前言
9.30房地产调控启动以来，房地产仍未降温，此时还要不要买房呢？可能也有几个疑问会萦绕在我们头脑中：
1.为何房地产企业各种变向融资、居民首付贷、消费货、经营贷等“各类贷”，接力挺进楼市？
2.一二手房房价出现倒挂，一些城市二手房远高于一手新楼盘现象会如何演变呢？
3.此轮房地产调控政策会什么时候退出？
面对蹭蹭往上涨的房价，或许你正与你的男（女）朋友商讨着买房结婚，或许你孩子已经上幼儿园了正头疼选择学区房，或许你刚换了份工作挪了个城市考虑新地方有个落脚之处，或许你有些闲钱了怕贬值越加厉害考虑买套房子保值增值，或许你已经手握数套房产，在考虑是否再入手几套房产加大投资……
无论你属于哪个你，下面几个问题的答疑解惑或许能帮助到你。
一、信贷资金流入楼市为何“贷贷不息”？
房屋，特别商品房住宅兼有商品和金融属性、兼具居住和投资双重特性，那金融、投资属性是少不了资金杠杆的。新建住宅开发的全流程，从开发商拿地，到规划设计、施工、预售、竣工，从购房者购买期房到交付等，及二手房的买卖都离不开信贷杠杆的支持。
本轮房地产调控始于2016年9月30日，既然调控当然离不开对房地产融资工具的调控，各类对房地产融资的限制禁止政策蜂拥而至，房地产的上市公司股权融资、交易所与银行间市场债券融资、房地产开发贷款、土地款融资、私募基金融资、“首付贷”、按揭贷款、消费贷款等。
为什么在国家大力调控房地产，严控房地产加杠杆时，各种变向房地产企业融资、个人“首付贷”、消费贷款、经营贷等仍摁下这头，跷起那头，“贷贷不息”？
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房地产企业去杠杆—融资渠道严格受限
1）房地产上市公司股权融资锐减
房地产上市公司股权融资包括首发IPO、增发、配股、可转债及可交换债等工具，其中定向增发是最主要的渠道。
2016年9月30日本轮房地产调控启动后，房地产上市公司通过一级（半）市场融资严重受限，以2016年9月30日为分界点，前后融资总额分别为1725.5亿元和421.7亿元，大幅下滑，如果考虑调控时滞影响，下降幅度更大。
2）房地产交易所和银行间市场债券融资同样大幅下滑
债券市场对房地产调控反应较为迅速，在9.30房地产调控后，每月房地产行业信用债融资险乎 2017年7月均低于500亿元，而之前基本均在500亿元以上且多数月份在1000亿左右。
3）房地产开发贷款同比增幅缩小
房地产开发贷款一直受额度管理，房地产开发贷款余额同比增幅自2016年第3季度开始下降至10%以下，此后一直保持个位数增幅。
4）土地款融资受到严格限制
银监会严查变向土地款融资，及中基协备案4号文严控房地产融资，特别对土地款融资的私募产品完全禁止，实际限制了各种类型的名股实债性质的非标土地融资。虽然没有统计数据做对比，但根据实践经验，风风火火的土地款融资得到实质性抑制。
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购买者加杠杆-房价上涨预期仍未改变
2016年房地产市场的火爆，引燃了房价上涨预期，居民纷纷通过加杠杆购买住房，加杠杆的路径也从明转暗：个人住房贷款→“首付贷”→消费贷→经营贷等。
其中首先表现最为明显的便是个人住房贷款的大幅攀升。但有9.30后房地产的持续调控，房地产成交的降温及首付比例的提高，在2017年同比增幅略有下降。
个人住房贷款是其中“明”的一部分，还有“暗”的部分。
“首付贷”大行其道：居民通过“首付贷”扩大杠杆，住建部等部委认定“首付贷”违法；
“消费贷”又接过杠杆的接力棒：很多商业推出信用贷款，最高额度集中于30－50万，如“白领通”、“鼎力贷”等，实质都一样均是消费性质的贷款，然而这种消费贷真正用于消费的却不多，股市好的时候流入了股市、房地产好的时候流入了房市。根据央行的金融信贷收支表，2017年1-9月份，短期消费贷款累计新增达1.49万亿元，同比增长达172%，去年全年也仅新增0.83万亿元。这些新的“消费贷”基本毫无疑问以首付款的形式进入了楼市。
“经营贷”接力“消费贷”挺进楼市：新增短期消费贷引起政府警觉后，多地严查消费贷资金进行房地产；各家银行对消费贷超向收紧后，又有类似“经营贷”等其他名义的贷款进入楼市。
为什么各种贷伪装合规外衣接连进入楼市呢？最主要的原因居民部门处于加杠杆过程及资金的逐利性。
自2016年2月起，居民加杠杆进程加快，在金融信贷收支表中，住户贷款占资金运用的比例由19.8%上升至2017年9月的22.4%。
当前居民加杠杆能否继续受两个条件的限制：一是房价上涨能否继续，因为房市是当前居民加杠杆的动力；二是国家是否认为居民加杠杆是否到了要限制的时候。
小结1：
通过上面的分析，我们简单梳理一下思路，可以得出如下结论：
1.房地产资金的循环伴随房地产的调控以波浪的形式传递至“各种贷”，居民的房价上涨预期仍然比较强烈，但各种贷的接力赛可能接近尾声。
