文 栖小七
授权发布 未来可栖
在意识到租赁市场的巨大机会之后，各大开发商、互联网巨头纷纷以各种方式切入。那么，租赁市场的空间究竟有多大？看似庞大的市场上，机会都存在哪些环节？租赁市场的火热是否会推涨房租？
在上周末举办的【京房字】公益讲座上，链家集团董事长左晖从人口、收入以及市场需求、国内外对比等多个维度，描述出了未来租赁市场的一个完整图谱。
左晖认为，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。解决如此庞大的租赁需求，C端（业主端）供应将是主要的依靠力量，未来CtoBtoC即房屋的机构化率占比会越来越高，而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。基于此判断，他指出，链家旗下的长租公寓运营机构自如，在五六年之后有可能管理房源1000万间，成为世界上最大的租赁公寓管理机构。
至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨，左晖指出，只要一个城市的人均收入水平在持续上涨，房租上涨便是大概率事件。
链家集团董事长 左晖
以下为左晖的发言实录（有删减）：
左晖：租房，可能跟我们每个人都有一些关系。我自己本人是1992年大学毕业，毕业后在北京租房子，大概租了12年的房子，2004年我34岁的时候买的第一套房。今天，北京的首次购房平均年龄，大家知道大概是多大吗？34岁了！近四年以来，这个数字实际上是以每年往后推一岁的速度在增长，在北京买个房已经是越来越难的事情，特别是对很多年轻人来说，所以我觉得这样的情况下我们再说说租房更有意义。
未来北京会有1000万人租房
租房的事儿，我今天给大家从几个维度来做一些定量的分析，这样的话会更有一些确定性。
第一，我们关注租房的时候，首先要关注人口。中国目前大概有6亿的城市人口，未来几年时间，大概会增长到9至10亿。这些城市人口未来在我们的国土上你会怎么摆？这是一个比较重要的问题。
金融学高级课程班（符合条件可申请博士学位）
当然，从不同的横向维度，摆法有很多种，比如考量就业、环境污染、国土安全等等因素，结果就会不同。但总的来说，我们会有一种基本判断：未来的人口可能会在全中国20个城市圈相对比较集中一些，今天的很多三线城市，人口向中心区域越来越集中，同时，人口净流出的趋势也已经非常明显。
这是我们的第一个判断，未来大概会有6亿人口在20个城市圈，每个城市圈大概三千万左右的人口。
第二，未来到底有多少人租房子？多少人买房子？今天的数据，21%的人会租房子，将近80%的人住在自己的房子里。未来的变化，一定是租房住的人越来越多。
北京现在有35%的人在租房子，将近三分之二的人住在自己的房子里。但纽约、香港、巴黎这样的国际型城市，都是超过一半的人租房子，纽约大概是60%的人在租房。我觉得随着时间的推移，有各种各样的原因，比如说房价高了大家不一定买得起，或者说首购年龄不断往后推，会有越来越多的人租房，也会有越来越多的人停留在租房的状态，像我这样租了12年房的状况会变成常态。
第三，说到租，我们再看看，未来这个租本身的状况会发生什么样的变化？或者人口本身状况会发生什么变化？拿北京来说，现在是2200万的常住人口，这里边大概有1400万的户籍人口和800多万的非户籍人口。北京的房屋供给是什么状况？存量住房700万套，人房比是0.85—0.9，就是每户平均摊不到一套房子。全中国的平均水平是1.05左右，三线城市大概1.2左右。
700万套房子，套均2.1间，所以北京大概只有1500万间房子，住了2200万常住人口，理论来讲，每个人摊不到一间房子。导致了北京人均居住面积大概只有12平米，只有一亿平米住宅用于租赁，这是一个很大的问题。
北京今天的人口结构在未来的五年，我们可见会发生一些变化，同样是2200万人，它的构成也会和三五年前发生很大的变化，即便是租房，大家也愿意租，支付能力肯定会变强。
所以，今天住宅租赁市场本身的缺口实际上是非常大的，我们估计未来北京会有1000万人租房，人均20平米左右，所以北京需要两亿平米的租房面积，但现在只有一亿平米，这一亿如何补充？这是未来很大的一个问题。
房地产资产快速增长已成过去式
