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版权： 来源 综合证券日报；北京商报；中房网；中央人民广播电台；中国经济网、作者 端五 深圳看房团、小白读财经（ID：veekn365）、21世纪商业评论（ID：weixin21cbr） 作者 罗丽娟
8月22日，近日，国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成称，房地产市场的回暖与消费者预期的上升相互影响。近几个月房价预期仍在波动中，预期的背后的根本动力是投资甚至投机而非刚性需求。要避免泡沫破灭（灰犀牛）带来预期的迅速下滑可能造成的灾难。
楼市再传大消息！有城市首套房贷款利率上调30%对于很多城市来说，首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。
近期，多地传出银行继续上浮房贷利率的消息，有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%，另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。
南京地区首套房 贷款利率上浮达30%
近日，有购房者向记者透露，自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时，获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%，且首付高达五成。据该购房者介绍，该商品房为其名下的首套房。
上述股份制银行的个贷专员表示，“确实有部分购房者首套房贷款利率在基准利率基础上上浮了30%，不过多数贷款人首套房仍可以申请到最低上浮10%的贷款利率。
记者随后询问审批利率的主要参考指标包含哪些要素，这位个贷专员解释称：“主要还是看购房者的资质，房龄以及房屋面积，50平米以下的房子可能不能申请贷款或者贷款利率上浮较高。”
在记者咨询的多家银行信贷部工作人员均明确表示，除了利率上浮，如果购买新房，能否办理贷款要看市民买的是哪个楼盘，只有银行合作的楼盘才可以申请贷款。同时，还有信贷部工作人员表示，如果是购买二手房，银行只和部分房产中介合作，个人不能申请。本报记者咨询多家银行和房产中介获悉，南京地区近期放款时间都在三个月以上，甚至需要半年。除了停贷银行外，首套房贷款利率上浮5%或10%成为市场主流。同时有不少购房者由于房龄、房屋面积等原因获批的贷款利率在基准利率基础上上浮了20%-30%。
融360监测数据显示，南京地区17家银行中，首套房贷款利率平均为基准1.02倍，达5.03%。其中，最高为基准利率上浮30%。
值得一提的是，由于近期各项政策出台密集，房屋成交量放缓，不少房产中介和合作银行的沟通显得不像过去那么密切。
记者以购房者身份致电某股份制银行的个贷部门，工作人员告诉记者：“首套房贷款利率最低上浮10%。”然而，本报记者在咨询某房产中介时，工作人员却表示：“可以在上述银行申请到上浮5%的贷款利率。”
当记者表示，已经咨询过该银行，并获悉最低利率为基准利率的1.1倍时，中介工作人员则改口说：“以银行工作人员介绍的情况为准。”
全国多个城市上调首套房贷款利率
融360发布的报告显示，今年7月份，全国首套房贷款平均利率上升至4.99%，相当于基准利率1.02倍，这是继2013年出现全面基准利率后，时隔四年全国范围内首套房贷款再现全面回归基准利率。数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，7月份，全国首套房平均利率环比上升2.25%；同比去年7月的4.44%，上升12.38%。
根据记者调查了解，目前多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-10%。
房贷利率的上调提高了购房门槛。以贷款200万元、贷款25年计算，按照等额本息还款法，基准利率上浮10%后，相比去年的八五折优惠时期，利息成本高出421603.07元，每月月供增加1405.34元。
除了贷款利率，放款的速度也令购房者伤不起。融360发布的报告显示，今年全年信贷的环境都趋于紧张，因此下半年银行放款节奏会进一步放缓，进入年末更可能面临银行放款“冻结期”。
相对于二套房调整首付比例和利率水平，首次置业的刚需族对首套房利率的调整更为敏感。对于购买新房的人来说，放款周期长问题不大；但对购买二手房的人来说，放款周期长则可能意味着变数。
近日，有购房者向记者表示：“房产中介建议我主动提高利率以求快速放款，他们说银行审批的时候会按照利率由高到低来处理，我还在犹豫要不要主动申请。”
对此，银行方面表示，现在房贷额度有限，一个月的额度不到一周就放会完，其他人则需要排队等下个月的额度。“在额度紧缺的背景下，利率自然会逐步上调”，某国有大行的工作人员表示。
房价下行压力加大
国家统计局数据显示，7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。
