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本文为Kenny择房记第9篇
说起国内顶级地产大神，你会想到谁？
很多人一定会说任志强，董藩。但是有一个大神，说起地产，却常常被人忽略。
主要是因为他在财经方面太优秀了，因而在地产方面的影响力常常被人忽视。
但是他总结出来的房产投资四大黄金定律，被不少资深投资客奉为圣旨！
他，就是郎咸平。
为写这篇文章，Kenny把郎教授2009到2017年，有关房地产的节目都看了个遍，以下这些是郎教授关于房地产的核心观点！
一、我从来不敢预测房价，因为中国的房价就是一个政策市，而我永远不知道什么时候政府会出政策。
二、房价的暴涨是由于制造业危机引起。实业不赚钱了，这笔钱势必有新的投资方向，所以07年高端楼盘猛涨。
三、经济萧条的时候，反而是奢侈品的黄金时期，因为实业家手里的钱不能赚钱了，他势必去消费奢侈品。经济萧条反而是顶级品牌消费品的黄金时期。
四、2014年这一轮房地产危机，背后实际上是银行危机引起。
五、2017年这一轮史上房地产最严调控下，一线城市的房产，未来依然长期看好。
六、好的房产有4大功能。这4大功能越全面的房子，将来溢价率越高。
01
郎咸平投资房产四大黄金定律
郎咸平的房产黄金投资四定律，其实非常简单：一、一定要有地方特色。二、学区房。三、轨道交通旁的房子。四、刚需房。
简简单单，10几个字，但是却把房产投资的精华给总结出来了。
郎咸平经常说一句话：我从来不敢预测房价，因为水平不够。这句话不知道打了多少自以为是的房产专家的脸。
房价从来都是没办法预测的。因为中国的楼市就是政策市，你永远都不知道政府何时会出台政策，这政策对房价是利好还是利空。
所以楼神汤文亮说：关于房价，每个专家都不会说一个具体数字，他只会说自己的一番见解，以及房价还会上涨的逻辑。
Kenny认为，在基本面不变的情况下，一线城市的房价，永恒上涨。因为它的资源是不可替代的。
深圳的房价什么时候都不贵，因为深圳的房价永远都是昨天的便宜。
我并没有学过所谓的经济学，但这并不妨碍我在楼市掘金。脱离了实际操作的理论，无异于纸上谈兵。
尽管我没学过经济学，但我依然认为我比很多经济学家优秀。因为我看了多年的财经郎眼。
关键是，郎教授很多观点我还不一定认同。但这丝毫不影响郎咸平是我心目中，中国最厉害的经济学家的地位。
02
郎咸平分析2014年楼市下跌原因
好多房产专家，喜欢一天到晚聊房价。郎咸平谈房价谈的比较少，每年的财经郎眼，仅仅有几期是聊房价的。
但这里面的观点，一定是精华。
我们把时间拉回2014年。2014年，杭州楼市领跌，当时媒体大肆渲染，中国房地产牛市到头了。接下来只会急转往下。
这些观点很吸引人眼球。这些媒体靠这些言论，捞了不少金，但是关于房价为什么会跌，没有一家媒体能够说出真相。
关键时刻，郎教授站出来了。
2014年年头，财经郎眼有期节目《房价暴跌了吗？此轮房地产危机是银行危机！》，建议你们可以找出来看看。
在那期节目里，郎咸平详细地讲解了，为什么会有这一轮房地产危机，原因就是银行闹钱荒引起。
水龙头都没水了，房价还怎么涨？
但是水龙头没水了，你猜猜会不会放水？
实际上，这一期节目，被不少资深投资客奉为圣典。因为当时很多投资客也搞不明白，为什么2014年房价会跌？
但是郎咸平把它总结了出来。当很多投资客知道这一轮房地产危机是由于钱荒引起的，很多投资客就放心出手了。
因为过去的经验告诉我们，如果银行都没钱，放水是肯定的。钱多了，钱还值钱吗？
钱贬值了，房价能不涨吗？
感谢这期节目，因为很多投资客，在这期节目后毅然出手。从而吃进了深圳930、330新政后这一波深圳房地产近10年，最大的一波牛市。
2014年，深圳均价仅仅22000一平米！2016年6月，深圳均价61756一平米！
从930新政开始，仅仅21个月，如果你深圳买了房子，你的回报率是百分之280！
而我们过去常说，深圳楼市黄金10年。其实2006年，深圳均价不过是9228。
