2017年11月07日 23:10:34 樱桃小房子

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先看下这个新闻:

日前,建行在深圳与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司,以及比亚迪、方大集团等10家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,推出5481套长租房源。

本次首批推出长租房源包括碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新房源,主要面向具有稳定居住需求的人群。

建行还推出了“按居贷”,目前执行个人贷款基准年利率,额度最高100万,最长期限10年。

不止是建行,还有其它银行都准备进入长租市场,为什么银行会进入呢?

首先,建行政策敏感度高,响应国家号召,名正言顺的开展业务。

其次,建行需要揽存款,需要寻找优质的零售业务。建行的租房贷款准入门槛很高,要求你有较好的信用能力,用建行卡发放工资,要求公积金缴存比例或社保等,实际上是让贷款人给建行贡献存款。银行跟房企,都有一个抽屉协议,可以确保房企的资金回笼,银行得到了租房者的存款贡献,因为你在建行开户,资金通过建行来走,现在银行储备金较高,可用资金比较少,实际上是做小微消费贷款,又能增加明年准备金降低的空间,因为只针对企业租赁的客户嘛,还符合今年降准的要求。

建行推出的按居贷,就是一种消费贷款,现在银行都在抢滩优质客户的这份蛋糕。给这些大企业合作的员工贷款,也都是优质客户。

然后,房企为什么愿意放出房源由售转租?

第一,这是房企的如意算盘,建行合作的几个房企,他们有些房子不愿意卖,因为政府限价,房企都觉得现在贱卖了,深圳很多房企惜售的心理很重,租出去,房企暂时就可以不用担心因为捂盘惜售问责而卖房了,通过租赁起到了变相捂盘的作用。

第二,房企也回笼了部分资金,以前如果是分别出租给散客,最多是收三个月押金,或者一年半年的租金,对房企的资金链是个考验,所以很少有企业会选择租而不卖,而现在通过长租模式,房企跟银行签的长租贷款合同都是20年,住宅总共70年产权,相当于提前出让了20年的使用权,让房企提前回笼了资金,银行充当了包租婆的角色,再放租给别的企业,比如比亚迪、方大集团等,他们以整租的方式包下来,分租给员工。

总之,国家在长租公寓上有政策扶持,比如税收减免,比如土地优惠,银行和房企肯定会打政策的主意,一来响应了政府号召,二来自己也占了便宜。

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长租公寓,以后会是房地产长效机制中,其中一个发展方向。

对于追求生活品质,暂时又买不起房的白领阶层来说,长租公寓是受欢迎的,因为既解决了低端居住的问题,又带来了稳定的租房生活,不用再担心被房东驱赶,不用担心随意涨房租,这些都更有保障了。

但对城市的低收入阶层来说,装修和环境都升级了的长租公寓,可能不是一种幸福,而是一种烦恼,生活负担明显增加。

近日就有租客在网上发帖子抱怨,因为房企与村里合作运营的新模式,他们被驱赶走了。

目前,深圳万科通过承包整栋农民房的方式,进驻长租公寓比较多,主要是承包下来,与房东签长期合同,比如十年租约,万科重新装修设计,置办家具,租客拧包入住,由万科统一管理。

但可以想象的是,这种重新装修过的房子,房租必然要比原来高出不少。万科说只高10%,如果真是这样就好了。

而目前深圳市场,很多做长租公寓的公司,在通过重新包装后,房租直接翻几倍。

比如魔方公寓,有租客抱怨,以前在这租住(下图),房租只要950,这个房子被整栋收购后,现在每间最少3200起步价!旁白的农民房也跟着涨价。直接拉高了租房客的成本。

未来,深圳这样的长租公寓会越来越多,其实这种市场选择的结果,也是变相的驱赶人,在城市里的低收入阶层,会因为租不起房子而离开这里。

目前深圳就是因为有大量的农民房,提供了60%的租房市场,降低了生活成本,才吸引了这么多外来廉价劳动力,相比商品房,同样的大小,农民房租金只有商品房的三分之一。

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另一个长效机制,就是房地产税了,这几天也有新的说法。

财政部部长肖捷在《十9大报告辅导读本》中谈到:

要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

立法先行,就看明年两会期间的结果了,会不会提交人大,今年两会的时候,说的很明确,今年房地产税没有提交人大审议,如果明年提交了,就有希望,所以上次宁夏的那个房产税文件,是乌龙,但触动了大家的神经,以后出现这种不要再大惊小怪了,首先需要人大通过立法。

充分授权,应该是会授权给地方政府,就像现在的土地出让一样,也是地方自主,地方政府根据当地存量房和增量房的市场来决定税率。比如一线城市,早已经是二手存量房市场了,而每年卖的土地也有限,那估计税费也会定的比较高,因为靠存量房收税嘛,二线城市就分城市了,如果还是新房市场交易占主导的,政府还是依靠土地财政的,二手房成交总量不大,反正也收不了几个税,不能打击大家买房的信心,那可能就会比一线税费少点,三四线城市就更加了,基本没多少二手房成交量,主要靠卖地,那收税估计也不高,不然谁还去投资买新房啊。

分布推进,估计不会所有城市一次性推出,可能先由一些热点城市试点推进,还有一些不同性质的房屋,比如小产权房,估计也不会与商品房一起征税。

肖捷文章中还提出了适当降低建设、交易环节税费负担,这也是国外的经验,为了提高炒房成本,达到抑制炒房的目的,就只能这样,提高你持有房子的成本,而降低交易税费,则可以提高市场的交易活跃度,也不会误伤刚需客。

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