来源：杨红旭楼市研究 作者：杨红旭
原标题：今年楼市“金九银十”铁定泡汤了！廊坊接近崩盘！
七月流火。这是文言文。老杨也误读一下：天气热呀。
然而，楼市却悄悄的降温中，尤其是今年春天最闹腾的几个城市和地区，都不行了。部分城市入秋，少数地区入冬了！
老杨不擅于感觉，但长于数据分析。看看咱易居研究院的海量数吧。
首先，大家最关注的四大天王。
今年以来，四大天王的新房成交量全都不咋样！
北上广深4个城市环比增幅分别为-2%、-1%、-33%和-33%，同比增幅分别为-56%、-47%、-54%和-36%。
其中，有一个小小的例外：广州今年3月成交量创本轮新高，当时楼市相当火爆，房价大涨。但3月下旬追随北京出新政之后，市场就降温了。
另外略关注一下深圳，去年3月25日出新政之后，量就不行了，降温一年之后，今年春节后有一波小反弹，4、5、6月三个月量能连续扩大。
然而，7月重新回落。
小小一波行情，结束了。在老杨看来，这属于“假反弹”！
也许会有人反对老杨：新房预售证受到压制，供应量上不来，怎么成交？这确实是一个原因，但并不是造成量跌的主要原因。
需求端的萎缩，权重大于供给端的紧缩。
这一点，二手房表现的更显著。二手房不存在被政府管制供应的问题。
我以上海二手房成交量为例说明，如下图，今年以来上海二手房的月度成交量，远远小于去年。
北京也是这个情况，近三个月比上海更惨淡呀！
其次，50城成交比较。
7月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积，同比增幅超过50%的为三亚、北海、九江、威海、昆明、温州。
全是过去几年楼市低迷的城市，分布于东中西部。温州尤其典型，如今楼市量价齐涨。
同比跌幅超过50%的，可就多了。廊坊、济南、福州、呼和浩特、北京等 。
这其中，呼和浩特的成交量大降，数据存异常，并不能因此说明他的楼市大降温了。板块轮动进行时呢。
注意：廊坊是当前全国最衰的衰哥，而去年，他是全国最伟的伟哥！一个地区的楼市命运，起伏居然这么大，这也真让醉了。
廊坊自从经历了2016年12月的疯狂之后，新建商品住宅成交面积大幅回落，继今年6月的成交量10万平方米创下近一年的新低后，7月份的5.5万平方米进一步刷新最低成交纪录。
这个量能，代表着廊坊楼市已经“千里冰封，万里雪飘”。同时，价跌幅度也是全国最大的！似未崩盘，似是崩盘。
6月初廊坊进一步收紧楼市调控政策，随着政策效应的释放，廊坊市场大幅降温，成交量和成交价都应声下跌。
作为环京最主要的区域，廊坊市场的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱。
擒贼先擒王，3月擒获北京，6月擒获。北京与环京，已经注定成为本轮中国楼市降温周期的领头羊！
最后，看50城总体走势。
7月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比6月减少7%，同比减少21%。
目前已经出现连续4个月的环比下跌，连续5个月的同比下跌。连续多月的环比和同比下跌，说明市场在持续降温。
老杨有一个大胆的判断：3月成交量，将成为2017年全年的月度最高值！很多人还在期待大会之后政策放松，成交量反攻。
但老杨感觉：年内政策不会明显松，传统意义上的“金九银十”铁定要泡汤！
关于政策走势。7月24日的中央政治局会议，部署下半年经济工作，提出：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
话说得如此明白，居然还有人会误解误读！年内政策会连续下去呀！小呆呆们……
此前老杨关于未来5年楼市的预判：杨红旭：未来5年，一线城市还能涨5成！
粉丝问：杨老师，您之前也判断楼市会有短期的下跌，未来还会继续涨。任总也预测2018年房价将会创新高。
请问您认为未来五年之内北上广深的房价会涨到什么地步？您现在比较看好的价值洼地能否透露一二？
01
关于任总的观点，传播的口径有点乱。
从过往的观点与逻辑看，任总是长线看好中国楼市的，这一点我亦如此。不同点在于，着眼于短周期，有时候我比任总要谨慎些。
比如对于今年下半年和明年，我认为热点的一二线城市，楼市将经历一次短周期性质降温，房价也会下跌一些。
关于2018年的房价，我不仅认为不会暴涨，甚至还认为连中涨都没有，可能少数城市会在明年下半年反弹，但部分城市可能还在继续探底。
所以，我认为截至2018年年底，多数一二线城市的房价，尤其是二手房价，都难以再创新高。
调控的时间不够，创新高没那么多快！
02
五年后，北上广深的房价，肯定高于当前。
但到底高多少，其实具有较大变量。
这个较大变量，主要来自两个：一是本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右。
二是中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。
因此，预测五年后相比当前涨幅，难度颇大。
老杨一般也不做这种拍脑袋式的中长期房价涨幅预测，既然你花钱问问题，我只能大概聊聊：一线城市，2019年创新高的概率会大些。
2020年前后，应处于下一轮短周期的偏高位，相比当前的偏高位，估计能上涨五成左右，相比2018年的低点，上涨7成左右。
下一轮的上涨幅度，会小于这一轮。考虑到京沪严控人口，未来五年的房价涨幅很可能小于深圳。
03
如果当前投资房产，则洼地较少，热点城市都不必考虑了，只能等到他们降温之后才宜上车。
而未来半年房价仍会上涨的，多属弱二线和三四线城市，短期看似有投资机会，但长期看机会又不大，这就让人纠结了。
如果工作和生活在这些城市，不求高回报，只求稳健升值：则沈阳、大连、昆明、南宁、贵阳等可适当考虑。
从五至十年这样的时间跨度来看，既有较高投资价值，又有一定洼地特点的城市，集中体现在少数二线：杭州、长沙、成都、重庆、南昌、武汉、郑州、合肥等。
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