房价，一直是人们关注的焦点，华远地产原董事长任志强在出席“《财经》年会2018：预测与战略”，就目前国内的房价发表了看法。
任志强表示，目前全国城市中房价超过2万的还不到10个，超过1万的城市不到20个。去年年底全国所有地级市平均房价不到4千元，而到今年10月也才到7千元。“我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。”
任志强之所以说的现在房价还不算高，主要原因有以下几点：
1、现在的城镇化率还不够高，想要完成小康目标，城镇化率至少要达到60%-70%，因此还要盖房子；
2、独居人口的增加，会导致住房需求量的增加；
3、扣除地价以后，房价收入比非常低。
任志强还表示，北京这样的个别城市的房价比确实非常高，主要是因为全国最有钱的人都会到北京买房。但是房价高的最主要的原因是出在地价上，而土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。同时，任志强还表示，调控政策完全没有契约精神，现在房地产市场的价格信号都是假的。
其实，任志强发表的这些观点还是有一定的参考意义的，但是从房价的构成来说，地价确实是非常重要的一个因素，之前大家老是说投资炒房是推高房价的重要因素，自然是正确的，但是也不应该忽略了地价。之所以没人说，是因为大家都心知肚明，在此还是不得不佩服他的勇气。
以下为任志强演讲实录：
任志强：十九大里其中有两个没有改变，你们谁知道十八大有几个吗？有人举手吗？看来都没我学习的好。十八大有三个没改变，十九大变成了两个，有一个改了，就是李铁刚才说的，主要矛盾改了，但是两个没改的是什么呢？第一个是社会主义初级阶段没改，第二个是发展中国家地位没改。这两个没改就说明什么呢？说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。
那预计是什么呢？预计就是城市化任务还没完成。要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率，中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢，所以我们应该说，中国的城镇化这个路还有一段时间，十九大说每年1.2个点，要完成小康，2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿啊，这是一个大的问题。
很多专家都认为我们的住房问题已经解决了，老说有多少人口有多少房子，李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况，说明房子是不够用的，因为那套房子在农村的，他人在城市里，所以城市的发展过程中，住房的需求还是一个巨大的需求。特别是李铁非常重视，谈到了我们的老龄化问题，老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲，像北欧很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，我得单独住。中国现在达到多少？大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降，我们从1984年的三点九几，现在下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点，而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。
那一个人一个家庭已经占到比例很大，占到全世界多少？
大约现在占到全世界的25%的左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？
独居就是没有结婚的单身，他和已经结婚又离婚是两个概念，要把那个加起来，我们预计中国未来城市里最少有五千万户，那也就是说中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算，结婚的、生孩子的还不算，为什么？从1990年开始到现在为止，一共建了多少房子？一亿五千万套，包括租赁性租房，什么廉租房，什么保障性租房，所有都算上，就建了这么多房子。
你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。那么真正的房价有多高呢，李铁讲了半天房价，超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。大部分在去年年底的统计数字，我们全国所有的地级市都加起来，平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价，平均房价也就是七千块钱，我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。
你们觉得个别城市，就是刚才李主任说的，个别城市，北京、首都或者什么，他们老算房价比，那房价比确实很高，为什么？外地最有钱的人也到这儿来了，他自然房子就高了，因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊，所以它就高了。因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。
最近我也让易居帮我们做了一个调查，什么调查呢？就是房价扣除地价以后的房价收入比是什么？非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几，全国。那么大城市可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少？相差60%。换句话说，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低，那也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么？是房价高涨，我们从什么时候开始的？大概是2004年8月31号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂，2003年以后开始实现的。
那从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，我们房价平均年涨幅多少呢？不到3%。但是我们的收入平均涨幅多少呢？9.5%。自从2004年813以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现我们所说的天价地，面粉高过面包等等，于是才开始出台了我们一系列的调控政策。
调控政策最大一个是无法，你们可以查一查，地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗？你们谁给我举个例子。不管你限了什么，我们1995年开始实现《房地产管理法》，你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗？没有。上面只写着商品房卖完了以后，你把那价格到政府那去备案，我们住建部出台了88号令，商品房预售管理办法，上面写着很清楚，价格是交易双方决定的。所以，中国没法。第二个，没有契约，完全没有契约精神，因为土地合同中写了我可以盖这个房子，盖那个房子，没写着我必须限价，但是我盖完房子以后你说这契约不算数，我重新做规定，你这房子只能卖这么多钱，不能卖那么多钱。而且你只能变成这样，我已经盖好了，那也不行，商住房你也不能卖，如何如何，没有契约精神。
第三个，我们有市场价格信号吗？没有。所有的价格信号都是假的，什么叫市场经济？最直接的一个就是看不见的手，就是凭价格信号而来的，但是我们没有价格信号。就是李铁刚才说的，要不然给你限价，批价，要不然就是高价的不准你卖，让你卖低价的，然后把那平均房价压下来，举了很多例子，很多地方要限价，为什么要限价？就这个。那如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，那么所有的市场做出来的，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府，还是所有的政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是，因为你看到的是虚假的，不管是统计局公布还是谁公布，都是假的。既然是假的市场信号，怎么转换的呢？你们说未来是涨还是跌，不知道，因为这个价格它可以随便做，想做多少就做多少。这可能是我们认为房地产市场拐点来了，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。
最后：
任志强关于调控的看法一针见血，国家调控调了这么多年，最大问题的确如此：一是无法，二是无契约。
纵观以往，几乎所有的调控，皆没有上位法依据，“法无授权不可为”的原则，完全被无视，而契约精神就更不谈了，要知道，开发商虽然将地买下了但并不能自定房价，购房者也是，订金都交了却被告知这房咱不卖了的也比比皆是，2017年也快过完，各个房地产相关的媒体或者平台，都几乎大大小小的来了一遍2018年楼市大方向，房价预测，房价走势，行情分析等类似文章，都在统计数据总结过往展望未来，其实，那些预测楼市的文章，压根就不用看，因为，房价的涨落基本会有人干预，以往的市场规律压根就不能当作依据，14年就说楼市要崩，泡沫要被刺破，但都快18年了，房价依旧在涨涨涨，一些模模糊糊释放出来的价格信号也完全紊乱失真，数据不涨不代表真不涨，数据没跌也不代表真没跌。
一说到现在的房价，恐怕大家都会觉得高，因为经历了去年的一轮暴涨，很多城市的房价涨幅甚至超过了60%。虽然目前部分城市的房价已经开始大幅回落，比如燕郊，它的部分楼盘的价格已经比最高点时下跌了近六成，价格是跌了，但是，目前燕郊2万多的房价，比前几年仍然是高了不少，所以，所谓的暴跌只不过是挤掉了部分泡沫而已。
这也是调控的产物，即：一线城市拼命压低，三四线城市为了去库存拼命托市。
如果只是看一些表象的数据，必然错得离谱，所以，任志强的这句“房价还差得远”，我们应该持辩证态度去看待。
听说贵州甘肃陕西等某些地方的房价都还在1500元一平，甚至还要往下，听说上海汤臣一品的房子35万一平，这么一看，这么一比，楼市专家任志强说的也没错，房价的确差得很远，很远，很远……
