2018年房地产走向,中央说的这三点要高度重视!

2018年房地产走向,中央说的这三点要高度重视!
2017年12月11日 01:20 樱桃小房子

正文共: 2300字 4图

预计阅读时间: 6分钟

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

我这几天在厦门出差,实地去走了走,感觉厦门房价涨幅也非常夸张,岛内海景房8-12万,郁亮说厦门的房价收入比,跟深圳比还要高,房租是月收入的三分之一。厦门虽然是福建的中心,人口流入城市,不过跟深圳一样,短期涨太多,过头了,投资比例也高,必须回调,目前已经开始降价了。厦门的具体情况,明天再专门发文分析。

8日召开的中央政治局的会议,我前两天没时间写稿分析,今天补充看了下内容。

重点是3个:

1、加快住房制度改革和长效机制建设是2018年要着力抓好的一项重点工作;

2、推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求;

3、防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效。

这也是给马上要召开的中央经济工作会议一个方向性指导。

从这三点可以看出什么信息?樱桃【微信公众号樱桃大房子(ytdfz8)】分析认为:

1

从1998年房改以来,我们的房地产发展就走向了另一个极端,即从过去完全靠政府分配住房,到全靠市场自行解决居民住房问题,住房保障这一块空缺太多,现在开始反思这个住房制度的缺陷,并且真的需要改了。

完全回到1998年前靠政府是绝对不可能,2018年的住房制度改革,我猜应该是往市场+政府保障+租房方向改。大概一半的商品房还是由市场提供,另外一部分是政府出让限价土地建共有产权房,还有一部分就是由政府建或者收购,以及由房企建租赁房。

关于年年提的长效机制,大家最关心的是房产税,我也不知道什么时候出,没法猜测,因为已经说了十年了,还没出!但我一直认为房产税不是构成市场走向的主要因素。

有的人觉得,限购限贷限售限价,这些都是短期的调控政策,明年可能就会退出,限价可能会对高价盘稍微放宽一点,但前提是等房价稳定没有上涨压力后,而其他三个限制,明年后年都不可能退出。

2

提出高质量发展,就意味着不再主张过去以速度至上的发展思路,跟任泽平提的“GDP增速新5%比旧8%好”一个概念。

08年以前,中国的高速增长,是靠出口,靠低成本劳动力红利拉动的切切实实的实体经济增长。

而08年之后,中国的高增速维持,靠的是货币超发,由政府举债搞基建,由企业(主要是国企)举债搞过剩产能,到2015年,又鼓励居民举债加杠杆买房,靠债务扩张强行拉出来的发展。

在政府,企业,居民的杠杆都加了一圈后,没得加了,经济好像也没有多大起色。红红火火的房地产销售起来,2016年GDP也只有6.7%。

关于中国经济结构的转型,其实民间早几年就讨论够多了,但是我们一直没有下决心转,怕经济增速下滑太厉害,导致失业率太高,社会不稳定。

现在是不得不转了,因为老路子都已经试过了,再依靠传统的投资拉动,债务积重难返,不可再持续下去,再依靠房地产拉动,只会让泡沫越积越大,随时有被捅破的风险。

包头地铁项目叫停就是个非常明显的信号,以前审批一个城市建地铁有一些条件,包括城市GDP超过1000亿元、财政收入超过100亿元、市区主城区人口超过300万人、预测客流量强度每公里3万人以上。

包头整个城市才280万人,主城区人口更少,但因为GDP过了三千亿,所以之前就批复了地铁建设。最后发现财政根本支撑不起地铁的建设,包头规划了6条地铁线,光是两条地铁线的投资就超过300亿,而包头2016年的财政收入才270亿,每年还有那么多公共配套要支出呢,只能靠举债,但借债也是要还的啊,还不起就有金融风险了,所以又只能踩急刹车了。

以后像包头这样的情况还会出现,现在国资委和财政部也在清理央企和地方政府的PPP项目,以后不能再借PPP乱融资乱举债投资了,都要踩刹车。

今后一切政策的制定都要围绕高质量,这个提法太关键了,对房地产而言,也就不会野蛮的为了刺激房地产投资,人为制造大量需求,如果真要实现高质量,我觉得棚改计划有可能会受到影响,这是决定很多城市尤其是三四线城市未来市场走向的关键因素,需要密切关注这点。

3

防风险,去杠杆,让金融服务实体经济,这是决定房地产短周期,最为关键的因素,明年的房地产贷款额度,应该会比今年紧张,估计后年就更加了,只要贷款收紧,房地产不调整是不可能的,房价想不降都难。

对于未来房地产走势,我听到最多的说法就是,政府不想房价大起大落,未来房价会稳不会跌,明年下半年的调控政策会放松。

不管会不会打脸,樱桃【微信公众号樱桃大房子(ytdfz8)】先明确说出个人的看法,等待市场验证。

我认为,在一个城市的房价大涨之后,大部分先会横盘一到两年,然后必跌无疑!叠加国外环境的变化(主要是美国),大概时间点在2020左右,当然有的城市节奏不一样,像北京、环京这种就连横盘都没有,就直接下跌了。

下跌的理由太多了!其中重要的几点,一是需求透支了,这轮暴涨透支的不止是一点点,而是未来三五年;二是贷款要收紧了,尤其是厦门深圳合肥这种依靠高杠杆炒作放大房价涨幅的城市,没钱就直接泄了;三是供给量会逐步跟上,市场会从供不应求,到供需平衡,再到供过于求。

政府并不能完全决定市场的涨跌幅度,就好像放松调控时,政府只想慢涨不想大涨一样,次轮房价暴涨翻倍的城市,我保守估计,跌幅至少在20%以上,大部分会在30%以上。

至于为什么会先横盘两年,我说过很多次了,现在信贷环境整体还是不紧张,没有到找不到钱的程度,投资客的资金还可以支撑两三年,到时候市场再起不来,很多人就扛不住得卖了,而且等限售期一过,市场会一窝蜂增加大把供给量。

原创号终于开了,大家可以直接在文章后面留言啦!朋友们可以多留言发表看法哈!

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部