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版权：来源 央视财经 记者 张伟杰、蜜财富 ID:WJCF99 作者 蜜姐
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突发！楼市传来大消息，租房者的福音来了！但也有些人要"哭"了...
5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。
近年来，我国住房租赁和销售市场不断发展，在解决居民居住问题、改善居住环境、促进经济社会发展等方面发挥了重要作用。
据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等；自2013年以来，每年全国商品住房销售面积都在10亿平方米以上。在住房租赁和销售市场快速发展的同时，也存在当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟需通过专门立法予以解决。
党中央、国务院高度重视住房租赁和销售市场管理工作，在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。中央财经领导小组第十四次会议指出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。今年2月，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。
征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。
明确租赁双方权利义务，构建稳定的租赁关系
征求意见稿规定，租赁住房当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，规定出租人应当确保出租住房符合安全要求，承租人应当合理使用租赁住房。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。
一是规范租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。同时，还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。
二是鼓励签订长期租赁合同。征求意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。对于住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
三是注重承租人居住权利保障。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人。
征求意见稿还规定，出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房。同时，征求意见稿也规范了承租人租赁行为，规定承租人要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。
四是强化住房租赁市场管理。在管理体制方面，征求意见稿提出了直辖市、市、县人民政府要建立多部门的联合监管体制，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。
在管理制度方面，征求意见稿规定租赁住房应当办理住房租赁备案，并明确了办理备案不收取任何费用；在规范租赁行为方面，规定直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，征求意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。
此外，在鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业方面，征求意见稿也做出了原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。
规范住房销售行为，加大违法行为的处罚力度
征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。
一是规范房地产开发企业销售住房条件。征求意见稿规定房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。对于房地产开发企业现售住房的，实行现售备案制度。
二是加大对违法销售行为的处罚力度。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题，征求意见稿明确规定房地产开发企业不得存在发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为，对存在上述行为的，规定了可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
加强房地产中介行业管理，规范服务行为
房地产中介作为服务行业，在住房租赁和销售方面发挥了重要作用。征求意见稿对房地产中介行业管理也作了具体规定。
一是规范机构设立和从业人员管理。征求意见稿规定，房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪专业人员。同时，按照国家行政审批制度改革的要求，规定国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度，并规定房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪人员在服务时，要实行实名挂牌服务。