2015及2016年的房地产去库存政策，引发各路资金拥入房地产企业，首先表现为股票、债券、银行、信托、私募等房地产融资大幅增加，房地产行情爆发后，国家启动9.30房地产调控政策，房地产开发企业融资受限表现为上述融资的大幅下降，但此时资金循环已经传递至下游的居民端，居民部门首先表现为个人住房贷款的大幅攀升（即正常的70%按揭部分），居民的上涨预期愈发点燃，投资客增加，通过明的“首付贷”、暗的“首付贷”－消费贷经营贷等依次接棒扩大杠杆（即30%部分）。
上述路径，一方面表示居民对房价的上涨预期仍然比较强烈，不然不会如此加大杠杆；另一方面，各种贷在传递过程中不断受到监管部门的打压，来一个打一个，可能无所遁形，各种贷的接力赛可能接近尾声。
2.居民加杠杆已引起央行关注
最近监管层也透露出关注居民的加杠杆，虽然仍然处于合理水平，但既然说了透露的另一层意思可能就是不会放任居民加杠杆。如果监管层对居民杠杆上限设限，必然受影响的是当前居民加杠杆的最大动力点房市了。居民杠杆总量控制了，进入房市首付的各种贷的接力也自然没有了空间。
二、一二手房屋价格倒挂现象会如何演变
一般由于人们的偏好，同样地段新楼盘的价格是高于老楼盘的，而房地产调控的其中一个工具便是对新楼盘售价的限价，此轮调控便在某些城市形成了一种奇怪现象，即二手房屋买卖价格远高于新楼盘。
这在杭州表现的较为明显，由于住宅价格上涨较快，而政府对新楼盘的限价政策，导致新楼盘上涨受到限制，而二手房继续上涨，继而形成一二手房价格倒挂，也出现了所谓新楼盘“买到即赚到”的套利机会。如在杭州某区域，同地段二手房价格在5万左右，而新房价格仅3.5万左右。
假设上图为商品房的供求曲线，P0代表均衡价格，可以以二手房的成交价格为代表；而P限即政府对新楼盘的最高限价，这样对新楼盘的需求必然大于供给，表现为新楼盘一房难求，此时得通过各种关系或付出其他隐性成本才可能买到新楼盘，即类同于经济学上所描述的“黑市”。
现在很多人的逻辑是这样的：
逻辑1：如果政府放开限价，新楼盘将报复性反弹，上涨至短期均衡价格，而且均衡价格会持续抬升。即新楼盘的3.5万会上涨至5万。
逻辑2：即使政府不放开限价，新楼盘交付后便成为存量房屋，直接在二手房市场抛售，3.5万买入，5万卖出，轻易获得1.5万的套利。
真是如此吗？
逻辑1成立的前提条件，一是商品房的需求曲线D只会向右移，而不会向左移，而D需求右移的前提条件又是投资性需求不会减少（假设刚性需求不变的话）；二是供给曲线S只会左移不会右移，也即是房屋是稀缺的。
逻辑2成立的前提条件，是新楼盘买入至二手房屋卖出的时间间隔内，房地产价格套利仍存在。
然而，逻辑1成立的前提条件受到房地产预期的变化、投资（投机）性需求的抑制、刚性需求受到“租购并举”长效机制等的实质影响；逻辑2成立的条件受到限售政策的限制，及后续房地产调控的不确定性等的影响。
小结2：
一二手房价格的倒挂，看似很好的套利机会，但以正常的思维方式首先来问一个问题：政府既然新房限价，会放任3.5万最后还是上涨至5万？如果这样限价的意义又何在呢？
概括前面的两个逻辑的分析：
需求方面—目前商品房的需求旺盛并非刚性需求使然，而是上涨预期的投资（投机）性需求导致。“房子是用来住的，不是用的炒的”，房屋的金融属性一去除，需求必然大幅降温。另外在“租购并举”的长效机制下，即使买卖的刚性需求的下降也并非不可能，如租购同权了你还会买学区房吗，当然这个还有点远。
供给方面—当前房屋的稀缺，是相对于大量投资性需求的稀缺，而实际上房屋如果用来住是并不稀缺的。
三、房地产调控政策会何时退出？
首先，了解前两次房地产调控的退出的时机及当时的房地产价格情况。（关于这一点可查阅商投君在《商行与投行》的另一篇文章《楼市正悄然发生巨变，抵御房地产“灰犀牛”》）
根据前两次调控退出经验，房地产调控要退出，必然要满足两个条件：
一是房地产价格的明显下滑，当然不代表持续大幅下跌；
二是此轮房价上涨的一致性预期已经基本消失。
其次，这次与众不同的是，关于房地产的两个表述：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”、“住有所居”。
这意味着此次房地产调控必然会比前两次更为深入到位，而且重点是去除房屋的金融和投资属性，回归商品属性，并建立“租购并举”的长效机制。
结论
1.在房屋商品和金融属性并存且金融属性更强的情况下，房价的持续上涨离不开资金杠杆的支持，而“各种贷”的接力虽然目前尚未停息，但有接近尾声的信号。
2.如果房地产价格没有一次明显回落的过程及上涨一致性预期没有得到根本没改变的话，房地产调控不大可能会退出。
3.此轮房地产调控也在给国家建立房地产调控长效机制准备时间，坚持“房子是用来住，不是用来炒”，意味着去除房屋的金融和投资属性已成为当然政策，“租购并举”甚至会减少部分商品房刚性需求。
总而言之，回到本文的主题，如果你买房是用来结婚，或者是提高相亲的成功率的话，那买吧，一者你是用来住的，二者即使当前多付出的一点买房成本与婚姻大事相比又何足挂齿呢；如果你是炒房者，杠杆已经很高，也许此时继续买房加大投资并非好的选择；如果你是一般的保值增值目标，也可能需要量力而行做个压力测试，不可过分加大杠杆。
其实以上的分析都基于政府的政策能执行到位，相信“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策一定能落地。不管大家相不相信，反正我是信的。
