来源：澎湃新闻（记者：计思敏）、每日经济新闻 （实习记者 董青枝 每经编辑 曾健辉）
原标题：万科：客户因信贷受限放弃购房情况增加，下半年楼市会更严峻
6月5日，万科企业股份有限公司召开5月份销售及经营情况电话会议。
会上，万科集团董事会秘书朱旭表示，由于客户目前的认购资格受到很多的限制，以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，认购后放弃签约的情况增加。
6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%；销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。
至此，万科今年1-5月份累计实现销售面积1520.1万平方米，同比增长40.4%；销售金额2280.5亿元，同比增加54.4%。
朱旭指出，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。
原因主要有两个方面：一方面，政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。
另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。
而伴随着按揭贷款环境的收紧，客户的认购量也出现环比下滑。
朱旭指出，由于客户目前的认购资格受到了很多的限制，以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，认购后放弃签约的情况增加。
朱旭表示，在金融去杠杆的背景下，无论是开发企业还是消费者信贷都在收紧。
去年底开始，房地产开发企业再融资都在收紧；5月银监会严查违规开展房地产信托业务，实际上是整顿银行表外通道融资。
房地产融资方面未来趋势比较紧，审批需要的时间增加，房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停，地产企业资金流会更加紧张。
对于客户而言，其信贷也开始明显收紧。
从万科的数据来看，去年只有10%的客户一次性付款，到今年5月份这个比例上升至20%，使用按揭客户比例由90%下降到80%。
客户按揭平均的首付比例也明显上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5月份平均首付比例达到四成。
朱旭称，去年四季度开始的政策收紧主要是针对热点城市的行政性调控，但从今年3月份开始，收紧实际上已经向信贷政策转向，信贷收紧不仅包括首付比例，同时实际贷款利率开始上升，过去第一套房按揭利率优惠在15%，最近优惠缩小到5%甚至没有优惠，而二套房之前利率需要上浮10%，现在有部分上浮达到20%。
朱旭指出，从万科的销售数据中可以看到，目前更少的客户使用按揭，销售额中银行贷款的比重在下降，去年贷款的占比是64%，今年5月份为46%。
我们认为信贷环境的收紧会对未来销售产生更明显的影响。
对于今年房地产市场的看法，朱旭在电话会议中多次提到了“谨慎”二字。
一方面，随着销售环比下降以及银行、信托公司对房地产企业资金链的趋紧，因此对未来持“非常谨慎”的态度。
另一方面，万科在土地市场比较热，房价涨幅非常缓慢的情况下，投资拿地“非常谨慎”。
朱旭表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些。”
朱旭提到，从政策看，五月份三四线城市跟紧调控政策，有效防止了一二线城市的外溢需求，秦皇岛、嘉兴、承德等都出台了一些调控政策，预计未来调控范围会进一步铺开。
不过，即便下半年房地产基本面下行压力大，由于一线核心城市的产业聚集效应、基础设施布局、人才吸引方面具有长期优势，存在新市民自住刚需，因此房价大幅下降的可能性低，但中期也不太可能大幅上涨。
拓展阅读
万科今年拟再增150万平方米物流地产，前5个月谨慎拿地获64项目
从单一的住宅开发商转型为城市配套服务商，物流地产是万科重要的业务方向之一。
截至2016年年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，而今年已新增3个物流地产项目。
近日，兴业证券房地产首席分析师阎常铭参与了万科5月份销售经营情况电话会议，从其公开发布的纪要中，《每日经济新闻》记者了解到，万科计划物流地产今年再增加150万平方米。
今年1~5月，万科共获取64个项目，总建筑面积1154万平方米，明显小于1520万平方米的销售规模，土地储备下降300多万平方米。
万科证券事务代表梁洁在前述电话会议上表示，前5个月公司拿地审慎，土地市场竞争激烈，高价地将成为负担。
6月3日，万科公告中显示新增3个物流地产项目，分别是嘉兴南湖项目、西安沣西项目和中山黄圃项目，项目总建筑面积21万平方米，权益建面15万平方米，均价约700元/平方米，明显低于开发类项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这3个项目从城市布局来讲定位是比较准的，分别在华东、西北和华南。
这些城市的物流产业都有很强的基础，也是在这个行业转型较早的。
早在2014年5月，万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。
2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌来运作。
物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略。
截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。今年计划再增加150万平方米。
目前万科的物流地产项目都是仓储空间，通过经营获取租金回报。
梁洁表示，物流地产项目一般开发周期短，项目获取后一年可进入经营状态。由于物流地产项目成本低，总体投资回报率一般高于大多数持有型物业。
未来公司将抓住机会，积极拓展物流地产项目，而且作为综合性发展商，相对纯物流企业在项目获取上有优势，目标可实现性高。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为，万科发展物流地产具有品牌和规模优势，且资金链雄厚、风格扎实稳健、业内地位强大，加之这些年在商业地产等方面取得一定成果，在产业链上、政策对接及市场上都有一定的优势。
除了万科，绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。
世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，物流地产在今年占比20%，受到投资者比以往任何一年都多的青睐。
随着2017年房地产市场调控深入，规模化竞争成为房企撇不开的情结，同时土地储备规模对业绩的影响也越来越大。
中国指数研究院发布的《2017年1~5月全国房地产企业拿地排行榜》显示，碧桂园和保利分别以643亿元和525亿元持续稳居前两位，剑指4500亿元的中国恒大以491亿元的拿地金额跃至第三位，而万科以339亿元的拿地金额排行第七，TOP10房企拿地总金额达4055亿元，占TOP50房企的52.1%。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，面对碧桂园、恒大咄咄逼人的排位赛，万科新增地块速度加快，特别强调土地储备。
在一定程度上，土地储备的多少决定了融资能力和融资成本，也决定了后续排位赛竞争的结果。
今年5月万科新获9个项目，总建筑面积163万平方米，权益建筑面积111万平方米，新获项目均价约为7300元/平方米，高于去年水平，也高于过去1~4月的拿地均价。
1~5月，万科共获取64个项目，总建筑面积1154万平方米，明显小于1520万平方米的销售规模，土地储备下降300多万平方米。
梁洁坦言，土地储备减少虽不影响公司短期经营，但对公司未来业务增长有负面影响。
公司在拿地方面没有具体的面积和金额目标，但也不希望土地储备下降，公司会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。
万科2016年年报显示，2016 年万科新增开发项目173个，其中59.5%的新增项目为通过合作方式获取，按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米，总建筑面积约3157.3万平方米，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。
万科相关负责人表示，现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求，万科继续坚持审慎的投资策略，并持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。
严跃进分析称，合作开发可以降低拿地成本，迅速地扩大可售面积，同时可以做大品牌影响力。
截至2016年年底，万科进入65个城市，他们分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域以及由中西部中心城市组成的中西部区域。
在李宇嘉看来，现在楼市核心区域向都市圈转移，万科的重点区域打破了以往一二三线城市的分割，走向了“都市圈”的概念，布局的战略意图非常明显。
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