今天看起来，中国人的买房热情高涨，但从实际数据的对比来看，中国人并不是最爱买房子的那拨人。依据便是“千人购房率”的指标，即每一千个城市人口一年会发生多少套房屋交易？我们看了全世界很多地方，大概在20‰左右，这是一个非常稳定的数。总体来说，好像是澳洲人的这个指标要更高一些，美国人也比我们高。
我们跟一些政府相关机构探讨的时候，会很强调一个事情，就是所谓的“中性价值观”。过去的这个十年时间，北京房价涨很多，算下来，十年120个月，房价月度环比涨幅超过2%，但我想说的是，我们今天看起来很高的房价，实际上大部分的贡献是在十几个月时间完成的。
是什么原因导致了这样的情况？就是所谓的千人流动率。如果我们从年化数据来看，按照今年3月份的数据，北京的千人购房率高达千分之四十，而按照最近几个月的数据来看，千人购房率只有千分之六。
这其中，一定是有一拨人在观望，我们线上的数据也能看到这个现象。即便今天的实际交易量已经降到非常低的状况下，线上流量基本上没有什么变化，就是所有的领先指标基本上没有什么太大变化。
如果条件许可，原来观望的那部分，可能会在几个月突然涌现到市场里来，导致几个月时间内价格增长非常高，这是过去几年的总体状况。所以，我们非常强调一件事情，就是所谓的“中性价值观”。
但总的来说，我们我自己觉得，房地产资产价格快速增长的阶段其实已经过去了。
2001年，我们当初做这个行业的时候，有些数据是很激励我们的。我们去很多城市和很多国外城市去看，我们认为未来的二手房市场是一个空间。依据是什么呢？当人均GDP超过1400美元之后，房地产新增投资额开始增加；当人均GDP超过3000美元后，房地产的新增投资额开始快速增加，同时不动产的资产价格开始快速增长；当人均GDP超过8000美元后，房地产新增投资额开始平稳，资产价格开始平稳，大概它会有一些这样的基础的规律。
中国2008年时的人均GDP超过了3000美元，2015年时达到了8000美元，从3000美元做到8000美元，咱们只用了7年时间，美国人从1960年到1976年，用了16年时间。它背后实际上是有一些大的规律的，未来相对价格会越来越平稳，这是我们的一个基础判断。
租金会一直涨么？
再一个事情，租金。经常有人会关心一个问题，会不会我买不起房子之后连租也租不起了？这就比较麻烦了。我觉得这个问题其实是没有的。我想告诉大家一件事情，租金的价格跟资产的价格没有任何关系，就是不动产的资产价格跟租金没任何关系。所以，有人算所谓的租金回报率是没有任何意义的，因为它的变量里边跟这个事儿没有任何关系，最相关的变量是什么？是城市的人均收入。所以，只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金价格，就是资产的使用价格就会涨。
租金价格的核心变量，是城市的人均收入。所以，我们看过去的11年时间里，以北京为例，虽然中间偶尔会有小幅调整，但整体租金的涨幅非常平稳。租金占你收入的比例，相对来说是个很稳定的数字。
中国今天的房租贵不贵？北京的房租贵不贵？我们要看怎么比。我给大家一个数据，北京跟东京比，今天的资产价格谁高，不好说。它也不太好比，因为，东京是按使用面积算的，咱们是建筑面积算的，但我们姑且认为它基本相等，就是北京和东京的房价基本上相等。
就可比地段，比如说拿北京的奥林匹克公园周围的跟东京的逮逮木公园周围的房子比，北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右。那我们就要看，租这个房子的人跟东京租那个房子的人，他们的收入有没有相差2.5倍到3倍？我感觉好像是没有。
所以，理论上来讲，北京今天的房租并不算高，我的感觉。但总的来说，房租占个人的月收入的比例，是相对来说比较稳定的数，大概30%、40%左右。我们看到，全世界这个比例最高的是巴黎，大概39%左右。
租金回报率这个事情更没有意义了，北京现在的租金回报率平均算下来1.7%左右，好像回报率很低。但有一个问题，我们拿近期的和远期的回报率来算是两回事儿。比如近期的租金和五年前的资产价格相比，回报率大概4%左右。美国、日本的资产价格相对平稳，所以它五年前也是5%，今天也是5%。但咱们这两个数，差别是比较大的。
产业经济学高级课程班（符合条件可申请博士学位）
房价是预期收入在近期的体现，房价为什么高？核心体现出来的是你对未来有信心。租金是近期收入在近期的体现，这两个是有比较大的差别的。
租房供应端：CtoBtoC会越来越大