二是规范房源信息发布。征求意见稿规定，房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，实地查看住房，并编制住房状况说明书。针对近些年来快速发展的住房租赁、销售网络信息服务平台，征求意见稿也明确了平台对信息真实性承担的相应管理责任。
三是规范收费行为。征求意见稿规定，房地产经纪机构的服务项目实行明码标价制度，房地产经纪机构要在经营场所醒目位置公示服务项目和收费标准，在收费前，要向当事人出具收费清单，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。
四是明确从业禁止行为。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，征求意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。经纪机构和从业人员违反上述规定的，征求意见稿规定了给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。
此外，征求意见稿还注重保护当事人的交易安全，强化住房租赁和销售的监督管理。
一是实行实名交易制度。征求意见稿规定住房租赁和销售应当实名交易，并规定在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护。
二是实行交易资金监管制度。征求意见稿规定，房地产开发企业预售住房、房地产经纪机构接受委托销售住房的，交易资金应当纳入监管账户。对于当事人自行成交的，当事人可以约定将交易资金应当纳入监管账户。
三是实行机构备案管理制度。征求意见稿规定，住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门备案，房产管理部门应当及时将备案信息向社会公开。同时还规定，房产管理部门要落实“双随机、一公开”制度，加大执法检查力度。
四是强化政府服务，加强信用体系建设。征求意见稿规定要建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，推进房地产行业信用体系建设，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。
风暴骤起！国家突然出手！楼市命运终于揭晓！
山雨欲来风满楼！
5月18日下午，一个大消息突袭楼市：据新浪报道，从二季度开始，发改委已经基本停止了给开发商海外发债发放批文。
这意味着，开发商从海外融资的渠道基本上被切断。
而对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说，切断融资渠道，就相当于扼住了房企的喉咙。
历来，开发商筹集资金，无非是以下几个渠道：
1、IPO，新股发行；2、上市房企定向增发；3、向银行贷款；4、国内发债；5、海外发债；6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；7、民间借贷……
而近期监管风暴的强势来袭，尤其是对银行的同业业务和表外理财业务的重拳出手，意味着这两个昔日向房地产大量输血的“重灾区”，如今已被悄然斩断！
银监会的数据显示，3月末，银行业金融机构境内同业资产和同业负债余额分别为21.7万亿元和30.3万亿元，比年初分别下降1.4万亿元和1.9万亿元。
而随着调控的不断深入，银行贷款、开发商IPO和定增都变得非常困难，国内发债也大幅减少。在这样的情况下，到海外发债几乎成为开发商的“华山一条路”了。
然而如今，海外发债这条最后的粮道也被彻底堵死！
我们仿佛听到了远处的丧钟响起，一个开发商群魔乱舞、攫取暴利的时代将要结束！
天，要彻底变了！
房子，在很多人的概念里，已经成为了致富的最佳手段。
过去，更是“一夜暴富”的代名词，无数企业、个人纷纷涌向购房大军，不惜高杠杆买房，甚至出现了以房骗贷的情况。
一套1000万的房子如何凭空增值到1200万？
比如，找一个绝对牢靠的亲戚，再找一个中介，标价1200万；然后给这个亲戚400万，让他用这400万做首付，再从银行贷出800万。
这样一来，自己一分钱没花，400万还是自己的，800万贷款又到手了，房子也依然是自己的。
就这么一转手，你就就凭空多了200万。
这是一套房子，那么如果是一百套房子呢？
比如，某开发商的新楼盘竣工，有一百套房子砸在手里卖不出去。
这时候，老板找到了一百个人冒充购房者，然后成功地从银行手中，弄来了200套房子的贷款。
是的，房子就这样卖出去了，贷款也骗到手了，银行也提前完成了今年的贷款考核指标。
房子高价被抢空的消息传出去了，老百姓们恐慌了，以为房子又开始抢了、房价又要涨了，于是又要买房了。
需求提升去了，钱到手了，又可以继续开盘、继续投资，地方政府的土地财政也有保证了。
真是皆大欢喜、多方共赢的好事，那么输的人是谁呢？
被炒高的房价，凭房租是无法收回成本的，要想赚钱，就势必得找人在更高的价位上接盘，而接盘的人，就是普通老百姓。
这些年来，我们之所以感到越来越焦虑，就是因为猛涨的房价，早已成为了我们的生活不能承受之重。
但老百姓迟早有被榨干的那一天，当房价远远超过居民的承受能力，甚至不能偿还债务利息，那么个人的债务风险就会出现，一旦社会大多数人出现这样的情况，那么整个社会就会爆发金融风险。
这个时候，通缩就会骤然降临，失去接盘侠的支撑，资产价格自然也会从高位跌落。
目前，市场已经悄悄地出现了这个信号。
前两天，统计局发布数据，我国4月CPI只有1.2%，去年这一数据则是2.3%。
