1970年，美国政府国民抵押协会首次发行房贷转付证券，完成了首笔资产证券化交易，此后，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而迅猛发展。资产证券化被广泛定位一个过程，通过这个过程将具有共同特征的贷款、租约、应收账款等不流动的资产包装成为可以市场化的、具有投资特征的带息证券。
作为近半个世纪以来最重要的的金融创新和金融工具，在金融市场中发挥了巨大的优势。近年来，中国房地产行业的发展突飞猛进，取得了令人瞩目的成绩，不过，今天的房地产行业已经进入到“薄利时代”。一幢新房要卖很久才能收回成本，还完银行贷款，几乎没有盈利，这让房地产企业将目光望向房地产资产证券化，也就是将房地产投资转化成有价证券。
当房地产碰到金融创新，会撞出怎样的火花？
中国房地产的现状是极大的存货和吃紧的资金链，政策压缩以后，房屋销售水量断崖式下跌。房地产行业流动性缺失，金融创新便成了必然趋势。房地产与金融本就有着唇齿相依的关系，资产证券化被房企认为合适最重要的融资途径。
现阶段，银行正在收紧贷款，房企从银行贷款买地建房，然后慢慢还款的模式已经不可行，而房企仍然需要资金开启新项目，融资，尤其是低成本融资成为房企的头等大事。再者，房企存货巨大，无论是地皮还是建好的房子，需要很长一段时间才能消化，等到卖完房子再去投资建设新项目，要等到猴年马月了。
房地产资产证券化对于房地产企业就显得非常重要了。通过房地产资产证券化，能够盘活一个企业的资产，使用现有资产进行融资，补充资金，发展项目，从而带动整个房地产行业，甚至金融行业的快速进步，所以，房地产企业要走资产证券化的路。
国外房地产资产证券化发展的态势
房地产资产证券化最直接的效应就是提高了资产的流动性和降低了融资成本。80年代的美国，为了提高银行资本充足率，大量出售贷款等金融资产，然后发展到包括房地产在内的多种资产。目前，资产证券化市场已经成为美国第二大债券市场。在欧洲，房地产资产债券化也在高度发展。可以说，世界上发达国家和发展中国家都在积极推进本国的房地产资产证券化。
房地产资产证券化在中国的趋势和融资创新的要求
2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，预示着国内房地产证券化进入到新阶段，房地产融资有了新工具。
REITs，即不动产投资信托，是一种类似于封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具
2015年，万科、万达两家国内大型房地产企业开始试水REITs，这一举动意味着经过证券化，大众都可以购买投资，融资速度快，成本低。国内其他大型地产公司如华润置地、恒大等房企，都有房地产证券化的打算。
随着楼市政策的日趋严格，不少想要投资房地产的老百姓已经失去了买房投资的可能，转而关注到房地产证券化，投资REITs逐渐升温。与中国房地产的发展行情相比，房地产证券化当量还很小，差距较大，意味着房地产证券化在国内的巨大前景。
房地产资产证券化的难点
中国房地产资产证券化起步较晚，在发展过程中存在一些特有的困难。首先是一级市场不发达，房地产抵押贷款虽然已经成为常态，但是规模有限，影响到证券组合的结构设计。其次是中介服务机构服务水平优待提高。资产证券化是一项对专业素质要求较高的业务，涉及到的交易多而杂，大多数在投资中介业务处理水平参差不齐，与国际平均水平还有较大差距，最后是相关法律法规不健全，很多操作没有法律保障。
房地产金融创新未来还有很多路要走，无论是法律法规层面，还是金融产品更新层面，降低融资成本和提高融资效率已经成为房地产企业的共识，未来，房地产资产证券化将会越来越成熟，发挥更大的作用。
