2017年11月22日 23:20:08 樱桃小房子

文/樱桃; 来源: 樱桃大房子(ytdfz8)

1

大跌估计在2020后

今天的金融头条是,小贷要大整顿了,央行、银监会明日9点将紧急召开网络小贷清理整顿会议,包括对现金贷的整顿。

受此影响,那些P2P互金平台的股票跌的落花流水,因为业务要受影响了。我今天谈这个,只关注对房地产的影响。

小贷的最高额一般是100万以内,一二十万居多,去小贷平台借钱的客户,大多是资质一般,从银行贷不到款,退而求其次,贷点小钱做资金周转。

小贷规模有多大呢?央行发布2017年三季度小额贷款公司统计数据报告显示,截至2017年9月末,全国共有小额贷款公司8610家,贷款余额9704.16亿元。

这里面有多少跟房地产有关,没人知道。

但要知道,在大量的二三四线城市,首付一二三十万,就可以做买房首付了,这些便利的资金渠道,给那些买不起房又想买房的人,至少是提供了资金来源。

我们对比下银行的贷款规模。

今年前三季度,个人住房贷款增量为 3.2 万亿元,但非住房消费贷款大幅增加,前三季度增量为 1.9 万亿元, 同比多增 1.1 万亿元。

消费贷是个人住房贷款的60%,出现这个变化,是因为今年银行的房贷规模压缩了,消费者转而通过消费贷款,来解决购房资金问题,所以消费贷款今年出现了爆发式的增长。而银行的消费贷款激增,基本上都是用来买房了,毕竟其他汽车等消费不可能突然激增。

央行开始整顿消费贷款后,10月份出现了积极的变化,以消费贷款为主的居民短期贷款从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元,下滑还是非常明显的,应该说整顿还是有效果。

我以前写文章说过,这些乱七八糟,名目繁多的消费贷款堵住之日,才是炒房客熄火之时,资金腾挪空间才会被彻底压缩,但现在还是没有完全堵住,看明年上半年的贷款数据就知道了。

这一次央行和银监会整顿网贷和现金贷,效果肯定还是有的,不过总给我一种拆东墙补西墙的味道,哪里有漏洞补哪里,但钱在市场上是流通的,没有这种贷,又有另一种名称的贷款。

所以我虽然对很多一二线城市看空,但为什么觉得一两年之内,要想大跌的可能性还是很小呢,原因就在这里,就是现在的信贷整体而言,还是比较宽松的,真的谈不上紧,那些投资客的资金并不紧张,他们可以通过各种渠道贷款还月供,而且利率跟历史相比,即使上浮20%也不高,这些人都是不到黄河心不死的,他现在怎么会急于抛售呢。

这个真需要时间熬,熬到什么时候呢,熬到中国的货币从中性转向收紧,耗到美国缩表缩到中后期,因为前期一般是感觉不到影响的,现在缩表才开始,为时过早。所以现在的唱空,我感觉确实是还在大喊狼来了的时候,狼真的要来,估计在2020后,为什么?等后面我再专门写一篇分析。

2

不要忽视棚改计划

其实我现阶段唱空也是有针对性的唱空,并非全盘唱空,比如已经翻倍的一二线城市,现在投资我觉得没钱赚,上涨空间消耗完了,还投资是往火坑里跳,我不想承受这个风险。

对于自住的,比如北京,已经下跌了15%了,我觉得如果你急着自己住,现在就可以买了,你要不急也可以等,但我估计明年北京的市场价格会比较平稳,不会继续下探,成交量肯定会反弹,原因呢?这个跟心理学有关系,很多刚需和改善客,在观望了这么久后,会逐渐入市,尤其是买学位房的,明年9月份要入学,那明年上半年就必须搞定学位房,换房客卖掉自己的房子后,手里没房会很焦虑,他们可以承受跌,但无法承受涨,踏空的风险对他们来说更可怕,反正跌了,可以自我安慰,我是自住,管他涨跌呢,但如果涨了,他需要花费更多的首付款,这个损失就大了。

但是不是底部呢我现在也说不好,要看货币环境,在市场的调整过程中,都会有小反弹,反弹完了后,又可能继续进入调整。

而那些已经翻倍,还没有开始调整的城市,现在买肯定不合时宜。我在深圳,我自己也在等机会,我觉得深圳的时机还未到。

而三四线城市,我今年一直在喊,没有涨的都会涨,现在重申一下,2018年,没有涨到翻倍的,很多四五线还没有开始涨的,比如一些不入流的地级市,县级市,明年都会涨。

尤其是政府开始补贴契税,鼓励你买房帮忙去库存的,比如我们湖南益阳,好像是最近两个月开始搞的补贴,现在据说房价只有三千多,那明年涨到五千问题不大。

千万不要忽视棚改计划,2017年1-10月,提前完成棚改开工计划600万套,国开行发放棚改贷款1.1万亿,同期的商业按揭贷款也就3.2万亿呢。相较2016全年的9725亿元,同比增长13%。国开行的棚改资金占到整个棚改资金来源的65%。

今年国务院公布的计划,2018年到2020年,未来3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。要知道我们过去三年的计划也只有1800万套,后面只少了300万套,总量还有这么大。

而2016年国开行棚改资金60%以上投向了中西部和东北落后地区,以三四线城市为主,这就是过去一段时间三四线城市以及中西部城市房地产热销的最主要原因。

很多人可能还不明白棚改是个什么套路,通过什么方式改,路径其实就是央行向国开行提供贷款——国开行向地方政府发放贷款——地方政府把钱直接发给拆迁户——拆迁户拿着钱去买房子。

那地方政府怎么还国开行的贷款呢,只有一条路子,就是卖地,拆迁后卖地还国开行贷款,国开行再还央行的贷款,形成一个资金流的闭环。

央行给国开行发的棚改贷款,就是我们平常所见的PSL,是一种基础货币投放的方式,通过棚改货币化安置,实现货币定向宽松。

今年1-10月的棚改投资是1.68万亿,预估2017年棚改完成投资大约为1.7万亿,今后三年棚改将完成投资4.2万亿。这些资金会更多的流向棚改任务重,货币化安置比例高的城市和省份,以三四线城市为主,因此可以预测未来,至少是2年内,三四线城市房地产市场在棚改资金的助力下依然会热销。

易居研究院做了一个报告分析,辽宁、云南、内蒙古这三个省份未来棚改空间增长较大,特别是辽宁省,未来三年将进入棚改跨越式发展阶段。而河南、山东、安徽、贵州、四川、湖南虽然未来三年棚改力度相对前两年下降,但仍然保持着较大的绝对量,未来也有一定市场空间。河南、辽宁、安徽、山东、内蒙古、四川预计未来三年棚改货币化安置每年将带动商品住宅销售1000万㎡以上,贵州、云南、湖南货币化带动商品住宅销售也在700-900万㎡之间,棚改发展空间较大。内蒙古、辽宁、安徽货币化安置对当地房地产市场的拉动作用尤为明显。

所以我建议,这些还没有涨起来的四五线城市的刚需和改善,现在赶快买吧。

作者历史文章

热文排行
日榜 周榜 月榜
0