许小年：深圳房价还会涨，没买房的咬咬牙就买吧！

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导读：许小年素来“敢为敢言”，在他看似惊人的言论之下，往往隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。5月5日，深圳创新发展研究院智库报告厅，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年发表了主题为“转折点上的中国经济”之演讲。许小年提到：“深圳的房价还会涨，没买房的现在可以咬咬牙赶紧买，有了房的也不能高兴太早，涨得越高将来跌得越狠。”

一、中国已经掉入了中等收入陷阱了

中国目前的资本边际收益是不是等于0了？我们是不是已经掉入了中等收入陷阱了？我的判断是：是的。从数据上来讲，大概在1990年代晚期，1块钱人民币的投资可以带来大约4毛钱到5毛钱的新增GDP；今天或者说去年，1块钱的投资能够带来多少新增GDP？今天是不是投资边际收益等于0了？我们看到的统计数字是，在过去的大概十几年间，1块钱投资收益从4-5毛钱一路下降到了今天的7分钱，1块钱人民币的投资能够带来新增GDP只有7分，不等于0也差不多了。所以这个时候投资怎么都拉不起来，边际收益接近0了。

另外一组数据——企业的产品出厂价格指数（PPI）——可以看得非常清楚。从2012年开始一直到去年的下半年全是负增长，企业的产品出厂绝对价格在不断地下降。为什么会产生这个现象？产能过剩。在过剩产能的压力下，企业竞相降价，试图保住自己的市场份额，试图保住自己的销售。产能过剩是什么意思？产能过剩就是中国的各行各业已经不再需要新的投资了。

在出厂价格不断下降的时候，你如果有新的投资进行，这个投资收益是多少？投资收益是负的。所以我们不仅已经过了投资收益等于0这一点了，而且已经掉到0点以下了。各行各业的过剩产能很清晰地告诉我们，过剩产能一定会导致PPI的负增长，而PPI的负增长意味着资本积累现在已经过度了，资本的收益等于0甚至等于负的，也就是说投资根本无法回收。

二、深圳的房价还会涨，你咬咬牙就买了吧！

这个时候我们看到的一些经济现象很容易理解了，现在有一个词叫“脱实向虚”。中国政府很着急，给你们一点钱你们不投入实体经济拿去干什么了？炒股票。2015年经历了一次大股灾现在谁也不敢炒了，去年就炒房子，深圳房价去年涨了2倍，深圳的房价还会涨。没买房的不要过度悲伤，你咬咬牙就买了吧，因为以后还会涨。有了房子的也不要太高兴，涨得越高跌得越狠，将来跌得越狠。

中央银行印钞票，这些钱就是不往实体经济去，你抱怨有什么用，政府老是说“引导资金进入实体经济”，你怎么引导他也不去，因为实体经济的收益等于0了，所以他不去实体经济了。要想让资金进实体经济要想别的办法，在资本普遍过剩的情况下，在产能各行各业都普遍过剩的情况下，资金不会进实体经济。所以在这个时候印钞票，除了制造通货膨胀没有其他任何的效果。

一旦到资本收益等于0的时候，就是中等收入陷阱。中等收入陷阱意味着宏观政策失灵，“脱实向虚”只不过是宏观政策另外的一个反映，宏观政策这个时候没有用了。政府去印钞票，钞票不进实体经济，去炒资产价格；财政政策也失灵了，财政政策不能增加GDP，我们知道中国大部分的财政投资进入实体经济，民间的投资大幅度地下滑，是因为收益等于0，政府冲进来投资，结果就是更多的过剩产能。

所以这个时候谈扩张性的财政政策和货币政策那是非常荒谬的。因为扩张性的财政政策、货币政策，实际上都是为了拉动投资。可是我们的经济已经不需要资本了，你投资干什么？这个时候政策不应该是刺激需求。

