2017年11月08日 21:50:19 樱桃小房子

   注:以前的樱桃小房子已经切到了新微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),很多老粉丝已经失联,如果你觉得我发的文章不错,麻烦你帮我转发出去哈,让更多读者知悉我已经换到樱桃大房子啦!感激不尽!

我有七八年没去过海南了,上周末去三亚散心,发现变化很快。上一次去还是2010年1月份,正是海南被批复国际旅游岛后,房地产疯狂炒作的时候我去采访。所以这次回来讲讲海南,算是给大家投资买房一点启示吧。

1

这一轮海南楼市启动,主要是去年四季度开始,虽然今年价格也涨了不少,但远不如2010年的那一轮行情那么狂热。

找了几个2010年我去三亚踩过的盘,跟现在价格做下对比。

1、凤凰岛,2010年1月11日开盘当天,从之前的内部认购价3.5万涨到6万元/平米,然后因为人太多,立刻飙升至7万元/平米,700套房一天内被抢光,购房者抢房,开发商则是抢钱。并要求一次性付款,不接受按揭贷款,抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万,这价格直接秒杀北上深现在的豪宅,不过疯狂的时候,也没人觉得贵。

我当时采访的一个温州投资客,认购了一套131平米的房子,九百多万,房票花了一百多万,还有大几十万的税,总成本接近1200万左右。结果,后院起火,公司资金周转不开,2013年以500万卖掉了,亏了700万,还有这几年的利息钱。

今年三亚房价虽然反弹了不少,但现在凤凰岛的二手房价格是5万多,也还没有回到2010年的价格,投资客被紧紧套牢了。

2、三亚凤凰水城,2009年3月才卖6000多元/平米,但我2010年去看时已经飙升至2.7万元/平米。我问了下中介,现在二手房的价格,也就是3.2万左右。如果你买在高点的话,2010年-2017年11月,7年的时间,涨五千,如果卖掉,算上贷款利息和税费,基本上也是亏的。

3、三亚的北部天泽湖畔,从开盘的6000元/平米,涨到了2010年的2.8万元,每天放两套出来吊买房者胃口。现在的价格大概是2.6元/平米。

4、三亚湾国际公馆,2009年下半年,当时价格为3.3万元/平米,2010年1月涨到6万元每平米。现在的价格大概是5万多。

5、山水国际项目2010年卖2.8万/平米,去年价格才1.3万,今年回到2万多。

三亚湾凤凰路一带的海景房,是三亚市区比较有代表性的成熟片区,跟当地中介了解的情况是,现在二手房住宅普通住宅普遍在2.8-3.5万之间,时代海岸城也是两三万左右。2010年纯粹是投机炒作,房价涨的太多,之后又跌的太狠,基本上都腰斩了,三亚今年涨了1万左右,过完年均价从1.5万迅速涨到2万多,下半年比较平稳,现在2.5万/平米左右。

2010-2012年,三亚的房价长期排在全国前五名,2012年2月,三亚成交均价突破27000元/平,仅次于当年的上海、北京。2012年-2016年,三亚房价基本上都处于低谷。2016年,在1.7万徘徊,一直到年底才慢慢回升。

三亚湾片区现在有个新盘珠江俪豪,新房均价3.5万带精装修。碧桂园三亚海,价格也是在2.8-3.5万/平米。跟2010年价格相差无几。

说到房价腰斩,我又要啰嗦一句,海南大部分都是外地的投资客,谁也没空专门飞过去砸售楼处,而且砸了也没用,泡沫太大,该跌还是跌。所以那些说房价大跌超过3成,砸售楼处,银行会破产的言论可以休矣了。这一轮疯狂中,未来几年内会有很多城市重复海南的故事,尤其是那些靠外来人炒作的城市。

其它海南的城市,故事情节跟三亚如出一辙。

2009年12月海南国际旅游岛导致海南房价一天一个价,在不到一个月时间内均价翻倍,一周之内,地价翻三倍。海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高,连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元,也涨到六七千元,现在也就是七千多的价格。

海口因为有本地的常住人口,225万,所以泡沫没有其他城市大,成交均价2011年为8934元/平方米,此后开始走低,2014年有所回升,达到8999元/平方米,近三年来整体较为稳定,今年开始反弹,目前快到了1.4万,涨幅56%。