我们再来看一个问题，就是说租的这个房子，应该是政府来解决？还是应该是由市场来解决？全世界这个事情上有很多的探讨，也走过很多弯路，基本上都是“从补砖头到补人头”。一开始大家都建了大量的廉租房、公租房，但后来发现很多的问题。这种事情，全世界各个地方都发生过，所以说把人集中的，尤其把中低收入人群集中去摆的事情，大家发现都不行，最后都变成了补人头，给你发租房券，去市场上解决。
再一个，供应量的问题到底是由C端解决还是B端解决？到底是由一些单位、公司盖很多房子用于出租，还是这么多C端的业主自己买了房子再租出去？
全世界来看的话，解决市场租的供应量的主要方式，是C端解决的，就是个人房主去解决租赁住宅的问题，B端只是一个补充。
当然，这个补充有各种各样的方法。美国最大的管理机构叫AVB，大概是30billion的市值现在，它的房屋持有量不到20万套，但它是很大的资产持有者，就是所有的物业都是它自己持有的；美国还有第二个叫EQR，也是个上市公司，大概跟它的估值差不多，大概30或者27个billion左右。他们俩的区别，就是AVB是开发商背景，EQR是资本背景，它的房子是市场上买来的。
大家可以看到，它最大的公寓管理机构，当然美国因为Reits发展比较好，所以都是Reits来管理。比如他们做的学生公寓，我们自己也曾经想过，也跟北京的很多学校去谈把他们的宿舍楼交给我们来管。因为今天的学生跟我们上学已经不一样了，他们有的想住得好一点，因为各种各样状况，都不大好实现。我们刚刚跟北京一个大学签了一个合同，帮它管老师的宿舍楼。
在国外，还有很多公共建筑，比如监狱，就是一个非常大的Reits市场，由私人机构去运营，住在里边的人是要交房租的，而且是非常稳定的现金流。中国未来也会有，我估计中国会从公共设施、公共产品开始发Reits，比如说铁塔公司。
但总的来说，我自己的判断，未来的核心，租本身的市场主要是通过C来解决。为什么通过B解决不了那么多？因为这个规模太大了，非常大的资产规模。
下面的事情，CtoC，还是CtoBtoC，就是房主直接租给租户还是房主通过机构去租给租户？这个未来的CtoBtoC会越来越大，占比越来越高，就是C跟C之间交易会越来越低。
我们跟日本比较像，我们叫机构化，机构化比例在日本大概是70%左右，就是70%的房子是通过B端租出去的，所以现在全世界最大的租赁代理机构是日本的两个公司，它们大概在管着100万间左右的物业。
我们链家有一个租的品牌，叫自如，我们今天大概能管到45万间左右，很有可能明年就会超过他们了。因为我们如果要自己不是特别限制的话，大概每年可以翻倍，现在我们比较限制，不愿意跑那么快，大概每年有70%或80%的增长。就是，我们明年或后年肯定会成为全世界最大的租赁公寓的管理机构。
我们会觉得，首先是要依靠C端的住宅去解决租房的核心问题，另外，C可能会通过机构化来解决核心问题。
未来租金还会平稳上涨
这个是我大概描述的租的图谱，我觉得可能会更定量一些。总之来说：
第一，未来的人口怎么摆，这是很大的问题。当然对北京来说，人口控制目标是不能超过2200万人，但今天和昨天的2200万人结构是不太一样的。但我的理解是，新的结构下人均租住面积或者居住面积，只会提高，不会降低。
第二，这拨人里边到底多少人买房、多少人租房子。两个原因，第一是买不起了，第二是租住的物业品质越来越好。
我们做自如做了6年，从2011年开始做，初衷就是因为我们自己的经历，大学在北京上，毕业后留在这边，租的房子很不好，也很不稳定，各种各样的体验都很差。当时我们有一个愿景，希望让租房子成为一种生活方式，自如的愿景是这样。
所以我认为类似自如这样的机构越来越多之后，租本身的稳定性是在提高的。目前，北京市场平均一个租赁合同大概是240天左右，自如的合同是415天。我们也在推这种理念，比如每年七夕会搞一次“不房结婚”，没有房子的人也能娶到老婆。
租金价格，我觉得未来还会比较平稳的增长。因为中国开始有希望去度过中等收入陷井，这个变化过程中，主要是由服务产业来推动的，服务产业的核心特点是GDP增长和人均收入增长是完全相关的。尤其像北京这种城市，平均收入稳定增长是极大概率的事件，所以未来租金还会保持比较平稳的增长也是极大概率的事件。
为什么我们从6年前开始大力发展租赁业务？我觉得未来若干年后自如会有希望成为全世界第一个能管1000万间租赁住宅物业的一个管理机构。但租赁市场是少数城市的市场，在很多三线城市其实没有租赁市场这回事儿，因为物业太冗余了。
