什么是压倒中国房价的最后一根稻草_

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版权：来源中国经济网、央视财经、经济日报、央广网、美房网投资俱乐部、光远看经济（ID: guangyuanview，马光远）

1月12日，本是一个平常的日子，一月前中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”声音逐渐被人忘却。

本以为楼市调控会告一段落的，四条震惊楼市的消息突然在同一天同时发布，让本来在售楼处，中介公司签约的买房人看完手机后突然起身离开。

什么样的四条消息如此轰动：

一、国土部：房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应

2016年年底，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。1月12日，国土资源部部长姜大明在会上表示，要建立分类调控制度。对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。

姜大明表示，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

在此次会议上姜大明再次重申，住宅用地是保障住有所居，不能用来炒作投机。既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，更要从长远出发，促进房地产市场平稳健康发展。

他还表示，未来将探索房地产多元化供地机制，鼓励现有的国有建设用地依法依规转让为住房开发建设。同时，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。

二、房地产税有了新提法

12日出版的《经济日报》发表了这样一条消息：中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。

在这个指导意见里，有这么几句话值得我们高度重视：

（二十八）鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法，及时加以推广。

这就是官方关于“房地产税”的最新提法，其核心是“支持各地区探索创新”，总结之后“及时加以推广”。

三、重庆将用税收金融等手段抑制“炒房”

要说最近哪的房子最火，很多人可能多会注意到重庆。针对近期部分楼盘成交量和价格出现的异动，重庆市国土房管局新闻发言人表示，重庆将采取三大措施应对“炒房”行为。

具体措施包括：

一是严禁已购的预售商品住房转让，严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。

二是严格执行房产税改革试点有关规定，市外在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在重庆市购第二套房要征收房产税，尤其房产税一旦计征，该套房屋每年都要征税，该套房屋转让后每年也要征税，对通过提供虚假材料隐瞒身份的，一经查实，所购房屋严格纳入应税范围。

三是与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。值得注意的是，监管层使出了一系列“铁拳重锤”已经在发挥作用。

据统计数据显示，2017年1月1日至10日，重庆主城商品住房日均交易量较2016年12月日均交易量下降了9%。

四，1月12日，中国工商银行公司信贷与投资管理部总经理魏学坤在出席银监会例行发布会时表示，工商银行的房地产信贷政策要支持房地产市场的平稳发展。

关于房地产开发贷。

魏学坤指出，首先要严格把握好贷款的投向，重点支持保障性的安居工程和普通的商品住宅，严控商用房，尤其要禁止别墅类的贷款。

第二，严格执行监管的要求，从严执行关于开发资质、项目资本金比例和资本金真实性的监管要求。同时要加强贷款资金用途的管理，尤其是要禁止通过贷款去缴纳土地出让金。

第三，要对房地产客户进行筛选。要优中选优，同时禁止向有“假按揭”或“零首付”、盲目扩张、高价拿地以及过度融资的开发商提供贷款。

第四，加强对城市的分类管理，主要是控制热点城市土地价格购置较高的新增住房开发贷款，防范热点城市房地产市场的波动。审慎把握库存消化周期较高的三四线城市贷款。

第五，要加强对房地产贷款的封闭管理。要持续跟踪存量贷款、借款人经营情况、资金流向、项目建设和销售进度，以及按揭贷款办理和开发贷款归还情况的监测。

作为宇宙第一大行，工商银行的表态代表了未来银行的态度，用信贷手段调控楼市这对楼市将是重大影响。

什么是压倒中国房价的最后一根稻草

有一本书是加尔布雷斯的《1929年大崩溃》。加尔布雷斯的《1929年大崩溃》写于1955年，现在仍然在不断地重印。按照加尔布雷斯自己的说法，“该书每次重印，说明又一个泡沫引发的灾难的到来。”

我为什么推崇金德尔伯格的《疯狂》一书，是这本书以干练的语言，站在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件，并对其背后的逻辑进行了全面的分析。

而且，在这本书里，他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点，那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”；另一方面，金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点：“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时，信贷供给快速增加；信贷状况困难时，信贷供给显著减少。”并且，他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格，具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷，还是汇率，都是影响中国房价的最关键因素。

在金德尔伯格看来，上世纪70年代以来，很多经历过信贷泡沫的国家，都受到资本流入的困扰。大量的流动性需要找到出口，热钱的流入导致本币的升值，本币的升值又导致资产价格的上升。受乐观情绪的影响，大量的资金不断进入房地产等市场，“要在列车开动前上车”成了很多人的共同选择，从而导致资产价格的叠加暴涨。但是，一旦信贷泡沫破灭，房价就会暴跌，本币贬值，资本外逃。这样的剧情，在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。

信贷泡沫导致资产价格泡沫，每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。这是金德尔伯格在考察了几乎所有的金融危机之后得出的核心结论。

而且更重要的是，金德尔伯格发现了各国资产泡沫背后的关联：日本房地产泡沫破灭之后，国际资本流入了东南亚、墨西哥、巴西等国，导致了亚洲金融危机和墨西哥危机；而1997年亚洲金融危机之后，避险的资金又流入了美国，导致了美国的股市泡沫。

因此，他认为，“低成本、大规模的跨国资金流动，以及持续不断的外部冲击事件（汇率体制改革、监管放松），正是当前世界经济的突出特点。资本泡沫驱动资金流入，资金流入更加加速泡沫形成，这正是资金与资产泡沫间的实质联系。”

对于中国房地产而言，金德尔伯格的观点的价值在于，一方面，给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年，中国房地产市场狂飙猛进，是三大周期——中国经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果，而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。在这个过程中，经济证券化使得中国的货币供应超常规增加，国际资本的流入导致人民币的升值，而中国经济的快速增长周期又使得资产价格泡沫似乎有很强的支撑。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因，而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。

另一方面，金德尔伯格也告诉我们，当信贷周期结束，资本流出，本币贬值的时候，资产价格的破灭就成了必然的结果。仔细思考这里面的逻辑，目前，中国房地产面临的就是信贷开始被动紧缩的情况下，资本流出导致人民币贬值，房价面临极大的向下的压力。如果不能从历史的教训中吸取应对之策，很有可能引发系统性风险。

笔者对2017年的房地产维持谨慎，并提醒大家不要用过去18年房价一直上涨的经验来预测未来。因为我们看到了资本流出和人民币贬值这两个逆转的因素，以及价格到了一定程度之后，真实需求的萎缩。

基于这样的理论，我一直强调，2017年房地产最大的压力不是来自政策的调控，我过去反复强调，这次调控是“为了救房地产”，中央经济工作会议强调要防止“房地产大起大落”，主要是担心出现“大落”，维持2017年房地产市场的稳定是确保中国经济稳定的关键。我过去也一再说明，“保房价，还是保汇率”是个伪问题，恰恰是因为房价出现了泡沫化的趋势，才导致资本避险流出。就此而言，压倒中国房地产的最后一根稻草，肯定不是调控政策，而是人民币的贬值和资本流出。

对于极不确定的2017年的中国经济而言，确保房地产的稳定很重要，我们不希望房地产泡沫在2017年破裂，但这意味着，管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。

加尔布雷斯在其《大崩溃》的最后写道：将来，无论经济是否基本健康，股市再现投机热，随后发生股价暴跌，都不可能再对经济造成像1929年那样的影响。但很显然，加尔布雷斯乐观过头了，当下还没有结束的危机事实上就是过去危机的重演。就此而言，人类从历史教训中得到的教训就是不断重复过去的教训而已。

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