导语
谈到房地产投资，人们可能首先会想到买卖作为实物的房子。PS：安得燕屋千万间，大庇天下善士尽欢颜——马来西亚燕屋投资计划谈到房地产投资，人们可能首先会想到买卖作为实物的房子。其实，房地产也可以像股票、证券、期货那样交易。在过去几十年里，房地产已经成为一种越来越受欢迎的投资工具。下面是房地产投资的一些常见方式。了解它们各自的优缺点，懂得如何操作它们，对投资者来说自然十分重要。
投资房地产有多种渠道。图为佛罗里达州泰莫莱克一批在建的城市屋。（图片来源：美联社）
基本出租物业
基本租赁物业（Basic Rental Properties）是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租，靠收取租金获利。投资人（房东）得负责归还房贷、付税金和维修房产等。最理想的状态是，租金除了支付所有以上提到的开支，还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可，因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外， 房产增值也会给投资者带来额外的利益。
投资者必须对目标市场非常了解，并充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成了考虑投资的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。美国的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住，因此学校周围的物业就可以带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业中心、大公司等，也是很好的选择。
当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上坏租客。很多地方的法律会使房东对那些不付房租的房客束手无策。如果他们有什么不可以赶走他们的正当理由，如失业、生病等，碰到这些情况，投资人就会面临有支出无收入的问题。
另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了，水管坏了……诸如此类的事总是层出不穷，可能会在睡梦中被叫醒去通马桶，或在游轮上接到房子起火的消息，总之，投资人必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如遭雷劈。当然，如果不想有这些麻烦，可以雇专人或委托管理公司去管理，但那样就要损失一部分收入了。
房产投机置换
所谓房产投机置换 （Real Estate Trading），指的是投资者也买房子，但其目的与前述那类截然不同。投资者买下房产后只是短期持有，通常不超过3、4个月，然后卖出去，以赚取买卖的差价。这种投资策略有时被称为“投机” （Flipping），通常适用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产，如供拍卖的房产、无继承人的遗产房等。纯粹的投机者对那些用于投机的房产不会做任何投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就可升值的特点，否则不会考虑。要做这样的投机者，需要有很高的投资技巧、很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。
大多数的情况是，投资者买下较便宜、但本身有些缺陷的房产，经过重新装修、包装后，使之具有了增加的价值，再出售盈利。
这类投资的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成投资者持续亏损、甚至破产。
房产投资集团
房产投资集团（Real Estate Investment Groups，简称房团）可以说是房产租赁方面的小共同基金（Mutual fund）。如果想搞房产出租， 但又想省去当房东的麻烦，那么房团就是个不错的解决方案。
某个公司会买下或建设一系列的房子，通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产，多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产，但一切管理维护、招客、赶客、收房租等事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。
房团的形式有好多种，最标准的一种形式是：一个房团的投资者把他们拥有的所有房产单元混合，以房团的名义出租房子，根据扣掉管理费后的总收入和每个投资者的份额，决定每个投资人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险， 比如某个房东某月房子未能租出，但他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份。当然，以后别人的房子没租出，他也要贡献本来属于他的一部分给那个人。
从理论上来讲，房团是一种较为安全的房地产投资方法。但是，就和其它的共同基金投资方法一样，房团也面临共同基金管理费引起的挑战。另外，和第一类投资一样，出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素，所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大影响。
物业有限伙伴
物业有限伙伴或房产有限合伙人 （Real Estate Limited Partnerships， 简称RELP）指的是购买和拥有一个或一组房产而组成的短期存在的实体。通常由一个经验丰富的房地产管理或开发公司担任总合伙人（General partner）， 外来投资者则通过向该房地产项目（通常是建造或更新房产的项目） 提供资金，而成为拥有股份的有限合伙人（limited partner）。
有限合伙人会收到来自于该RELP 运作利润的红利， 但其最主要的收入来自于当该RELP 被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日，也就是该实体解散之时。
RELP 允许投资者无需直接参与项目的管理，甚至不必拥有房产， 而只需通过资金投入参股，但与股票不同的是，这种形式属于非流动性投资，投资者通常需要等到项目结束、该实体出售解散时才可以移出现金。
房产投资基金
华尔街想出了一个办法：把不动产变成一种象股票一样可流动的投资方式。这就是房产投资基金（Real Estate Investment Trust ，简称房投或REIT）。
所谓房投是一个信托基金（Trust），以管理投资者的钱用于购买、经营和售卖某个具有盈利能力的房产。房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。
按有关规定，为了维持基金的身份，其90%的课税利润需以红利的方式返回股东，这样它就是个基金而不是公司，可以免交高额的公司税。
房投不但可以使投资者和常规的股票一样得到股利，还可以得到由房产增值所产生的利润。房投仅限于投资在非住宅地产，如商铺、医院和办公楼等。
相比于前面几种投资方法，房投的特点是，它是一种高度流动性的投资，需要现金时可以随时通过交易所变现。
房产共同基金
房产共同基金（Real Estate Mutual Funds，简称房基）和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同，只不过它主要投资于REIT 和房地产有关公司的股票。这与证券交易更接近了，只是投资者需多了解要更房地产方面的知识和消息。房基也是一种高度流动性的投资方式。对于普通散户投资者而言，房基的另一个优点是它具有大量信息供投资者参考，也有更多选择。投资者可以通过采用多点投资等战略来降低风险、提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通，游刃有余。