据测算，7月70个大中城市中，房价环比持平或下降城市个数增加，特别是一线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅均连续10个月回落，7月份比上月分别回落1.7%和2.0%。其中，新建商品房除北京外，上海房价和上月持平，广州比上月上涨0.4%，深圳比上月下调0.2%。
数据显示，深圳7月新房成交均价54446元/平方米，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%。这是自去年“10·4新政”以来，新房成交均价连续第10个月下滑。深圳房价去年时一度以20%左右的环比、同比增速疯涨，而现在喧嚣过去，价格逐渐回归理性。
上半年新房价格同样下跌10—15%左右的还有北京。北京7月新建商品住宅价格整体比6月份下降0.1%，其中90至144平方米的中户型和144平方米以上的大户型价格均比6月份下降了0.1%。
目前，市场普遍认为，下半年楼市调控举措仍将继续推出。并且房贷利率也可能继续上浮，在此背景下，房价下行压力加大。
海通证券宏观分析师姜超指出，随着地产销售增速的回落以及地产投资增速回升，地产销售投资增速在4月已经逆转，这意味着未来一年房价将出现显著的下行压力，因而在地产投资的低基数和销售滞后传导效应消失以后，8月以后的地产投资将存在显著下行的压力。
这个大利空，正在悄悄发力！
银行正卡住楼市的脖子，越来越紧！
融360报告显示：7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升了2.25%；同比去年的4.44%上升了12.38%。
这个数据在6月的时候，还停留在4.89%，5月仅4.73%。
以一线城市上车贷300万为例，贷款30年，现在的情况是：6月买房比5月多10万，7月比6月多7万。很多购房者为了几万块折扣与卖家斗智斗勇砍价，银行一两个月的时间就给打回原形。
如何有效的抑制楼市，资金当仁不让。
看房团在上月发文推测：房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。现在来看，到8月份，首套房平均利率突破5.0已经是板上钉钉。
而上一次利率在5.0%以上还是2015年8月，房地产牛市也从利率下调开始，在2016年达到历史高潮，创造住房贷款历史纪录。现在的情况是，图上的走势线将翻转过来，住房贷利率将一路走高。
另一面，利率上浮可以有效去杠杆，相当于加息，对楼市的整体影响不容小觑。
以深圳为例：
2012年：房贷利率85折，新建住宅成交均价18906元/平方米，同比下降0.4%，成交量创三年以来新高。（加杠杆、去库存）
2013年：供需两旺，均价连续18个月环比上涨，商品住宅成交面积同比增长近19%。（加杠杆、去库存）
2014年：房贷利率上浮1.1倍，以央行、银监会的“930新政”为分界（再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平），前三季度市场供求低迷，后一个季度急速逆转。成交量同比约下跌1成，价格则同比上涨1成。（降杠杆、控房价）
2015年、2016年（“深八条”前）：深圳房贷利率9折甚至8.8折，新建商品住宅成交套数同比增长58.65%、成交均价同比增长4成。（加杠杆、去库存、刺激消费）
2016年（“深八条”后）至今，成交量低迷，投资客退水，截止到2017年7月，新房价格已经连跌11个月，二手房成交量也远远低于2016年。
深圳从卖家市场过渡到买家市场。于此同时，银行利率上浮的步伐并没有减慢。（降杠杆、去泡沫）
历史总是惊人的相似。
也就是说，利率与楼市息息相关。而由于资金的收紧，楼市的日子将越来越不好过，利率重回5.0后，配合其他的限制政策，楼市利空也将随影而至，成交量、房价都难免有所波动。
融360数据显示：7月全国533家银行中，4家银行提供9折优惠利率，较上月减少7家；15家银行提供9.5折优惠利率，较上月减少48家。超九成的银行已无利率优惠，其中364家银行执行基准利率，较上月减少35家；126家银行执行基准利率上浮，较上月新增94家，上浮趋势较明显。
银行不断收紧资金，尤其是北上广深杭，这种现象更为突出：
北京半年内五次上调首套房利率，上浮10%—15%，二套房上浮在20%。
上海二套房上浮在10%—20%。但首套房仍然有9折优惠。
广州半年内四次上调，首套房利率上浮在5%—10%，二套房上浮20%。
深圳四大行全面回归基准利率，平均房贷利率为4.80%，部分银行首套房甚至上浮10%。
杭州首套房贷利率上浮5%-10%，甚至个别银行上浮到20%。
下半年，热点城市横盘、阴跌的队伍将越来越大。
此外，央行数据也显示：6月，一般贷款中执行上浮利率的贷款占比为64.39%，比3月上升5.82个百分点；执行基准利率的贷款占比为19.47%，比3月上升1.34百分点；执行下浮利率的贷款占比为16.13%，比3月下降7.17个百分点。个人住房贷款利率略有上升，6月加权平均利率为4.69%，比3月上升0.14个百分点。
银行的钱越来越贵，下半年楼市下行压力也开始变大。
