编者按：经济专家看不懂楼市的原因是，他们只懂经济学，而不懂心理学，特别是不懂天朝中产阶级的心理学。
我们每个人努力奋斗的意义，就是为了将来让自己的孩子有更好的环境，潜台词是：所有的孩子都是平等的，但我家的孩子应该比你们的孩子更平等。
追求学区房的肯定不会是权贵阶层，追求学区房的也不会是普通老百姓，追求学区房的，是先富起来的中产阶层。
昨天我们的头条文章，毕业于清华大学的小万工讲述了自己毕业后与老公关于房子的故事，作者有句话说得很好，孩子若是始终能在父母的爱中长大，他始终处在一个比所谓有房阶层更高的层次，或进渣小，或上牛中，又能怎样？真如此，学位房也不会像今天这样炙手可热了。
今天推荐的这篇文章，作者认为在中国那些不买学位房不罢休的人多数都是中产阶层，他们虽然有了一定财富积累，但内心有强烈的不安全感，作者分析了这些中产阶层的心态——他们竭力让自己孩子站在更有利的起跑线上。当然，还有一点也很重要，中产父母们都是精算师，就像保险精算师一样，会精确的计算利益，他们觉得买学区房怎么看都不是一个赔本的买卖。
原载于功夫财经（kongfuf），作者|老端
过了年之后，原本大家以为会继续调整的楼市，又开始疯涨，其中最夸张的就属北京的学区房了，一套“老小破”的房子，就因为是学区概念，每平米售价直接从17万跳涨到23万，多少人能看懂呢？
这行情，让那些看空楼市的所谓经济专家们，都不好意思再出来说话了，因为年年看空年年打脸，实在是没有脸了。他们研究的什么人均收入、什么租售比、什么日本楼市崩盘经验，在现实面前，统统不堪一击。
不过最近看空派又有新动向，那是一个关于禅师的段子：
话说一对北大清华毕业的年轻父母问禅师：买不起学区房，怎么办？
禅师说：如果北大清华毕业都买不起房，还买学区房做啥……
这个段子隐含的是这样一个悖论：学历的价值似乎在贬值，但是学区房的价格年年疯涨，可是买学区房是为了将来能上好大学，这里面的逻辑似乎感觉不太对。
照我看，经济专家看不懂楼市的原因是，他们只懂经济学，而不懂心理学，特别是不懂中产阶级的心理学。在这种情况下，预测失败太正常了。
人类的特征是，心里的真实想法不会跟你明说的，非要用一些冠冕堂皇的话来包装一番，如果你被这些表面的东西所迷惑，那你就看不清真相了。下面我来告诉你一线城市中产阶级的真实想法。
追求学区房的肯定不会是权贵阶层，因为人家靠刷头衔就可以把孩子往好学校里送。追求学区房的也不会是普通老百姓，因为他们根本买不起，连想都不想。追求学区房的，是先富起来的中产阶级，这些人大多并没有什么背景，纯粹是靠好好念书，考上了一线城市的好大学，毕业后留下来工作，落了户，成为了有产阶级，但内心深处有强烈的不安全感。
这种不安全感，说白了就两条：
还能不能继续往上爬？
还会不会重新跌回底层群众行列？
这第一条担忧，反映在他们所认同的文章里，什么上升通道即将关闭啊，什么中国阶层即将固化啊，什么寒门再难出贵子啊。这些文章深受中产阶级的热捧，为啥呢？因为他们满脑子里担忧的就是这些。
这第二条担忧该怎么破呢？很简单，就是买套学区房。这样就可以彻底避免自己的孩子将来和民工子弟、底层群众孩子混在一起。他们一方面在嘴上喊着要公平竞争，另一方面又竭力让自己孩子站在更有利的起跑线上。一边喊着阶层不能固化，一边努力让阶层固化。有一句话很好的描述了这一情况：嘴上说不要，身体却很诚实。
我说句大实话吧，我们每个人努力奋斗的意义，就是为了将来让自己的孩子有更好的环境，潜台词是：所有的孩子都是平等的，但我家的孩子应该比你们的孩子更平等。
我讲一个发生在上海的真实故事。话说有一些动迁户的动迁房不足了，政府就从开发商手里弄了些商品房，准备当做动迁房分给动迁户。结果这个小区本来的业主强烈反对。因为他们觉得动迁户都是很low的底层老百姓，如果搬来自己的小区，会拉低整个小区的档次，自己的房子会贬值，将来自己的孩子会学坏啊。动迁户可都是妥妥的上海本地土著哦，结果被这些中产精英们直接鄙视。这让我想起小时候挤公交车，因为人太多，需要奋力才能挤上去。但挤上车的一瞬间，就希望司机立马关门，不能让下面的人再上来了。
以上说的只是一方面，中产父母们都是精算师，就像保险精算师一样，会精确的计算利益。买学区房怎么看都不是一个赔本的买卖。自己孩子上完了学，还可以再卖掉的嘛，到时候不仅孩子念了好学校，炒房本身还能赚个几百万，简直爽爆了。有人说，你去念私立学校，那个环境也很好啊。但私立学校一年十几万的学费是纯消费，花完了就没有了。哪像学区房是投资呢，花完了还增值几百万。
