密金融官网：www.zmjinrong.com 公众号:zmjinrong_com
版权：来源：综合 苏宁财富资讯（SuningWealthInsights） 作者：黄志龙、付鹏的财经世界 ID：GlobalMacroHedge 作者：付鹏
北京楼市遭遇三大利空，历史大顶或已形成！没有永远上涨的房价，即便如东京、香港的房地产神话。北京楼市作为全国房地产市场的风向标，不仅当前房价水平冠绝全国，同时也远远超过大多数家庭的购买能力。
不过，近一个月来，北京楼市发生方向性逆转：需求和供给调控因素以及城市定位转变三大历史性利空袭来，再加上中央对于经济改革的决心、货币和信贷环境的变化，北京房价的历史大顶或已形成。
首先，北京住房需求受到限购、限贷的明显抑制。
2016年国庆前后，全国房地产市场进入新一轮调控周期，北京出台了“9·30新政”，然而，在经历短暂几个月的横盘之后，今年春节后北京房价再现新一轮暴涨。
眼见调控目标落空，3月下旬以来，北京市政府在不到20天内连发8条调控举措，不仅有传统的“认房认贷”政策、进一步上调了首付比例、缩短贷款期限，同时堵住了假离婚、商住房、走廊学区房、平房、虚假收入证明、社保缴费期限等几乎所有的政策漏洞（参见下表）。北京住房的购买需求受到前所未有的抑制，需求调控的政策也真正进入“史上最严”阶段。
其次，从土地供给端发力，铲除北京房价上涨的根源。
在对需求进行前所未有抑制的同时，监管部门和北京市还从供给端发力，铲除房价上涨的源头。
4月6日，住建部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（下简称《通知》），其核心内容是贯彻落实中央关于通过调控土地供应，实现房地产调控目标的取向。具体来说，该《通知》的核心内容主要有三方面：
其一，对于不同城市去化周期明确了土地供应节奏：去化周期在 36个月以上的，应停止供地；去化周期在36-18个月的，要减少供地；去化周期在12-6个月的，要增加供地；去化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
其二，地级以上城市必须制定 3 年与中期供地计划，计划向社会公布的同时每半年汇总一次计划实施情况至国土资源部，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。
其三，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道。
在该《通知》发布4天后，4月10日北京市政府及时调整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划内容为：
“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。”
而在2月中旬发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，住宅用地计划仅为610公顷。这种临时调整全年供地计划的做法，在北京和其他城市发展历史中是极为少见的。
从近几年的数据看，计划供地增加并不代表实际供地的增加。实际上，2016年北京全年的实际住宅类供应土地占地面积仅为469 公顷，仅完成计划的39.1%（参见下图），其中商品房供地仅为134公顷，创下历史新低，这也是北京房价在春节后再度暴涨的根源所在。
不可否认，2017年北京土地实际供应正在向好的方向发展，一季度北京市已供应经营性用地约230公顷，其中商品房供地161公顷，是2016年同期的6.2倍，也是2016年全年商品房实际供地量的1.5倍。特别是今年3月份，北京住宅供地13宗，供地面积达83.15公顷，创下近年来的次高水平（参见下图）。
从当前北京市政府对于房地产市场调控的坚决态度来看，加上住建部的明令督查，今年北京市土地供应完成供地计划的可能性较大。由此，北京因土地供应短缺而导致的房价上涨根源也将逐渐消失。