1、从今年的局势来看，楼市调控的手段不会放松，相反会逐渐升级，我们在最近一两个月，已经看到了租购同权、共有产权等标志性事件，这些政策都暗示着高层意志，尤其是最近一段时间里的北京放松限价、长沙取消限购多为误导，实际上，调控永远在路上。
因此，今年下半年银行将不断收紧利率，直到银行需要再重拾起住房贷。但这个概率在最近一两年很低。
与此同时，央行数据显示：上半年住户存款同比多增3951亿元，也就说，今年的民众更喜欢把钱存起来，可以看出楼市调控的成果已现，很多购房者的投资性行为，变得越来越慎重。
2、银行议价+惜贷，足以让下半年的成交量继续萎靡，部分片区的房价，会因为成交量的持续走低而出现松动。对于我们普通购房者来说，断贷、拒贷成为现在买房最大的风险。
此外，由于购房成本加重、银行放款迟缓，再加上各种楼市新政，买家市场、卖家市场都将有一定的观望色彩。尤其是在利率上浮不断的情况，楼市的流通性还将更差。
对于开放商、投资客来说，资金链风险会越来越严重，降价走量将时有发生，整体上今年下半年热点城市将全面入冬。
房企还能扛多久？一场楼市的PK悄然打响！常说“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”。在房地产市场中房企无疑是先知先觉的投资者，那么它们现在的处境如何？未来的动向又是怎样？掌握了这些对我们今后买房非常有帮助。
2016年秋开始的新一轮房地产调控，最受伤的无疑是房企。债券、股权、海外、银行委外等借钱方式均被一一套上“手铐”！一般来说房企的主要借钱方式如下：
1、国内贷款：2017年一季度末贷款余额1.41万亿元，贷款资金不能用于拿地；
2、股票融资：主要是IPO融资和再融资，2010年以后至今只有2家房企成功上市，再融资也被收紧，资金不能用于拿地。
3、利用外资：2016年利用外资140亿元，2017年二季度开始，发改委收紧海外发债批文，外海借钱渠道受限；
4、债券融资：2016年11月开始也被严格限制，今年1到5月房企信用债同比下降75%。
看了上面的数据我相信你第一直觉是房企的好日子快到头了，如果还不够直观，我们再来看另一组数据，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元。
楼市调控又是“狼来了”的老套路？你别天真了近期，楼市消息不断，广州宣布“租购同权”、深圳拥抱“住房公有制”、马云入局租房市场，楼市颠覆性变革真的来了吗？
近日，有关深圳将成为国内第一个“住房公有制”城市的消息掀起热议。一份深圳市住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。
其内容显示，深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。
未来在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里，供应大量的保障性住房+人才性住房，并实现只租不售。值得注意的是，本次棚户改造后释放的所有房源，无论建设、上市、分配等供应环节，都将由国家主导完成。
有网友惊呼：这是否意味着，未来住房是否将重回“公有制”？这并非偶然。
8月4日，北京提出“共有产权”，购房人与政府共同拥有产权，购房人享有使用权；7月17日，广州推动租房市场，提出“租购同权”；赋予承租人子女享有就近入学等权益；彼时，佛山、上海等多地新出让土地所建房子禁售期达70年 ……
“公有制的观点完全是没有根据的。我们要按照比例来看。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向《21CBR》表示，举例上海，现有存量房大概1000万套，而其中共有产权房不足10万套，微不足道。其分析，无论是深圳人才性住房还是北京的共有产权，类似政策只是对购房者分类别分批次地进行保障住房。
保障与市场同行的房地产新供应体系似乎已成趋势。目前，“因城施政”各类调控动作频频，住房改革正在全面提速。
1 全国开启“五限时代”“限“成为了2017年上半年楼市关键词。
自今年3月以来，全国迎来了暴风式地楼市调控浪潮。根据《21CBR》不完全统计，目前全国已超过60个城市进入新调控队列，包括一线城市以及部分二三线城市。除了以往的限购、限价、限贷，更是新增了“限售、限商”内容，至此，全国楼市开启“五限时代”。
“本次楼市调控，从它的范围、手段和频率上来看，确实是跟以前相比力度空前，这一点会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2017博鳌房地产论坛上公开表示。
限商作为本次调控新内容，今年3月，北京住建委发文调控商办市场，提出商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途，全面叫停“商改住”。
随后，广州、上海、深圳等热点城市跟进。按照上述政策，不仅限制了个人对商办类物业的购买和转让，也对该类物业审批建设提出要求。
“新政出台后，此类设施将更多地服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
