2017年11月28日 22:50:15 樱桃小房子

11月21至23日,住建部、国土部、人民银行三部委选在湖北省武汉开了2个会,有些文章上周末已经解读了,今天拧重点说下。

另一个政策信号,是湖北省又要制定房价控制目标了,估计是领会了重要精神。

之前,武汉在调控上真的不严格,对市场变相涨价的乱象睁一只眼闭一只眼,这次中央选在武汉开会,也是敲醒警钟。

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第一个会是由多个省市代表参加的房地产工作座谈会。

这个会就是来传达19大中央对住房和房地产工作的要求,明确告诉地方,房地市场调控的主体责任,就在地方政府,你们如果调控的不好,是要承担责任的!以后你们每年要制定一个调控的目标,拿出具体的解决方案来,看看要采取什么措施,才能保持房地产市场的平稳发展。

会上有些话说的很重,“提高ZZ站位”,“与中央保持高度一致”,把住房和房地产工作放在坚决打好防范化解重大风险攻坚战中去部署,放在提高保障和改善民生水平、加强和创新社会治理的大局中去推进。

我理解的意思是,各个地方政府别打自己的小算盘了,不要只想着自己的那一亩三分地,格局要放高一点,今时不同往日,房地产现在累积的风险太大了,如果大家不防范,那就会引发全局性的金融危机,以前老想着拉动经济增长,以后还是要多为买不起房子的低收入人群着想,地方要多担当点,现在中国正在转型升级的关键时期,如果转的好我们就可以脱离中等收入陷阱,搞不好就完了,总之,一切调控思路要听中央的。

过去,房地产在我们地方保GDP大战中,所占的比重太大了,各个行业的资源都流到房地产,以后显然不行了,至少从国家的愿景上看是不希望继续下去了,当然现在也不能把房地产一下子压死,因为它在经济中扮演一定的角色,但要把这个角色的份额降下来,这是国家从转变经济结构发展的总体需要出发,不想让房地产继续高速发展。提出房住不炒这一定位,其实就表明了国家希望房子只是作为一种使用价值,而不是炒作的纯交换价值的产品。

会议谈到,部分库存较大的三四线城市和县城,要结合以人为核心的城镇化进程,以不加杠杆为原则,有序推进去库存工作。

这个可能意味着棚改货币化的安置会降低,以后棚改还是以补房子为主,因为很多地方今年的货币化安置比例特别高,政府给你钱,但自己还得贴钱买房,把老百姓储蓄都掏空了,弄得很多拆迁户都有怨气不说,还因为大家一窝蜂跑去市场抢房,推高了市场房价。不过我估计不加杠杆为原则的说法,主要还是国家从去杠杆的大局决定的,老百姓没几个钱了,如果再加完杠杆买房,全家都掏空,哪还有钱去消费。

会议强调,要切实防范化解房地产风险,主要做好六个方面。

一是坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

二是加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产。

三是完善土地供应管理,提高租赁住房和共有产权住房供地比例,防止高价地推涨房价。

四是引导住房需求合理分布,加快疏解人口过多、房价过高特大城市的部分城市功能,促进大中小城市互联互通,带动周边中小城市、县城和小城镇的发展。

五是大力整顿规范市场秩序,坚决打击投机炒作,净化市场环境。

六是研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

第一点就说明了,指望明年调控放松是没戏了,后年也没戏,到什么时候放松呢?至少过两年再说吧。

第三点,去年今年的那些地王,现在都不敢入市,政府不敢批,房企也不敢开盘,就是因为地价太高了,房价就很尴尬,批高了政府要控制房价涨幅也不行,批低了房企又不乐意推,就是我上次说的限价政策,那怎么解决呢,明年多推点限价地,拉低整体的房价,那高价地就有活路了,按照不高于区域的同产品价格,或者不高于前期开盘的价格卖吧。

第六点比较有新意,地方调控不力的,会影响对官员的考核,领导会被问责,这一点地方还是比较怕的。

2

这次三部委来武汉召开的第二个会,是武汉部分房地产开发企业和中介机构座谈会,找他们开会,传达的还是中央调控的决心,要求房企和中介们配合工作,不要敬酒不吃吃罚酒。

我总结了一下,主要包括这几个方面:

1、限价系统要严格执行,政府要督促房企合理定价;

2、如果不接受政府的指导价,那就不给办预售证;

3、达到预售条件了,房企故意拖延不开盘的,将记入不良信用记录,房企将被暂停土地竞买的资格;

4、老方法,对哄抬房价、期房炒作、虚假宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、违规开展购房融资等行为进行查处。

第1、2、4条,是很多地方政府已经在实行的了,第3条是比较有新意的,因为限价,导致很多房企不愿意开盘,使得市场上没什么新房可买,又形成价格上涨预期,那如果政府规定,你要是能卖也不卖的话,以后不让你在这个城市拿地了,就有些麻烦了,毕竟大房企都是要长远干下去的,否则只能关门,这一点对促进市场的供需平衡和抑制价格上涨预期还是有好处的。

我以前专门写过武汉篇,假调控(可参考 武汉套路深,假装在调控!)对一些市场变相涨价的乱象,地方睁一只眼闭一只眼。果不其然,这次中央就选在武汉开会,对武汉算是敲醒了警钟。

巧合的是,湖北省在大会前十天,就出台了一则调控的通知,要求各市、州、县按照房价稳定、供需平衡的原则,制定2017年房价控制目标,确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年1-10月的水平。

你懂的,中央来武汉开会前肯定会通知一下的嘛。那地方自然要领会啊,抢在开会前出台一个调控,也算是表明了衷心。

通知还要求,湖北的各个市州、县市区也要根据市场的情况,及时调整政策,如果房价涨的太空,外来人口买房多的说明炒房的也多,那就赶快限购限贷,如果库存不足,房价大涨,过去那些鼓励买房去库存的政策,要及时退出,转为调控。

不止是今年,2018年的房价控制目标,库存消化周期目标,都要提前制定好。

房价控制目标怎么定呢?就是与当地的人均可支配收入增速挂钩,如果2018年可支配收入是增长8%,那2018年房价的同比涨幅就不能超过8%。

库存消化周期,一般12个月就是供需平衡的周期,如果低于12个月,那就需要增加土地供应了,如果是6个月以下的,须显著增加供地,并加快供地节奏,严格控制棚改货币化安置比例,多分房子,少分钱。

房价控制目标,是2011年就有的政策,当时要求各个地方政府都要制定房价控制目标,大部分的地方,都是跟人均可支配收入增速挂钩。也有的城市,比如北京,要求房价稳中有降。就看哪个城市的决心大了。帝都在眼皮底下,肯定不敢阳奉阴违的。

一直到2014年,这个房价控制目标才不定了,因为库存积累太多了,政府想放松调控。

今年我们很多省会城市,执行的限价政策,其实默认的是以去年10月份的价格作为参考的,均价不超过去年10月份,但并没有公开发文件说过要制定房价控制目标。湖北这次算是第一个提出来的省份。后面肯定还会有其他省份会发通知制定目标。

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