我们知道，CPI与房价，其实能够很好地反映居民收入能力与负债能力，CPI下降，房价自然也猖狂不了多久了。
我们来看近5年来的中国房价涨速与CPI，也可以发现，2012年（房价达到均衡点）之后，房价的大幅度上涨，都是在CPI的爬升阶段（上图红色箭头区间）。 而房价增幅的下滑，则是在CPI下降阶段（上图蓝色箭头区间）。
那么现在的市场，会不会开启又一个轮回？
然而到调控空前严厉的今天，开放商依然在进行一场豪赌，拿地热情依然高涨、房地产的投资增速依然在疯狂上涨。
《经济参考报》援引易居房地产研究院数据，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。
而且，与以往不同的是，由于一二线政策的种种限制，无数开发商涌入三四线楼市拿地开发，再加上从一二线城市由于限购限贷挤出的资金转移，现在的三四线城市越来越火热、房价也越炒越高。
但是这注定是一个危险的游戏，一边是国家大力号召去库存、一边是开放商在努力补库存。
这就像一条船，因为积水过多而面临沉船风险，国家用“去库存”往外舀水，而开发商却在船上凿了一个洞，水势必越来越多，船沉的也会越来越快。
但是开发商想的很简单，买卖都只是生意，只要赚钱就可以了。只要找到接盘侠，就有赚头。
于是，熟悉的套路再度降临。开发商“捂盘惜售”，制造出房子马上就要卖光的假象，甚至在购房现场甚至要开始玩“摇号”了，为的就是制造紧张情绪、引发百姓恐慌，而让自己成功解套。
果不其然，又有一波民众中招了，毅然投入了抢房大潮，三四线城市的房价也在这样的推波助澜下悄然上涨。
然而这不过是末路狂欢而已，早晚这些炒房客们会发现，曾经他们以为含有一块稀世翡翠的赌石，其实是一颗重磅炸弹，非但没有让他们实现财富增值，反而会成为拖累他们的危险负债。
开发商现在的攻城略地，看似是盛世之中的建功立业，实则是凛冬将至之前的艰难求生。
在过去的疯狂扩张上，开发商已经欠下了巨额的债务。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
与之对应的，是房企的收入持续下滑。
中国房地产报记者通过统计A股125家上市房企半年报发现，净利润同比下滑的房企有53家。其中，亏损房企有23家，且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中，亏损房企则多达40家。
这意味着什么？
这些房企的盈利收入很可能不足以偿还债务利息，那么债务杠杆，最终可能成为绞杀房企的致命套索。
但是房企欠下的债，却要全国14亿人口一起来扛。一旦房企债务危机出现，房价出现暴跌，所绞杀的，绝不仅仅只有房企而已。
因为房地产已经深度套牢了中国经济，成为了债务融资过程中最重要的抵押品。无论银行、居民、企业，都是高杠杆、高负债的高危群体。
惠誉2015年的研报显示，中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。中国银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。
那么一旦作为主要债务融资抵押物的房地产价格坍塌，那么整个社会的债务危机就会爆发，居民、企业、银行将纷纷卧倒。
当年的日本，就是前车之鉴。
1989年，日本央行开始连续加息、收紧信贷，造成大量上市公司亏损甚至破产，而上市公司一亏损破产就要卖房；同时外资也开始撤离、量抛售不动产。这时日本竟然还在这个关口推出了房产税，于是个人也开始卖房了。
企业、个人、外资全部都开始卖房，泡沫被刺破，房价出现断崖式下跌。这时候，以房地产作为抵押进行融资活动的企业和个人出现资不抵债的情况，银行不良贷款爆发式增长，日本由此陷入了失去的20年。
房价涨了，你买不起房了；但房价跌了，你反而更买不起房了！
时至今日，我国的楼市泡沫，已经成为了最难解的局。泡沫要是再膨胀，迟早会压垮整个社会；然而如果现在就刺破，那么后果我们依然无法承受。
就好像那道史上最艰难的选择题，结局注定有一死，那么是选择现在就死还是以后再死？
两个结局自然都是我们不想选择的，那么这时候，我们还能怎么做呢？
首先，清查泡沫，降低金融风险。
首先切断炒作资金流向楼市的通道，比如不让银行表外业务参与楼市，不让未上市的开发商发债，甚至采用法律手段，将违规炒房客扭送公安机关。
那么这时，投机炒房炒地、扰乱市场秩序的人，就会成为国家重点整治的对象。
而对于金融市场，打击投机炒作都是行之有效的。之前股债商的纷纷卧倒，不都是因为加强监管、金主遁逃所致吗？
第二步，固化泡沫，锁死流动性，为化解泡沫争取时间。
通过限购限贷，来降低楼市的成交量，用未来的时间和收入增长来化解高房价。
那么可以预见，楼市未来两年会在成交量上入冬，而热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌现象。
第三步，远离泡沫，组织队伍有序撤离。
目前，银行应纷纷收紧房贷政策了，就是拒绝做最后的接盘侠。
而切断开发商的融资渠道，实际上也是在倒逼开发商之间的兼并整合，让他们铁索连船，避免在撤离之时互相踩踏。
至于个人，国家早已明明白白告诉你“房子是用来住的，不是用来炒的。”要不要跟上大部队，就是你个人的抉择了。
等到主要人员都抽身而退的那一天，楼市也就不需要护盘了。那么这时大潮退去，就知道谁在裸泳了。
届时，恐怕那些三四五六线城市，尤其是开发商过去一年拿地甚多，但是人口并未大量流入并且经济水平未有显著提升的地方，都会难逃泡沫破裂的厄运。
出来混，总是要还的。但是，你要不要来还呢？
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