想要把钱投入楼市，没那么容易了。
前晚，中国基金业协会发布“4号文”，明确对于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅的基金不再备案，彻底打碎房企通过私募资产管理计划融资的幻想。
为了稳定房价，阻断资金流入楼市，从去年8月开始，国家就针对房企悄然展开了一场围歼战：
2016年8月，证监会要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。
2016年9月，房企的融资门槛已经收紧，公司债发行门槛提高，中小房企冲击大。有消息称，监管层将调整房地产企业发行公司债的准入门槛，并进行分类管理。
2016年10月，以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有，且要提供证明。
2016年12月底，监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
今年1月10日，中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作（电视电话）会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。
再加上此次重磅突袭，房企融资已是四面楚歌，想要发债融资更是难上加难。截至2月13日，房企公司债发行额度36.5亿元，相比去年同期暴跌97.43%。
融不到钱借不到款，对于平均负债率达到77.59%的房企而言，意味着现金流岌岌可危。特别是占比近八成的中小房企来说，一方面负债超过80%的红线，另一方面去年拿了过多的“地王”，做了过多的杠杆，已经是大出血状态，此时续血不足，随时面临休克死亡。
房企融资难，银行放贷难，打打擦边球行不行？恐怕现在是枪打出头鸟：
今年1月16日，上海银监局发布三份行政处罚信息公开表，第一次披露了一个因银行向房企提供土地款造成的处罚决定。
2016年12月22日，上海银监局对江苏银行股份有限公司上海分行做出行政处罚规定，责令整改，主要违规事实是向上海一家房地产公司提供融资，并处以477.9254万元的罚金。
真是此一时，彼一时。对于房企来说，手到钱来涨声一片的繁华盛世仿佛还在昨天，没想到这么快就要被打入地狱。
更惨的是，融不到钱不说，还卖不动房。限购限贷没有丝毫放松，央妈又全面推高资金成本，形成“双杀”：不仅推高房企融资成本，而且提升房贷利率，买房市场一片观望，楼市成交量一片惨淡。
死撑着等楼市回暖行不行？龙头房企资金充足等等无妨，但是对于大部分的中小房企而言，巨债压顶，等不起。目前房企需到期偿还的债务达到了2.06万亿元，其中今年到期需偿还债务1002.81亿元，而大部分的房企资产都低于100亿元。
这意味着，未来6到9个月大部分房企将面临越来越大的资金问题。巨债压顶，融资无门，就只剩下一条路：资产变现。
资产变现有两种方式：一是卖掉自己退出房地产市场，未来可能出现一波中小房企倒闭潮，大鱼吃小鱼并购潮起；二是坚持不退出，那就只能降价买楼，加快销售回笼资金。
实际上，楼市也不可能一直维持普涨行情。尤其是去年追随一线城市非理性上涨的二三线城市，在如今楼市持续萧条下，房价必然回落。
房企融资需求，也必然推动房价分化加速。在供需不足的一线城市，房价支撑基础坚实，且地块多为龙头房企把持，自身现金流良好，房价将维持稳定；在供需平衡甚至过剩的二线城市，房价已出现回落势头，加上中小房企回流资金需求，大概率促使房价加速下滑。
但是，依然要面对的现实是：房企融资困境只是影响房地产市场的催化剂，土地供需才是房价的决定因素。就像如今虽然成交量惨淡，但是房企在一二线热点城市拿地热情依然高涨。
所以，一线城市房价难跌，二线城市冷热不均，区域房价加速分化将是今年房价的大趋势。至于购房建议，菜导已经多次重申“刚需可量力而为购买，炒房风险大”的观点，千万不要成为楼市政策博弈下的牺牲品。