三、再增发货币，目前的房价、汇率都保不住

这个时候经济增长怎么办？更多的投资意味着更多的产能，更多的产能意味着PPI还会继续下降。PPI去年的下半年为什么上来了，有人说中国经济企稳反弹在即，去年下半年PPI小尾巴为什么翘起来了，这是不是经济企稳的标志？为什么起来了呢？

分析一下几个原因。第一个原因也是最重要的原因，是货币供应（狭义货币M1）。两者什么关系？两者正相关关系，谁是原因谁是结果？货币是原因，价格是结果。我们发现货币供应和价格指数高度相关，去年下半年的PPI小尾巴翘起来，原因是去年上半年的货币放水。去年上半年M1增长率从5%左右突然增加到25%，货币增长速度在很短的时间里提高了这么多，当然会反映在价格上，所以这个小尾巴翘起来了。 

除了货币放水以外，反弹还有其他的原因。一个是去产能，去产能确实有一定的影响，但是它的影响远远低于货币放水。还有是库存周期，因为去年各行各业的库存是历史最低水平，为了补充库存，需求起来了一点，造成了一个反弹。

今年怎么样不用说大家都知道。今年以来这条红线（货币供应——狭义货币M1）一直在下，预示着今年下半年经济跟着这条红线下去。你会说，这红线效果挺明显的，为什么不继续把它拉上去呢？再把它拉上去深圳老百姓怎么活啊？深圳的房价还要涨到什么地方去啊？现在政府运用手中所有的行政手段在打房价，在限购、限价、限贷，现在还敢再增加货币供应吗？再增加货币供应行政手段都控制不住房价了。

所以这个红线从今年年初开始就往下滑了。资产价格的暴涨是政府收缩货币的一个原因，政府收缩货币的第二个原因是人民币汇率。人民币汇率面临巨大的压力，要再增加人民币的供应，人民币汇率会进一步地贬值。现在在汇率的控制上也是几乎动用了所有的行政手段，资本账户相当于关闭掉了。大家都能够感受到，现在到香港去买保险，卡在那里刷不出来，换一点外汇把你当犯人审。你到银行换一点外汇，问你N多个问题，恨不得就假定你是一个在逃犯人一样。用所有的手段控制了资本账户，维持了目前人民币的汇率。如果再增发货币，连目前的汇率都保不住。

房价涉及到千家万户，去年房价的暴涨我个人认为是两个主要的原因，一个原因是货币超发，另外是2014和2015年连续两年全国的土地供应负增长，因为土地供应负增长给供给端造成了压力，而货币的超发又提高了需求，所以供给和需求两边作用的结果就是全国的大中城市房价暴涨。

缓解房价的上升就从这两点出发，一个是收缩货币，另外一个是增加土地供应。我认为这两点比行政性的打压都有效，市场经济了还用行政的方法来限制价格、限制贷款、限制购买？

关于楼市，许小年对房地产行业运行规则有深刻的解读，把楼市的真相说透了，希望给大家一点启示。

房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。

一、为什么拼命印钞票？

归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。

二、多印的人民币怎么办？

美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。

因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释）

三、严重的通货膨胀后果是什么？

参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是经济崩盘。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

四、如何处理严重的通货膨胀？

就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。房价一直在涨，就囤积了大量超发的货币。

五、房价恶性上涨的后果是什么？

房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。此外也必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设，让穷人有地方住。

六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？

后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在可以接受的幅度内。

七、关于房产税

大家都知道，卖地给财政带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。因此，必须找到一个替代的财源来填充这部分的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。

八、房地产业作为支柱行业会被放弃吗？

不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有的开发商，不太可能全倒闭。

九、调控的目的是什么？

上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

十、为什么通过交易环节征税，而不是持有环节交税？

因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。

所以现在调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

十一、房价取决于什么？

房价是涨是跌，并不取决于调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以就得被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。

所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。

来源：整理自深圳创新发展研究院、清华麦考瑞金融硕士（ID：mqjinrongshuoshi）、信托圈（ID：xintuoquan）、凤凰财经

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