现在的均价,有些回到了2010年的高峰,有的还不及当时的价格,这7年里,高位买的投资客真是备受煎熬,因为赔进去的不止是时间,是根本就没有收益,如果按机会成本算绝对是亏的,因为随便换个一二线城市,现在跟2010年的价格相比,也是至少翻倍的,一线翻了几倍。

因为亲眼见证了海南楼市的过山车,所以我现在对这种在短短的几个月或者一年半载时间,房价就疯狂翻倍的城市,心有余悸,海南的教训太深刻了。

2

现在还有人问我,海南的房子值不值得投资。我觉得也分情况看。

整个海南的人口才917万,但2017春节黄金周七天时间里,海南接待游客就达到516万人次,远远高于往年,未来的潜力还是比较大的。

除了海口基本上是靠本地常住人口购房外,其它的沿海城市,购房群体大都是来自岛外的。2017年上半年岛外客户购房占比高达88%,其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

对岛外购房者而言,买来一年也就最多过冬,所以没必要买大户型,小户型是最受欢迎的。40 万以内40-60 平米的一居室,40-60 万80平以下的二居室占比最高。在价格方面,三亚成交总价最高,集中在100 万到200 万之间。

海南今年房价大涨,跟2010年那一轮疯狂有所不同,那时纯粹是炒房客炒出来的,而今年的疯狂,是因全国市场的带动,来海南买房的也基本上算是刚需,出于对海南的空气、健康和度假需求而买,纯粹为了炒一把走的比较少,人都是这样,有了教训才会理智。

现在北方人去海南过冬度假的人也是越来越多,现在都快成东北人的天下了,据四川的老人说他们一到海南,风湿病就好了,北方人到海南,咽喉炎也好了,他们其实也算是刚需了,冬天在海南住,夏天回老家,如果每年要在海南住上半年,肯定自己买个房方便,也更划算,如果年轻人只是为了过年去玩几天,可能就没必要了,还不如住酒店。

如果单纯的想买来投资升值呢?就得在低洼的时候入场,比如过去这七年,海南房价跌到投资人吐血,你就大把机会捡漏啊。

过去没把握住,现在还来得及不?

如果从土地的供给上看,估计明年海南房价还得涨。看下面这张土地供给的图,从2013年开始,海南土地供给曾断崖式下滑。

今年的土地供给量还在大幅下滑,据网易房产整理,2017年前三季度海南土地成交面积360.8万㎡,同比下降137%,供应面积433万㎡,同比下降69%,无论是成交还是供应,都创下了近5年来的最低值。虽然成交面积大幅下跌,但成交金额却同比上涨0.7%,148.9亿元的成交金额创下了近4年新高。

按照目前的消化速度,海南今年的去库存周期会下降到6个月以内。

按道理,海南应该加大土地供给速度才对,但今年的土地供给量明显下滑,这样会导致明后年的新房供给明显跟不上。所以这一点,也是我比较担心海南房价还要上涨的主要原因。

海南过去七年都在消化上一轮泡沫,今年才补涨百分之五六十左右,这一轮肯定是没有涨完,后面应该还有百分之二三十以上的空间,但可能是缓慢的,毕竟限购了。

如果你是买来给家人养老的,现在可以买,如果纯粹投资,有名额,你手头有钱没地方投,打算长期持有,偶尔自己住的话也可以买,用高杠杆想短期获利就没必要了,因为海口、三亚、万宁、陵水限售都是5年,估计你扛不住,而且异地投资也比较麻烦。

欢迎自媒体同行转载樱桃大房子的原创文章,麻烦转载时说明一下,樱桃大房子(微信号:ytdfz8)是已故公众号“樱桃小房子”的新阵地哈,谢谢。

注:目前樱桃大房子还没有拿到原创号,读者不能在文章后面留言,有话想对我说的,可以到后台留言哈。也可以加我的个人微信号,ytxfz3,必须注明城市和职业,方便交流,加满为止。

最近写稿子不在状态,请读者朋友们见谅啊,我还没有从小房子的打击中走出,写起来力不从心的感觉。我近期想写一些投资房子的故事,如果你愿意跟我分享你惊心动魄曲折离奇的投资故事,就给我留言哈。

作者历史文章

热文排行
日榜 周榜 月榜
0