最后，雄安新区将对北京购买力形成明显的分流效应。
以上只是抑制需求和加大供给的短期调控举措，而雄安新区的设立才是影响北京房价的历史性利空。
雄安新区作为中央的“千年大计”，将在北京非首都功能疏解政策目标中发挥核心作用。最近，新华社发布了雄安新区建设规划的时间表与路线图：
2020年，一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成，起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成。
2022年，在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密，与北京中心城区错位发展，起步区基础设施全部建设完成，新区核心区基本建成。
2030年，一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力，成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。
特别是2020年和2022年两个时间点，表明未来五年内将完成起步阶段100平方公里的产业布局，许多事业单位、央企部门、高校科研机构将迁往雄安新区，同时在雄安新区将“发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能”。
因此，在北京住房成本高企的市场环境下，一些互联网企业、高科技企业和服务于央企部门的中小企业等，都有可能迁往雄安新区，预计雄安新区将成为中高收入群体的重要集聚地，其中很大一部分群体将来自于北京地区的分流，这一因素必然会成为影响北京房价的中长期负面因素。
资产荒和负债荒的反馈：赌中国老百姓会为房地产买单由于实体经济的恶化，传统的企业信贷资产风险激增，银行面临资产荒，又为了完成盈利目标，于是绞尽脑汁寻找各种资产，于是大量眼花缭乱的非信贷资产（可称之为“影子银行”）成为了各家银行资产荒背景下的主要选择，想法设法将表内转移到表外来加杠杆，监管部门很快就发现了问题，经济下行实体融资需求下降但是银行资产端却激增，那么这些银行资产端背后融资都去哪了？
结果这部分非信贷资产的本质大部分都是通过监管套利变相加杠杆（也就是郭shu清上来后的三套利点出来的模式）导致表外套利和监管风险激增，引发了各种资产价格的异常波动，而不少表外其实针对的也是房地产相关业务，加大了金融体系的脆弱性。
政府严查表外管控，试图将表外收缩回到表内，央行最后盯上了“广义信贷”，干脆把银行几乎所有的对外资产运用（剔除银行同业资产）都囊括了进来，将其与宏观审慎资本充足率挂钩。
如果想继续扩张广义信贷，则要求资本跟上。广义信贷越高，对宏观审慎资本充足率考核标准就越高，只要银行能达得到，那就可以放手去扩张。
原本的政策的意思是当银行的广义信贷增速被控制住，有限的增量，肯定是会优先用于传统信贷的投放，压缩非信贷资产，遏制“影子银行”，控制表外套利和表外监管的风险，但由于实体经济现实的情况和债务问题的频发，事实上各家银行实质性的对公信贷质量大幅度下降，小企业想贷的贷不到，大企业国企不想贷，所以各家银行从去年下半年开始就拼命的做个人贷款；
看似这样的结构是由于资产端引起，但同时你会发现这里面也同时嵌套了负债荒的情况，什么影响着负债荒，随着房地产市场的火爆，居民的资产端也在发生变化，流动性资产中一部分转为了理财对接了非标业务，而另一部分居民储蓄这块却出现了较大幅度的下降，银行负债端储蓄的下降或许是导致负债荒的主要原因。
如果仔细分拆一下负债端里储蓄下降的情况来看，很多银行存量的储蓄目前靠的比较多的都是理财产品的滚动到期之间的时间差滚动起来的储蓄规模，储蓄配置到理财产品是一个主流变化，但这并不影响增量，去年的万能险提供了较高的投资回报率，这个对于储蓄也起到了一定的分流作用，当然还有另外一块情况，那就是居民储蓄很多都在房价不断上涨的疯狂中转化为了首付购房，而未来预期收入转化为了还款也无法形成新增储蓄的增量部分