2015年上半年，深圳均价28207。
整整9年，深圳楼市的投资回报率是百分之305！
但是你如果2015年下半年入场，均价28207。
到2016年6月，深圳均价61756，短短一年，你的投资回报是百分之218。
仅仅一年，以28207为起点，每平米涨了33549！而过去9年，深圳房价不过每平米涨了18979！
货币如水又如蜜。
这一波货币放水，成就不少千万富豪。这一波放水，也让无数人身家大肆缩水。
2014年年头，400万可以买南山。2016年年尾，400万你只能买坪山。
一线城市的房子，是最大的蓄水池。你已经错过深圳地产牛市13年，你还要再错过下一个13年吗？
03
你没买到房不是因为房价贵，而是你犹豫的那颗心
房子什么时候买都不晚，可怕的是，你从来不敢开始买第一套！
过去10多年的房地产调控经验告诉我们，调控期，是最好的买房时机！因为政府控价，开发商都有一定程度让利。
小白投资客没经验，现金流不够，一听到调控，可能面临一两年的地产寒冬，于是纷纷抛盘。
此时是入手好物业的最佳机会。每当调控期，投资客总是笑开颜，入货的时间又到了。
每当调控期，空军也是笑开颜，国家终于出手了，房价终于要跌了，跌个百分之80吧，让我买得起房！
一个梦做了10多年，把全款做成了首付，把3房做成了单房，还不知道醒醒吗？
房价横盘你不买房，你非得看着房价又涨了几十万才去买，这就是小白们的思路！
房价横盘不敢买，房价上涨也不敢买，这就是高级小白的思路。
所以，别埋怨买不起房子。很多时候，让你买不起房子的，是你那颗犹豫不决的心。
总有好转的开始。现在买吧，从第一套开始。
过多3、5年你一定会感谢，今天买房的自己。
04
关于2017年房价，郎教授又说了什么？
如果确定要买，那买什么房子涨最快呢？
文章开头，郎教授已经总结给你了，现在再重温一下：一、一定要有地方特色。二、学区房。三、轨道交通边的房子。四、刚需房。
2017年，财经郎眼又做了一期房产节目《中国房地产走势，房价是否悬崖勒马》。
在这期节目中，郎教授重点分析了，虽然目前限购越来越严，但是中国的四大一线城市，房地产未来依然前景光明。
房子就是一个商品，房子的功能越强，它的价格就越贵，将来的溢价就越高。
普通房子一个价格，加个地铁就另外一个价格，加个学位又是另外一个价格。
功能越多，价格越高。
现在许多人买房依然还是只会盯着市中心，上海北京派的理论是没错，但是在深圳水土不服啊！
你有480万，非得在后海买43平米单房，为什么不去深圳郊区买150多平米的4房呢？
你说后海这一片将来是深圳最好的一个区，这点我是赞同的。但是论投资回报率就未必了。
你11万一平米的房子涨10000容易，还是30000一平米的房子涨10000容易？
40平米涨10000就是40万，150平米涨10000就是150万，明显投资郊区比市中心溢价高！
但是郊区房也不是随便买，一定要买地铁沿线的。因为深圳房价高，以后一定会有大量市区的人被迫去郊区置业。
所以交通是他们重点考虑的，想要高回报，一定布局地铁沿线的楼盘。以沙井福永为例，地铁11号线至少让沿线房价涨了百分之30！
其次要考虑学位，学位房溢价高，而且抗跌。百花片区学位好，所以房价一直涨幅很快。
国城花园44平米的平米的老房子，成交价高达171700一平米！好学位带来的溢价是不可想象的。
附带深圳一些学区房价格一览表，数据来源于家家顺地产。
最后，重点考虑刚需房。60平米的2房，80多平米的3房，是流通性最好的，因为适合住家。
活学活用郎教授的四大黄金定律，可以让你在楼市立于不败之地。
Kenny点评： 任何一个行业，能赚到钱的都是少数人。因为眼光、头脑、胆识都是成功人士必备的条件，3者缺一不可。
眼光跟头脑来源于学习，这个时代，知识一定可以转化成生产力。所以有空多学习。
胆量来源于磨练。人生有时真的只是勇敢一下，却可能让你整个命运都改写！2015年买了房的人对此会深有体会！
现在，你们有没有勇气勇敢一次，在深圳买套小房子？
