2017年11月15日 09:33:45 菜鸟理财

核心提示:有人说房产税就像“狼来了”的故事,不管喊过多少次都是遥遥无期,即使出台也是效果甚微,这次会不一样吗?要看懂房产税何时动真格,其实要看清楚房产税背后的故事。

最近,关于房产税的消息不少。

特别是财政部部长肖捷出来放话,明确了房地产税的征收原则。

这里要给大家科普一个小概念:房地产税是一个综合性概念,房产税是房地产税中的一种,将来对普通买房人征收的就是房产税。

也就是说,现在明确了征收房地产税的原则,那么房产税的征收也会提上日程。

征收房产税这回事是板上钉钉了,问题是到底什么时候会征收呢?这才是大家最关心的问题。

说实话,考虑到每次楼市政策出台都非常任性,如果单纯从楼市的角度来看,谁都说不准房产税什么时候会来。

今天,我换个角度来给大家分析一下,房产税可能离我们并不远。

▌01狼真的来了

很多人对房产税都不以为然,认为房产税还遥不可及,再就是房产税也没什么影响。

从之前上海、重庆试点房产税来看,确实没什么效果,这几年房价又蹭蹭涨了好几倍。

现在房产税就有点“狼来了”的味道,喊的多了,大家反而不信了,但问题是这次狼可能真要来了。

大家知道,这么些年,地方政府的财政收入大头都靠卖地。

也就是说,其实我们的楼市就是政策市,在主导房价涨跌上,政策的影响是最大的。

过去试点房产税为什么不成功?因为地方政府有政绩冲动,怎么会自断财路呢?

但是现在环境不一样了,首先地方政府已经越来越无地可卖了,靠卖地发展GDP的模式要到尽头了。

更重要的是,楼市的泡沫化已经严重影响了国家金融安全,国家层面也不会再放任地方政府还走卖地经济的路子。

但是,地方政府不卖地吃什么呢?况且还有海量的债务压顶。国家虽然要稳定金融,但是也不会放任地方政府破产。

地方政府要续命,房产税就顺其自然的出来了。

再进一步想,房产税什么时候开始征收,很重要的一个参考指标就是地方政府还能撑多久。

地方政府能撑多久,关键因素是还能否承受住地方债的冲击。

如果地方政府已经撑不住债务,房产税应该也就不远了。

▌02地方政府按捺不住

从中央财政来看,财政赤字是不断扩大的:在2009年之前,财政赤字维持在1%左右,现在赤字已经是3%左右了,直接扩大了3倍。

今年,国务院总理报告把2017年赤字率拟按3%安排,但前三个季度的赤字率已经是2.99%了,3%的红线压力很大。

从经济增长来看,如果第四季度的经济数据还是放缓,意味着财政收入也会受到影响。

本身财政赤字都在扩大,而经济增长又放缓,也就意味着财政赤字会加剧扩大。

特别是在房地产被冻结后,相关税收直接受到影响,10月份全国征收契税278亿元,同比下降3.6%;土地增值税304亿元,同比下降2.2%。

中央财政尚且如此,地方财政形势就更严峻了。

今年中央预算里面,地方政府赤字是8300亿元。这还只是只是狭义赤字,并非广义赤字。

在狭义赤字里面,是不包括很多项债务内容的,特别是地方置换债是不算入赤字的。

所谓地方置换债,就是地方政府经历了多年的无序举债,拼业绩拼政绩,结果很多都还不了,只能发新债还旧债,继续拖长债务的期限。

按今年前三季度的地方置换债是2.12万亿元左右来算,已经是预算的赤字的2倍之多!

面对这么庞大的债务,地方政府其实办法不多,实体经济一直都还在低位徘徊,除了卖地收税也没有其他保命技了。

▌03房产税不远了

说来说去,地方政府要自救,要顶着滔天洪水般的债务前行,还是只能在房产税上想办法。

不要小看房产税的力量,在很多国家,房产税是地方税收的重要来源。

以美国为例,纽约州房产税占地方政府总收入的16%左右,如果以税收来说,比重更高,能达到30%以上。

所以,目前的情况下,房产税可能是地方政府的最后一根救命稻草。

不知道大家还记不记得,上个月大会刚开没几天,宁夏出台房产税实施细则的消息就炸开了锅。

虽然事后证实是乌龙,但是也足以证明地方政府征收房产税的渴望程度,至少有地方在蠢蠢欲动。

当然了,国家肯定也知道房产税的重要性。

要知道现任财政部部长是资深财税达人,现在这个营改增政策,就是当年他力主推动的,而这次房地产税的新动向,也是出自这位财政部部长口中。

其中,房地产税的征收原则里面提到“充分授权”,就是帮地方政府撑腰。

财政部部长自己也说了,在“保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下,科学确定共享税中央和地方分享方式及比例,适当增加地方税种”。

总之,就是给地方政府充分授权,可以针对房地产的属地化特征进行对应的调整,让地方债务风险软着陆。

就连前任财政部部长楼继伟离任时,也高呼要“义无反顾地推进房地产税制改革”。

意图已经十分明显,万事俱备只欠东风,房产税已经是呼之欲出。

▌04小心头上那把刀

我之前反复讲过,对于买房的普通人来说,最大的危险就是和政策对赌。

就像现在,房产税也是板上钉钉,虽然何时征收还不能确定,但是就像一把刀悬在头上。

如果你抱着侥幸的心理,觉得自己一定不会被这把刀砍到,那就是非常危险的想法。

我们不能因为风险还没有来,就无视风险的存在。就像你知道台风会来,但不能因为台风还没来,你就开着门窗坐等风雨。

那么,这把房产税大刀会砍向谁呢?显然,手握几套房的人群会是重点征收对象。

从主流观点和民意来看,“累进制、惩罚性”的房产税是很有可能的。

如果你有多套房产,即使第一套免税,第二套征税你还能承受,但是到了第三套可能税率已经非常高了,那你就会难以承受。

更何况,拥有多套房产的人其实手里没多少钱,特别是那些高资产高负债的中产们。

资产估值是纸面财富,现在楼市冻结很难变现;负债可是实打实要用真金白银还的,一旦征税,房贷还要照样还。

一旦如此,未来大量中产就会想流星一样陨落。

所以,现在你要好好掂量下自己的钱包,即使刚需买房,我建议也一定要量力而行,尽量给自己多留点家底。

总之,在房事上,你不仅要考虑到自己将来收入的变化,更要考虑到头上还有一个大大的税字等着呢。

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