银行负债端的储蓄整体出现了不足的情况，导致银行不得不同业市场上来贴补，受到存贷比的限制和约束，一边吸收同业导致同业成本急速的上升，另一边需要将同业的成本转嫁到资产端，而对公业务需要保不良贷款，甚至是需要粉饰之后才能隐匿不良，不良对于负债端也有影响，最终导致对公业务不是主体，而对私信贷主要就是对个人了，两个因素约束了对个人的房贷业务，由于负债端主要是来自于同业，负债成本的激增导致不得不转嫁而房贷目前无法覆盖负债端的成本，所以银行拼命的做对个人的其他类型的贷款；
房抵贷就是这样诞生的，而房抵贷和之前链家搞的性质一样，和之前的首付贷性质一样，一套房子只要在银行的所谓的楼盘白名单内，房抵贷可以贷出来7成，其他形式的消费贷这些再搞出来个三成，可以说房抵贷基本上可以将整个房子全部都套出来，事实上如果真的是用于消费，根本就用不了那么多钱，真正的大部分人房抵贷就用于了继续加杠杆买房。
当然买的主要就是二手房，因为二手房现成有房本可以继续的做房抵贷，场外加杠杆再次融资的情况同样出现：例如如果你没有房子，如何利用银行的房抵贷政策来套，那么就出现了相对应的中介服务，垫资金给你先买房（二手房）然后再做房抵贷+其他形式的贷款把房子套出来还给中介；甚至一些卖房的房东都会提供相关的一条龙服务；
房价的不断失控上升，政府的监管政策不断的加强，房贷管理越来越严格，房贷业务也就越来越不好做，因此大多说银行开始大力的选择房抵贷业务，而即便如此房抵贷的规模到底有多少就不得而知了；
房抵贷的比例为什么做的很高，一方面是现在各家银行相互竞争，另一方面负债荒不停的网上抬高，上浮30%的情况对应的就是需要通过抬高杠杆来进行弥补；现在银行做的已经是只需要换利息而不需要还本金的20年贷，资产端的杠杆集中到了房地产上，而风险却留在了银行；
从这方面看，可以看到居民在房地产市场里面增加杠杆的力量有多么的大，储蓄的不足已经是已经居民负债加杠杆的警告；这点已经不再是当年周小川讲的中国居民负债水平并不高的情况了；
同业越来越高的成本在整个反馈里会很有意思，一旦有一两家银行出现问题，整个同业拆借会出现停滞，然后就会导致整个成本急速抬升之后对于整个已经处在杠杆之巅的房地产市场造成巨大的影响；
房价上涨，居民买房加杠杆和债务，导致居民储蓄下降，新增储蓄无法形成，银行负债荒，银行同业拆借成本被迫抬升，而表内资产荒同样存在，银行集中搞个贷，典型房抵贷，成本转移的同时提供杠杆补偿，杠杆继续加进房地产市场，房价进一步上涨，进一步吸引居民买房加杠杆和债务，周而复始；
而这些都会导致监管部门的加强政策的管制，但限制房贷会导致房抵贷变相激增，数量和去向其实大家都心知肚明，银行的想法是只要监管还没说不能做或者说做有风险，那么这事情就还能干，而政策管制还会出现对于房地产流动性进一步约束，很多地方政府为了达到今年的政治目标（就如同去年的供给侧改革一样）最终会对于房地产调控下很手约束房屋的流动性开始出现成交之后三年不许卖出的情况。
银行并不想真的要你的房子，他只想获得利息，但是一旦如果有一两个违约的情况出现，银行拿着房子拍卖不了，那么这个时候就意味着坏账的生成，银监会和当下的审慎监管的情况就会导致一个文件下来，银行马上就收紧房抵贷，杠杆随即约束，而这会导致已经飘在高高空中的房子的风险开始快速的被放大，负正反馈发生；
现在的银行被资产和负债端的挤压事实上就是在赌博，赌中国老百姓会为房地产买单，就如同当年香港破裂后居民负债(欠银行）通过牺牲十五年的时间来弥补，赚钱还债而不是选择弃房；另外就是银行各家都在赌同业里面有人率先爆掉，然后监管部门会出台政策拯救大家，牺牲一两个银行救活其他人；
【版权声明：本平台致力于寻找金融行业至关重要的文章，以提高全民金融意识，促进金融交流，如涉及文章版权问题，请及时联系我们，我们会及时删除或附上稿费。联系方式：13751745460 微信号：zmjinrong】
点击“阅读原文”，进入3G版”密金融“
▪
