盘和林
三天前，整个房地产界最擅长“买买买”的两位行业大佬，聚在一起完成了一桩大交易。7月11日，融创中国上市公司公告发出，将以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。
这是近几年来房地产并购案中金额最高的大交易。加上此次并购双方都是近期财经头条上的当红明星——万达王健林身上“首富”“小目标1个亿”“迪士尼”等娱乐化标签太多；融创孙宏斌也毫不逊色，乐视、联想地产板块、链家......就像买个奢饰品包包似的，1年半时间出手近1500亿；想不火都难。
从双方官方渠道披露的信息甚少，公告不过几百字；最主要当事人王健林、孙宏斌也是惜字如金。吃瓜群众只能靠“猜猜猜”来围观对这场“不寻常”交易。
最初的焦点在“男一号”王健林身上。从表面上来看，631.7亿是一个非常大的数字，不过仔细一算账，几乎是一个“白菜价”。更离奇的是，万达还借了296亿给融创来“买自己”。同时，舆论还捎带“娱乐”一下王健林，特别是“无锡万达城的目标就是让上海迪士尼20年盈不了利”......但余音缠绕，王首富却已转身离去，而上海迪士尼第一年也已盈利。
随着更多的细节被不断披露出来，王健林“大甩卖”无非是几个方面综合因素的结果：其一，王健林给出的唯一正式说法是，为了“压缩债务”并适应“轻房地产资产”的经营模式。虽然万达官方资产负债率并不高，但海外并购调查造成的公司资金压力。其二，万达为A股上市铺路，据说是为了满足列为“非房地产企业”的监管需要。其三，可能与万达收购乐视互联网信息技术公司股权的猜测有关。笔者也猜想，万达与融创或许还有更多企业战略的“抽屉协议”没有披露。
没有悬念的剧情是吸引不了眼球的，现在焦点转移到“男二号”孙宏斌和融创，因为孙宏斌也是一个“充满故事”的商业传奇男人。万达70%多负债率要“去杠杆”，你融创去年年底高达121%的负债率，还加上乐视和万达文旅项目这两个“包袱”？据不完全统计显示，2016年至今，融创中国对外发起的收购案近20个，总金额超过1450亿元。
7月12日，国际著名评价机构开始“跟风”。惠誉把融创中国评级下调至BB-，把评级列入负面观察名单；标普将融创中国“B+”长期企业信贷评级及“cnBB-”长期大中华区评级列入负面观察名单中。几乎同一时间，7月12日，媒体从上交所网站获悉，融创中国的下属子公司融创房地产集团有限公司计划发行的100亿元私募债已经终止发行。
发债终止，评级下调，融创“怕了吗”？孙宏斌上次“顺驰中国”因为“资金链”断链出局，会不会在同一块石头上绊倒两次？这种担心并非空穴来风，据公开资料，截至2016年年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，借贷总额1128.44亿元。目前，融创的净债务达近4倍公司股权价值！
不过，笔者认为这种担心是多余的。国际评级机构对公司的实际影响和一般理解不同，昨天融创评级调低后，股价反而大涨近2个点，包括并购公告当天融创股价大涨超13%，“春江水暖鸭先知”，资本市场的风险嗅觉是最灵敏的。2016年，深圳新会展中心总建筑面积154.33万平方米的地块拍出价格是310亿，还不包括代建的91万平方米会展中心和10万平方米人才公寓的成本。
有研究称，13个文旅项目总计可售资源约7700亿元，其中约有6600亿元仍未出售。其中不乏广州这样一线城市资源。76家酒店当中，3家位于一线城市，26家位于二线城市，及47家位于三线城市，酒店每平方米平均成本约为1.03万元。银行给的是基准利率，这也说明资产包较为优质。
房地产公司的财务风险主要来源是“流动性”，而不是负债的绝对数。孙宏斌貌似激进，其实还是很稳健的，例如乐视早已做好了风险切割。从融创公开的财务指标来看，2016年底，融创的净负债率为121.5%，同期，其现金及现金等价物余额为698.12亿，对即期借贷余额的覆盖倍数达2.1倍，因此其并未面临任何实质的财务风险，短期偿债能力较强。截止2016年底，融创的流动比率、速动比率分别为1.50、0.72，整体保持着较好的财务稳健性。
融创的营销能力极强，意味着现金流较强。融创今年1-6月合同销售额1118.4亿元，6月合同销售额285亿元创单月销售新高。今年有望超3000亿。要知道，这是在调控政策极度严厉的情况下取得的，这足以说明融创这只“地产恐龙”不会饿死在“地产冬天”。
窃以为，大额交易“买的卖的都精”，甚至可以说，融创即便出现“资金链”问题也绝不是因为此次并购造成的。（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）