根据中原地产研究中心截止6月的统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了“买房后一定年限限制出让”的楼市调控政策。
限售成为此次房地产调控的另一新标签，使用范围更广。这意味着，购买者买到房子后，未满足相关年限规定的则禁止卖出。一方面减少了市场供给，另一方面也拉长了二手交易频率。
实际上，“限售”之外衍生出的租赁市场成为下一个香饽饽。
就在8月9日，媒体报道，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约，将共同打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台。马云高调进军房地产租赁行业。也就是说未来“淘宝租房”即将面市。
阿里巴巴方面表示，在杭州的每套可租房源、每个租客、每个房东，以及每个中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。以后可以不再需要“押一付六”“押一付三”等，只要信用好，不仅能免押金，租金还可以按月来付。
而在此一个月前，广州推动租房市场，提出“租购同权”；赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。北京和上海也均已出台政策推动住房租赁市场发展，今后五年北京市将建设租赁住房50万套，上海将建70万套。
2 房贷利率加码调控双管齐下，除了地方政府，每一次市场调控银行任重角之一。
近日有消息传称，广州地区将全面上调房贷利率。“现在还未接到通知，但是预计调整可能性较大。”有关银行人士对《21CBR》表示，广州目前首套房贷利率均为基准利率，二套上浮10%。
实际上，此前《21CBR》采访发现，包括中信银行、民生银行在内的多家银行目前已经处于停贷状态，暂不接受新的房贷业务。
作为热门二线城市的佛山也在近日作出调整。8月9日，工商银行佛山支行二手房首套按揭贷款执行基准利率上浮5%。而再此之前，建设银行上浮10%，农行和中行预计近期会有调整。
根据融360发布《2017年中国房贷市场7月报告》显示,7月份,全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍;二套房平均利率为5.47%,保持上升。
其中，一线城市中83.48%银行已执行基准利率或基准利率上浮;二线城市中执行基准利率及上浮的银行占比上升;7月全国提供优惠折扣的银行数占比仅为4.12%，19家主要银行中多数银行首套利率已为基准上浮。
“当前二套房贷平均利率高于首套房贷利率,但首套房贷利率增速高于二套利率。”融360分析师李唯一指出，未来首套、二套房贷平均利率之间差距或将进一步缩小，但仍将保持差异。
“首套房贷款出现基准利率上浮，这种情况几乎不曾有过。”中原地产首席分析师张大伟表示，房贷利率进入历史最严时期。
3 一二线交棒三四线城市根据历史经验来看，在房贷利率上升期间，将直接影响购房贷款的积极性，可进一步遏制炒房客行为，使得房地产市场价格和成交面积有所下降。
易居研究院数据显示，全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度刷新历史最高值，达到46.4%，2017年一季度，该指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。
在房贷利率上涨最严重的一二线城市，部分开发商出现资金回笼紧张局面。“全款买房请进；贷款先排号；公积金请绕道。”一时间成为调侃各楼盘销售中心的段子。
甚至有楼盘分门别类：三成首付只可购买20层以下楼层单位，而七成首付和一次性付款则可以选择30层以上或更好的高层单位。“由于推出的货量有限，主要针对全款客户。”销售人员直接表示。
一二线城市限购加码，使得楼市出现了新分化。根据安居客发布的《2017年7月国民安居指数》，在城市房价环比涨幅TOP5中，洛阳新房以13.14%的上涨幅度遥遥领先于福州、深圳等地。而三亚二手房则以3.69%的上涨幅度，排在江门、南宁之前。相较此前，三、四线楼市在房价涨幅榜中占据了更多位置。
房价上涨的接力棒已经由一二线交接到三四线手中，“这种流向是因为一二线城市的行政管制导致的，并不是市场的自发行为。” 新城控股高级副总裁欧阳捷向《21CBR》记者表示，这类趋势是短暂现象。
“预计三四线城市最多涨到今年年底就不再上涨了。”张宏伟认为，从人口、产业、经济角度，都较难支撑三四线城市的持续上涨，“而一二线城市可能在明年下半年开始稳步回温。”
欧阳捷预计，未来此类中小城市的城镇化将接近尾声，“即使这些地方通了高铁，也是加剧人口流出而不是流入。”
他分析，只有在重点大城市圈周边的中小城镇若能很好地依托核心城市资源，将会获得较好的发展。“人口流向核心城市依然是未来的主流，周边小城镇会成为城市的新引擎。”欧阳捷表示。
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