其实也不要怪这些父母，因为全球大多数国家都是这样，你以为美国的学区房就便宜吗？怎么可能便宜嘛。美国确实有很多便宜的房子，但都是底层黑人聚居区，天黑了你都不敢出门。在这里的学校上学，你家孩子马上学会抽大麻，16岁就可能怀孕，辍学。
天价学区房，我认为是非常不合理的，但是没办法呀，社会现实就是这样。每个人都要往上爬，学区房是保证他们的后代，社会地位不下跌的工具，虽然我也不知道是不是真的管用，但就是那么多人信，你能怎么办？
推荐阅读关于学区房，财记君还有一篇文章想推荐给大家，从经济学角度来看看学区房背后到底是什么？价格由什么决定？以及学区房的潜在风险。
中国家长们是如何被学区房绑架的？
作者|江瀚，战略研究员，财经记者圈特约撰稿人，公号江瀚视野观察（ID：jianghanview）
学区房的背后到底是什么？从经济学的角度来说，教育一直被作为一种公共品或半公共品来看待，但是教育却是一种最为特殊的半公共品，它既没有公共品的非竞争性特征，也难以具备公共品的非排他性特征，因此，在中国将教育作为社会公共产品来提供其实是并不现实的。由于中国的教育资源分布并不均衡，大量的优质教育资源被集中在少数的城市与区域内，而中国中小学入学又是采取就近入学划分学区的制度，在这样的基础上，依托于教育资源的学区房就应运而生了。
其实学区房的价格可以用一个简单的公式来表示：
学区房价格=所在区域的房地产区位价格+所在学区的教育资源溢价
以上海一套均价8万左右的老公学区房为例，与其区位相当的非学区老公房价格平均在3-4万，那么学区房的所在学区教育资源溢价就是4万元左右，一套40平左右的老公房，家长就必须为其多支付160万元以上，这种教育资源溢价就等于上海的父母要多花一百多万购买了一个优质小学的学籍。
以市场的供需理论来说，过高的价格会导致需求量的下降，所以只要学区房价格高过了市场的均衡底线，那么学区房降价也就成为可能了。但是实际上却完全不是这样，由于中小学优质教育资源的稀缺性，再配合现行的中小学教育体制，所有的购房家长都认为优质学校的入学名额是一个持续性增值的过程，并不存在价格下降的预期，这就意味着学区房将会是最增值保值抗跌的风险投资品，学区房的价格上涨也就成为一种社会的共识性预期。
学区房的潜在高风险第一，学区房的存在扭曲了家庭的消费行为。具体来说，影响学区房价格公式的前半部分价格是由市场决定的，在这个部分影响房地产价格的因素多是交通的便利程度、其在城市中所处的地理区位、周围商业综合体的数量及生活便利程度、周围公共基础设施完备程度、以及居住环境的良好程度等等。这些因素很大一部分都是由市场决定的，并不会轻易的发生改变，但是由于学区房的存在，不少家庭的购买行为就发生了扭曲，由关注上述的影响因素，转变为一点，只关心与房子所带来的优质教育资源。因此，很多的父母购置学区房都会选择环境最差、最小、最不适宜居住的房子，因为这些房子价格相对较低，并且容易转手，等孩子长大不需要学区之后，还可以加价卖给下一轮适龄儿童的家长。
第二，学区房的高价是畸形的教育资源资本化。在英美等主要发达国家，其地方政府的收入来源主要是源于房产税等不动产税收，因此，政府就会有意识的将教育资源投入的更为平均，甚至会将一半以上的财政收入投资于地方教育，从而带动区域整体教育水平的提升，而教育水平的提升则会直接带来相应辖区房地产价格的提升，从而政府可以从房地产上收到更多的税收，从而进一步提升教育水平，形成了一种良性的教育资源资本化循环。但是反观中国，中国的教育都是由财政直接划拨资源，并且投入资金较少很难做到教育平均化，因此各地会出现了省级示范学校，市级重点学校，区级重点学校等现象，这些学校的存在往往会得到更多的教育资源投入，但是由于这种模式的投入不均，让教育资源的资本化变得畸形，导致了教育上的高峰与洼地，必然会引发直接的市场行为，其外在表现就是有优质资源的学区房成了香饽饽。
但是，这两个分析有一个关键性的要素，那就是“学区房=入学名额”这个等式不能变，一旦教育主管部门的政策有变，或者学区房的划分标准调整，那么这个等式逻辑就会被瞬间逆转，本来一个必然会保值增值的房地产投资，就会演变成为一种高风险投资，谁都不能保证会成为最后一个接盘者。
但我们发现的是，大部分教育主管部门对学区的态度是明确的，越来越多的教育主管部门开始使用多校划片，学区资源整合的手段，可以说，多校划片将会成为一种长期趋势，未来学区的摇号式入学将会变得普遍，在这样的情况下，学区房购买的风险性就会与日俱增，虽然学区房依然意味着一个可能去好学校的摇号资格，但是其内在的风险却是不言而喻的。
如果说中国房地产存在泡沫的话，那么学区房无疑是其中风险最高的一个。
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