来源：信荣律师团队 作者：张茂荣
原标题：信荣说｜法评“租购同权”、“共有产权”！（附积分入学分值）
重点内容
1、广州“租购同权”是指租房、购房在入学积分方面的同权，在不同区已有实现，未来也可以全部实现，但并不能降低名校学区房价格；
2、北京“共有产权”是《物权法》上标准的按份共有，可以实现支付部分房款取得部分产权获得全部使用权的效果，但受众群体小，未必被市场认可，同样不能降低房价。
楼市是敏感的，因为事关民生，事关买得起、买不起、已买房、未买房的每一个人，事关寄生于楼市的地产剑客、楼市大V、专职评论家，还有整天苦逼跑盘同样买不起房的楼记，当然更事关开发商、房产中介、职业投资客，以及整个房地产业链条上依靠盖房子吃饭的芸芸众生！
这不，短短半个月时间，广州“租购同权”炒作余温未了，北京“共有产权”又在全国炸开了锅，更有宇宙一号标题党大王——号称有200万高净值粉丝的喜投网董事长黄生，继续其语不惊人死不休的一贯作风，连夜发文《房市核武器来了，楼市变天，中国梦要实现》，十几个小时访问量轻轻松松100000+！
“租购同权”、“共有产权”到底是个啥东东？到底能不能降低房价？让我们以非利益方旁观者的角度来分析一下。
广州“租购同权”：是积分同权，可以实现，难降房价。
广州“租购同权”起源于2017年7月17日广州市人民政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》第三（一）1条，原文是：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
显然，广州“租购同权”针对的是儿童入学方面，然其中的“权”到底是什么“权”，是否能够相同，众说纷纭（如深圳市房地产中介协会公众号就曾发文《租购同权重要的是同的什么“权”》）。
而笔者经查询对比此前2017年广州11个区出台的《来穗人员随迁子女积分制入学指标及分值体系表》，发现部分区在入学积分方面存在购房、租房一视同仁的情况，差别大的只占少数。
故得出结论：此处广州入学“租购同权”并非申请权的相同，也不是入学权的相同，而是积分相同！
广州已实现“租购同权”的区3个：
白云区：购房、租房满5年均为60分，满一个月不足5年均每月1分；
天河区：（不区分购房、租房）合法稳定居住60个月，积分100分，满一个月不满60个月每月1.5分；
黄浦区：根据《居住证》时间确定分值，不考虑购房、租房。
广州部分实现“租购同权”的区4个：
荔湾区：购房、租房满5年均为100分，满1个月不足5年的：购房为60分，租房为每月1分；
海珠区：购房、租房满5年均为100分，购房不足5年60分，租房不足5年每月1分；
南沙区：第一批不区分购房、租房，连续居住满5年，第二批购房加2分；
越秀区：购房5分，区分完全产房产、不完全房产、租住在对口和统筹方面有所区别。
广州未实现“租购同权”的区4个：
番禺区：购房最25分，一般租房5分，租住“安全星级出租屋”每9分折抵1分，最高20分；
花都区：购房20分，租房5分；
增城区：购房满1年加5分，租房满1年加2.5分；
从化区：购房1年5分，满分20分；租房1年3分，满分10分。
既然是积分同权，则大可不必花费巨资购买名校学区房，从这一点看，貌似学区房丧失了价格坚挺的支撑，房价会下跌，至少不再会有别于非名校学区房的暴涨，这也是看衰学区房人群的普通观点。
然事情总是有正反两个方面，“租购同权”的另一个方面却给出了完全相反的结论：因为积分同权，因为购买群体减少（变成了租客），必然导致名校学区房租赁市场的紧张，提升租赁房的价值属性。
即：房子的积分利好并没有消失，只是从购房转到了租房，并由此形成磁场效应，承租人大量增加，进而推高租金，而高租金高回报必然会吸引有钱人、投资客优先选择购买，名校学区房在交易市场的竞争力仍然存在，这也是看涨派抛出“租购同权”必然导致“租购同涨”的理由。
结合现有“租购同权”区域学区房价格并没有因此大幅降低的客观情况，可以得出结论：指望“租购同权”降房价是不现实的。
北京“共有产权”：按份共有，限制过多，未必受欢迎，难降房价。
北京“共有产权”起源于2017年8月3日《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿（并没有实施），意见稿规定：共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房，申请家庭有严格条件条件。
购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
共有产权住房可以出租，租金收益按份额分配。
5年内不得转让（特殊原因确需转让的，由政府原价回购并考虑折旧和物价水平等因素），满5年转让的，政府代持机构有优先购买权，放弃优先购买权的，只能通过代持机构建立的网络服务平台将自有份额转让给同样符合共有产权住房购买条件的家庭（双方协商一致出售给其他符合本市住房限购条件家庭的除外），或按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权后再转让。
从以上规定可以看出，北京“共有产权”房屋存在如下特征：
1、性质属于政策性、保障性住房，类似于深圳的安居型商品房，存在严格的申请门槛（既不能有住房也不能有住房转出记录为必要条件）；
2、份额由销售价和市场价比例决定，而价格不可能相差过大，所以份额比较高（以九折算，份额为90%），购房负担仍然很重，由此要求购买者必须具备相当实力，绝非一般保障房买家一样的弱势群体；
3、5年锁定直接导致了期间购房人有能力不能购买商品房的尴尬（不能转让，占用购房名额，占用贷款名额），而满5年转让也存在诸多限制（如上所述，购房者本身有一定实力，很容易在5年之内获得购买商品房能力）；
4、按份共有可能导致融资抵押不能的情况（部分城市抵押贷款必须全部共有人同意），从而失去房屋的金融属性；
5、选址由政府确定，不像商品房一样具备随意可选性，存在符合条件的人不认可选择，认可选择的人又不符合条件的情况。
鉴于以上种种不利不便情况，结合其本质属于类保障房的特点，以及上海在先实践并没有降低房价的现实，笔者认为降房价是一个系统工程，单纯的北京“共有产权”模式起不到降低房价的作用。
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