编者按：如何抑制炒房客的投机行为？如何让房价的上涨幅度趋于平缓？这两大问题就如同房地产界的哥德巴赫猜想一般，一直没有理想的解决方案。进入2017年，房地产税的“横空出世”似乎让人们看到了解决房价问题的最优解！
不过，其实除了房地产税以外，控制房价的弹药库中仍然有不少利器存在。就在最近的两会上，两位人代大表就向市场展现了两件新利器！
作者|暴哥，原载于财经记者圈合作媒体“暴财经”
利器一：住宅用地使用权有偿续期据21世纪专访全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继的报道，董祚继代表提出可以通过到期住宅用地使用权续期制度来抑制房价的过快上涨。
具体董祚继代表是这么说的：
董祚继：尽管大多数住宅用地使用权还有二三十年才到期，但从稳定住宅产权预期从而稳定房价的角度看，明确续期的制度安排也到了需要决断的时候了。
从世界范围看，实行公有土地租赁制度的国家，对于到期土地使用权续期有三种处置办法，一是由承租人缴纳相应租金后续期，二是允许土地使用权人购买土地所有权，三是原则上不续期，以第一种情形居多。
综合考虑我国社会制度和发展实际，有偿续期和无偿续期各有利弊，但总体上有偿续期显著优于无偿续期。有偿续期本质上是对土地公有制的维护，有利于国有土地出让市场良性运行，有利于化解贫富分化社会矛盾，维护社会公平正义。
（理解住宅用地使用权有偿续期的逻辑可跳过下面几段）所谓住宅用地使用权简单来说就是我们房产本上注明的房屋产权年限，目前基本上都是70年。之所以是70年是因为，我国的土地所有权归属于国家，房地产开发商只拥有土地的使用权（可以理解为租国家的土地），地产商的使用权只有70年（住宅用地），那么顺理成章土地上的房子也就只有70年的产权。
从1998年商品房真正意义上走向社会开始，到如今其实不过20年，按理说离70年的大限尚远，大部分地区的房产短期之内并不存在快要临近70年期限的顾虑。不过有一些很早尝鲜的城市，比如温州、青岛等地却已经出现了产权临近70年的尴尬。
以温州为例，去年曾经被热炒，70年到期之后怎么办的问题。目前权威部门，即国土资源部，给出的意见是：
在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理：
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
注意国土资源部给出的解决方案是过渡性办法，换言之未来是可以产生变动的。而国土部的法律依据实际上源自《物权法》的规定：到期住宅用地使用权自动续期。
这里又得注意“到期住宅用地使用权自动续期”，这句话和前面的过渡性办法处理类似，也是有操作空间的。直白点说就是自动续期并不意味着免费续期，可以是付费续期。
如果未来如果董祚继所言，采取住宅用地使用权有偿续期制度那么会产生什么影响呢？
暴哥的看法如下：
1、老百姓买房的心态将产生巨大变化。就像董祚继代表在采访中所言，“没有明确是无偿续期还是有偿续期，给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象，进一步刺激了居民的购房动机。”
采取有偿续期，等于是告诉大家，房子并不是永久产权的含义，是有时间约束的。有点类似于固定资产的价值评估，随着资产年限的增长，每年会计提折旧费用，降低固定资产的价值。随着房屋接近70年产权，房屋的价值也会越来越低。如此一来，对于想通过买房给子孙留下一笔财富的购房者，可能要好好琢磨一下，子孙拿到房产之后，有没有能力守住这份家产。尽管看着有些不通人情，其实最终会增加房屋的居住属性，降低房屋的投资属性，真正体现房子是拿来住的。
2、有偿续期还可能产生一个深渊的意义就是会来房产价格评估体系重新改写。如前所述，房产价值随着年限的增长而降低，实际上会增加买方市场的力量，削弱卖方的议价能力。尽管从大的趋势来说不会对房地产市场的走势产生你转性的力量，但是决定能够平抑房价的波动性。
那么如果结合房地产税等措施，房价价格上涨幅度趋于平衡，且持有成本上升，最终会减小投机房产的套利空间，降低炒房客的投机热情。
3、根据我国财税方案的主旨思想，强调公平，照顾中低收收入者推演，有偿续期的缴费方式很可能会采取阶梯式的区分对待。
董祚继建议是：
在缴费方式上，可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式，由土地使用权人根据经济状况自行选择；缴费费率实行阶梯式标准，基本需求低费率，改善性需求中费率，投资投机或奢华型需求高费率；具体缴费可以与房地产税合并征缴，以“润物无声”的方式实现续期制度平稳落地。
无需暴哥多言，阶梯式有针对性的缴费方式必然会令投机者们交易成本徒增。
总之，有偿续期对于房地产市场的最终结果很可能是使房价平缓，有效需求增加，投资和投机行为逐步弱化。
利器二：“T+N”年交易制度3月3日，全国政协委员梅兴保在接受采访时表示，今年两会他最关注的话题就是房地产业健康发展。为此，他的提案是建议制定遏制炒房的“T+N”交易制度。
具体方案如下：
