跌幅超20%！房价真的要降了？

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据伟业我爱我家集团市场研究院统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。

值得关注的是，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖表示，面对史上最严格且最严密的楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制，不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划，即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此，在一系列严密而严厉的政策叠加下，北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少。

他进一步强调，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。

胡景晖进一步称，经过一系列的调控，北京楼市曾经的恐慌情绪消失，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房，市场理性已经回归。目前的市场是房源多而客户少，所以还有意购房的客户完全可以仔细挑选，认真寻找，整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著，市场已经彻底降温。

有业内人士也称，北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

二、北京楼市迅速入冬，局部地区出现闪崩，这一点都不意外

今年春节之后，北京楼市再次出现异动，上涨势头明显。大量游资进入北京，参与住宅、商办物业的炒作。在中央的部署下，北京官方连续出台了极具杀伤力的调控手段，其中包括“处女贷”（认房又认贷）、“离婚贷”、大幅提高二套房首付比例（普通住宅6成，豪宅8成）、暂停发放25年以上贷款、用大学区概念打击高价学位房，基本上把商办物业“判处死刑”。

更让北京购房者产生巨大心理震撼的，是4月1日雄安新区的推出。一夜之间，让通州副中心和廊坊北三县的估值发生了逆转。此外，近期还在传闻“中央商务区”的概念。这意味着，在北京核心区的房地产政策也将发生重大转折。

北京是权力中心、资金中心，北京吸附的资金规模相当于1.3个上海，或者1.3个香港，或者2个深圳，或者4.5个天津。珠三角四大城市，深圳、广州、佛山、东莞加起来，也没有北京的钱多。

钱多、发展机遇多、办事方便、公共资源优质，这些因素成为巨大的磁场，吸引着全国的移民。当绝大多数城市为吸引人才、资金、技术而发愁的时候，北京则在分流人、财、物。而且由于效果不明显，政策力度不断加大。

央视近日报道，北京将在过去3年每年只接收1万名“非北京生源毕业生”的基础上，再次大幅压缩毕业生引进名额。所谓“北京生源”，就是有北京户口的大学毕业生。你看懂了吧。

此外，北京正在不断给外地人到北京工作、生活提高门槛。严厉打击商办物业，就是这个目的。义务教育阶段入学条件提高，也是这个目的。

在这个大背景下，北京楼市率先入冬是必然的。但整体而言，这种入冬，不是房价的断崖式下跌，而是成交量的大幅减少。至于价格，将主要体现为阴跌。

席卷全国的楼市调控，效果已经开始慢慢显现，在北京二手房价格下跌的同时，租房市场亦出现逆转。

今年3月以来，楼市调控席卷全国，据国际金融报不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。

在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。

上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租指数结束了连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。数据显示，4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。

成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。

以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

事实上，今年前5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。

实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降，而且都是金融危机以来首次。

证券时报分析，对于目前在四个一线城市买不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”们来说，房租出现首次下降显然是条好消息，再与包租婆包租公谈房租无疑就有了底气。而在过去十几年，多数时候房价持续上涨，房租也跟着上涨，某些时候房租涨幅超过了房价涨幅，这让“x漂”们的生活压力不小。

一线城市房租首降，不仅意味着供求关系发生变化，也意味着市场秩序在好转。

国际金融报援引第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

百度公号为“心锁米叔有料”发文称，对于自住购房者而言，租售比的概念对自己购房影响不大，毕竟是自住，不是用来投资或放租的（其实也有影响，租售比是用来衡量房产泡沫的一种方法，当租售比在不合理的区间内时，就代表着自己花费的费用远高于房屋实际的价值）。

对于投资者而言，租售比的影响较大，在楼市火热的时候，一些问题都被狂飙突进的房价所掩盖，而当大潮退散之后，问题才会一个个显露出来。在房价一直无序上涨的时候，没有人会去考虑租售比的问题，因为买过之后转手再卖就能赚很大一笔。而当限购、限售的时候，交易市场被条条框框的限制所锁死，无法出手的房产就成了一直要往里面砸房贷的无底洞，转向租赁市场才发现，租金回报率低的可怜，而且头上还有一个一直悬而未落的“房产税”，这个时候才会明白那个看似无用的租售比的意义所在，它的存在，代表着房产正常价值的上限。

证券日报分析，虽然说每个城市的人口、住房租赁市场有所不同，但也有相同之处，即在高房价影响下，房租水分普遍较大，如今房价热点城市普遍调控房价治理中介，那么房租就极有可能下降。

北上广深被认为是楼市风向标，当这些城市房租开始下降，其他城市房租大概距离下降也不远了。

当然，房租首降只是开始，能否降到合理水平还需要观察。显然有必要促使房租回归合理，因为这不仅关乎住房租赁市场和楼市健康与否，也关系到民生负担是否合理。而且租金下降有利于改变人的住房观念，并能促进“双创”。要想租金回归合理，关键在于制度建设和市场建设两手都要抓，两手都要硬。

这一回房价真的要开始下降了吗？

来源：综合整理自证券日报、21世纪经济报道、天天说钱（liuxb0929）、Wind资讯、国际金融报、金融时报、证券时报、央视

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