2017年11月21日 22:25:17 樱桃小房子

文/樱桃; 来源: 樱桃大房子(ytdfz8)

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昨天长沙的朋友给我发来长沙北辰某江景盘开盘视频,现场又是紧张摇号抢房的气氛。

他说,“新房1.2万左右,二手房要1.6万,不抢才是疯子。”

价差四千,相当于降价25%,稳稳的套利空间。

上周南京万人抢房的盛况已被全国人民知晓。包括杭州、成都、武汉、广州等城市的抢房现象,其实都一样,即政府限价存在价差的结果。

限价政策,对地方政府而言,现阶段确实也是两难问题。

若不限价,统计的房价涨幅肯定高,对上头也没法交差,在舆论上,老百姓更会心生不满,怨气连连。

若限价,因为与二手房市场的价差,又会造成抢购,为什么抢?没多少供应,只能抢,毕竟这种价差盘太少了!大部分购房者根本买不到,因为房企不愿意开盘。

实际上,如果不限价,很多二线城市房源并不存在供应紧张的问题。

那为什么房企不愿意卖呢?

长沙一个房企朋友告诉我,主要限价太低利润不高,高价卖又限签,房企回不了款,开发商当然一百个不愿意推货出来卖,所以导致市场上可售房源很少,严重供不应求。

而长沙克而瑞的资深人士跟我说,房企在2016年下半年和今年上半年拿的地,平均楼面地价都到了8500,而政府给的指导价只有1.2万,房企本来是打算做豪宅的产品,建筑成本都要四千,卖1.2万根本没钱赚。

从房企的角度来看,如果卖完之后,手头没地了,公司员工都只能下岗了,分公司就得解散了,所以面临很痛苦的抉择。

但政府的角度而言,才不管你赚不赚钱,只管这个月每个区的平均价达到多少,为了增强管控力,政府的价格目标已经细分到按区来限价,而不是全市一盘棋,所以限价限的非常死。

长沙比较动真格,不比有的城市通过双合同,精装修另外计价,还有茶水费等乱象来规避限价,因为购房者一旦投诉,媒体曝光,政府就会来真的,处罚开发商,而不是敷衍做做样子。

长沙因为中心区和郊区的价差不大,可以入市的项目,大部分是去年拿的高价地,放出来就会拉高价格,不像武汉成都玩套路玩的比较深,可以依靠区县的低价,来拉平中心区的高价,而且也没有限制到某个区,全市一盘棋,这样运作空间就比较大了。

关于长沙市场的情况,我这几天还会专门写一篇。

跟长沙情况相似的还有合肥,合肥也是真调控,政府限价的决心比较大,没有阳奉阴违,房企想钻空子突破限价的红线,还是比较困难,所以会出现房企想卖房,只能贴着成本卖,甚至亏本卖房的情况,否则你高价违规卖了,政府也不给你网签,按揭款拿不到,卖了也是白卖。

而武汉、成都、广州就不一样了,哪怕是民怨沸腾,利益方依然我行我素,视而不见,捆绑装修是很多地方允许的,只要不是太夸张,比如长沙,要求的装修费是不超过房价的15%,这个还不算高,但有的地方需要另外交茶水费几十万就是霸王条款了。

对真正的购房者而言,如果以限制的价格买到了,而不需要另外加茶水费,当然是幸运的。但现实情况往往是,开发商将装修费和房价分开签合同,装修费需要一次性付款,相当于买房的总首付还提高了,资金压力更大了。

要求全款买房的更加司空见惯,包括上海最近开盘都要求全款支付,不接受贷款买房。在上海买一套房可不是两三百万能搞定的事,动辄四五百万以上,如果真靠居民自有储蓄资金,有这么多人能拿得出好几百万的存款吗?

我相信全靠自家的棺材本还是少数,肯定有一些需要通过其他贷款方式来凑齐买房的全款,其实相当于你的资金成本更大了,要知道,按揭贷款是所有银行贷款产品中利息最低的,其他消费贷款,装修贷款,信用贷款等的利率,显著高于房子按揭贷款,说白了就是你负担的利息更多了。

据房企的人说,现在对于限价的局面,房企的心态普遍是,能拖多久拖多久,静观其变;这两年来销售太好,开发商普遍也不缺钱;若资金链稍感紧张,随便推一点就能解决,有这种强烈预期在,自然更有恃无恐。

所以限价的结果,很多人说最后是苦了真正要买房的购房者。

但我们换个角度看,如果不限价,任由市场定价呢,购房者可以占到便宜吗?结果是,房价的泡沫越吹越大,造成的市场恐慌更加严重,尤其是上涨期,更加会放大恐慌的情绪,购房者以高于限价的20%的价格买房,只是说你的首付款压力可能没那么大,但贷款也更多啊。其实购房者如果足够理性,能买到限价房就买,买不到就观望的话,在这场博弈中,购房者最后也可以赢得胜利。

目前的局面,其实是政府和开发商在对峙,这个限价导致的问题该怎么破呢?

第一种情况,开发商妥协,按政府指导价开盘,通过压缩建筑成本,降低房子品质,把能省的材料成本省下来,装修一千的房子,定成装修三四千,扩大利润空间。

小房企就一两块地可能无所谓,但大房企每年毕竟有销售任务,你能拖的了一年,拖不了两年三年不卖吧,限价一直不放开,最后即使不赚钱你也得卖啊,那政府的目的就达到了。

第二种情况,政府妥协,通过大量供应限价地,来拉低整个市场价格。

对于已经出让的高价地,是没办法降低土地成本了,钱进了政府的口袋,也不可能吐出来,更不可能返还部分地价给开发商,这毕竟涉及到财政支出的问题,没人敢但这个责任。只能通过出让低价增量土地。然后给开发商原来高价拿地的项目,按照市场价来开盘,或者还是按限价来卖,只是让房企在后期拿地时,降低土地成本,即你之前的项目或许没怎么赚钱,拿我后面的地就多让点利给你房企。

但从可能性来说,第一种恐怕更大。

因为现在调控的态度还是非常坚决的,上头不会轻易放松。

欢迎关注微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8),一名资深财经女记者和地产评论人,十年来只做了一件事,就是专注于房地产江湖;以通俗易懂深入浅出的风格,让你学会如何买房投资,如何让财富增值。

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