全国政协委员梅兴保建议制订遏制炒房的“T+N”年交易制度。即房子正常交易后购房者须在三至五年后才能进行第二次交易，遏制房地产炒作。“就像股票实施‘T+1’制度是为了防止当天炒作，而为了防止炒房，可考虑实施‘T+N’年交易制度，北上广可以先出台这项政策。
梅兴保代表不愧为债转股的主要平台东方资产管理公司的前总裁，一看就对证券市场的规则十分熟悉。目前，我国A股实施的“T+1”交易制度，他提出的“T+N”等于大胆的借鉴了资本市场的游戏规则，区别在于一个以天为单位，一个以年为单位，当然考虑到股票和房地产市场的流动性差别，这种借鉴倒是很贴切。
暴哥觉得如果真的推出T+N那么绝对能够让炒房客闻风丧胆。道理很简单，炒房客大部分都是借助杠杆买房，也就是自有资金只占一部分，甚至一小部分，大量的资金通过各种途径拆借而来。借钱就有成本，借的时间越久成本越多。如果房产的价格上涨程度不能够抵消其拆借成本，那么炒房客要么认亏出局，要么血本无归，都不是好结果。
正是炒房客的这种套利套路导致其必然会尽可能降低持有成本，一般来说这个持有周期不会超过3年。为何是3年？因为一般来说，短期之内，我国房地产市场的周期以3年为一个完整的周期。
一旦，原本该出手的时候出不了手，账面财富无法兑现，而该支付的利息费用还是要如约兑付，那么最终很可能会有大量的炒房客因为无法持续支付利息费用而被迫卖出房产。
不过尽管能够有效抑制投机者，但是对于房地产市场的平稳来说这一招或许有点太猛了。2016年的熔断大家都有印象，理性地讲熔断本身实际上并没有错误，只是阈值的设置上可能有疏漏。可熔断为何引发了资本市场如此严重的后果呢？主要原因其实是由于人性的因素，熔断激发了人们的恐惧心理，大家害怕跑不出去，所以才夺命狂逃，产生踩踏！
房地产交易如果采取“T+N”制度，那么很可能也会产生类似于熔断的情景，在投机者们抛售情绪之下怂恿之下，整个市场走向恐慌，引发流动性衰竭（房地产市场的流动性原本就比较差，所以作用可能更大），进而造成整个房地产市场的动荡。
所以暴哥以为这招太猛，不太适合我们国内的房地产市场，而且纵观全球也没有哪个国家长期采取过类似的交易方式，而且毕竟房地产市场还是有投资属性在的，不能因噎废食把良性的投资一刀切掉。
最高领导人二月底曾说，要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。引导房地产市场的投资行为，保持房地产市场稳定。
太过猛烈的交易制度显然不太符合决策者的执政思路，但是，“T+N”交易制度实际上给出了我们一个有效抑制短期房地产投机炒作的改革思路。
根据暴哥所知，国际上对于打击短期炒作房地产的行为主要采取征收高额的资本利得税或者交易税来进行。
举例来说，全球房地产最为平稳的德国，对于投机行为有着严厉的打击手段，比如新房购买者如果没有住满7年就转让，那么其综合税率会高达50%；如果为住满10年，需要额外缴纳25%的资本利得税。
新加坡则采取根据年限不同，采取阶梯式征收印花税的方式。
| 交易时间 | 印花税 |
| 短于1年 | 16% |
| 1到2年 | 12% |
| 2到3年 | 8% |
| 3到4年 | 4% |
暴哥以为，这种根据持有房产年限来打击炒作的行为可能更为有效且对房地产市场的发展更为良性。因为对于有效需求人群来说，无论是婚房还是改善性住房，需求者在购买房产之后比较大的可能是长期居住和持有，很少短线交易，所以短期惩罚性的税目并不会对这部分人造成太多的干扰。
对于炒房客则不同，前面说过，炒房客想要赚钱必须短期之内将房屋转手，一旦战线延长，会面临极大的财务压力。如果说短期之内的交易成本大幅度提高，套利空间被大幅压缩，那么炒房客就要掂量掂量炒房子还有没有实际意义。
尾评总体而言，房地产市场的长期平稳发展需要制度性的完善，更要靠经济发展的结构性转变。因为只有降低房地产行业在我国经济发展中的比重，降低房地产相关收益在税收中的贡献，各方才能真正有动力、有决心抑制房地产市场的过快增长。
根据国家统计局的数字，房地产行业对经济增长的表观贡献一般不到10%。这个10%是根据房地产开发投资规模和GDP的比值算出来的。实际上，除了房地产开发以外，上下游的连带影响更加强大。据中金公司梁红团队的测量，2016年前九个月，房地产对经济的贡献达到12.3%；另据标普的测算，房地产占中国经济的比重可能超过15%。
无论统计口径如何，就结果而言，房地产行业目前是我国经济发展的支柱型产业之一。大家总说向德国学习他们的发展经验，暴哥觉得我们或许真的有必要好好地思索一下德国人的经验。德国尽管是欧洲发达国家，可是他们发展经济的思路是社会性经济政策，即以民生为核心的发展思路，这一点和我国是不谋而合的。在房地产方面，德国除了采取各种制度化的手段抑制房价过高，其实经济结构中更多的依赖制造业或许才是真正能够发挥制度作用的根本。
俗话说，标本兼治。短期来说，我们可以靠行政手段和一些制度性的治标手段让房地产平稳发展；长期来说，暴哥觉得我们可能要靠经济结构转型，要靠制造业等实业，要靠提高经济质量等治本的途径来保证房地产行业的健康有序发展。
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