听,也许我们不该怀疑武汉吸引人才的决心,但客观上,通过放开落户,达到了变相放开限购的目的,导致了市场需求进一步释放,加剧了楼市供不应求的紧张局面。导致了今年上半年武汉楼市的疯狂局面。

然而,在住建局的统计数据上,武汉的成交价并没有涨多少,而是“保持平稳”!

反正数据都是做给上面看的,保持平稳,也就可以免遭进一步调控了!

武汉房价要“保持平稳”,其实很容易,因为远城区成交占比一半,多上些低价盘,立刻就可以拉低房价。

就在今年国庆前,武汉市房管局出台政策,然后也被列入媒体广泛报道的新一轮调控名单中,然而,一看内容就让刚需吐血。

调控规定“在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。”

完全不见硬一点的政策,连个限售都没有!所以有武汉的刚需跟樱桃小房子抱怨,这是哪门子调控!

下半年,武汉市场开始变化!

由于贷款利率上涨过快,十月份来,市场开始变冷,二手房市场放盘业主心态也在变化,放盘价格出现松动。

然而,武汉托市举措又来了!

8月,武汉提出让大学生以低于市场价20%买房,10月11日,武汉正式发布留汉大学毕业生落户、住房、收入新政。专科以上落户零门槛,不超40岁,拿着毕业证就可以落户。大学生在读期间,可以个人名义缴存公积金,号称这一招可以解决留汉大学生住房难问题。买房租房打8折,还有最低薪酬控制:大学专科生4万元、大学本科生5万元、硕士研究生6万元、博士研究生8万元。

武汉每年有30万大学生毕业,这个新政目标,是想确保今年留下18万大学生,5年留下100万大学生!

武汉这个大学生落户政策,又引发了一些购房者的恐慌!很多人都问我这个政策的影响。

不得不感慨,武汉套路真是深啊!

人为在制造楼市恐慌!羊群效应武汉不会不懂吧?

5

未来走势

靠这个就可以挽留住人才了吗?也要问企业愿意给出最低工资不,还要看大学生愿不愿意留在武汉呢!

武汉的产业发展怎么样呢?

2016年,武汉GDP首次突破万亿大关,1.19万亿,确实是中部城市第一名。增长7.8%。但武汉的GDP主要靠投资!

看看,去年武汉全社会固定资产投资7093.17亿元,其中,房地产开发投资2517.44亿元,占比达到35%,超过三分之一,也难怪武汉把房地产当自己的亲儿子一样小心呵护着,对武汉经济贡献大啊!

再看看武汉的财政收入,2016年全年财政总收入2423.2亿元,比上年增长11.8%,其中地方一般公共预算收入1322.1亿元,这其中税收收入又只有1091.9亿元,增长7.5%。

而土地出让收入呢,去年首次突破千亿了!比肩武汉的税收收入!可以说武汉是不折不扣的依靠土地财政的城市。

数据显示,2016年末,武汉常住人口达到1076.62万人,比上年增加15.85万人。武汉面积8594平方公里,面积比广州上海大,比北京小一半。

长期来看,武汉还是有潜力的,毕竟人口多,又是湖北的唯一一个中心,也是中部的龙头省会城市。

但大家关注的重点是中短期,比如五年内会怎样。

短期,比如一两年内,武汉市场还是会以稳定为主,已经涨翻倍了,向上的空间不大了,哪怕是政府极力的维护市场,创造需求,但随着贷款利率的提高,市场的购买力会逐渐承受不起,刚毕业的大学生,除非是人家家里支持首付,不然哪来的钱买房,一部分人会慢慢率先离场,赚足了一倍,满意了,拿着现金,等着去一线城市抄底。

据樱桃小房子了解,已有一些投资客开始套现撤出武汉。刚需该买的都买了,现在主要是一些没有经验的购房者,也就是大妈级的人在跟风买,虽然不一定是投资,有可能是担心再涨,先买了以后再住的打算。

但为什么暂时不会跌呢?因为这些买家也不着急抛售,一是手里头还有资金支撑,毕竟现在弄几个消费贷是太容易了!二可能也是打算以后住的,亏不亏无所谓。

而中期,比如两年以上到5年内,我觉得会有下跌空间!比如20%以上。(呵呵别问我怎么知道的,幅度其实是我瞎蒙的,市场规律,涨狠了就需要回调。)

为什么?2年后,市场的供应量慢慢就跟上了,而需求这一波集中释放完了,韭菜需要时间培养,而且一旦下跌预期形成,本来想买房的,都要观望了,市场永远都是这样,买涨不买跌!

哦下跌预期怎么就能形成的?这就跟国内外的货币大环境有关了,未来五年的调整趋势已定!不确定的只是时间点来的迟早而已!

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