来源：券商中国 作者：陈冬生
原标题：小县城都上浮了！力度超广深，全国首套房贷利率创下历史新高
数据显示，8月全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关。
其中不仅一线二线城市，甚至一些小县城也已经开始上调，其上浮力度超越广州、深圳等一线城市。
最近楼市最热闹的消息，莫过于楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高。
券商中国记者获悉，首套房贷利率上浮5%已经成为业内普遍的起步价。融360数据显示，8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关。
不仅一线二线城市，甚至一些小县城也已经开始上调，而且上浮8%-10%左右，超过了深圳、广州等一线城市。
首套房贷平均利率创历史新高
融360数据显示，8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关。
相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。
融360房贷分析师李唯一表示，近期房贷利率再度引起大家的关注，尤其是作为一线城市的北京。
近日，北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件，文件要求首套房贷款利率执行最低基准上浮5%，即基准利率4.90%的1.05倍达到5.145%。
相较于北京85折时代的房贷利率，当下的确涨幅较大，但是就融360近几月的监测数据来看，目前北京房贷利率总体是平稳中略有上升。
主要是文件下达之后，部分银行开始明确执行政策规定，但是说暴涨还是稍显不妥，毕竟上浮有一个循序渐进的时间过程。
北京
截至9月19日，融360监测数据显示，在监测的30家银行（分支行）中，北京已无银行提供优惠利率折扣。
首套执行基准利率的有9家，执行首套上浮5%的有8家，上浮10%及以上的有10家。
深圳
再以深圳地区为例，中原地产最新的深圳商业银行放贷利率情况显示，除了个别银行首套放贷执行基准利率外，绝大多数银行首套房贷均上浮。
其中，工农中建交等国有大行上浮5%，民生银行、兴业银行等银行上浮10%，第二套基本上浮10%，兴业银行第二套上浮15%。
从全国范围来看，除北京、上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平。
首套房贷利率水平较基准利率上浮5%~10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。
上海
上海地区一位商业银行相关业务人员介绍，目前他们银行首套房贷利率基本都上浮10%。
他们银行基本不做按揭贷款，因为总的额度是固定的，除非有老客户提前还款，才有额度做新的按揭。
有意思的是，一位地产行业研究机构相关负责人表示，最近房贷利率变化太快，他们已经有一段时间没有更新贷款利率情况了。
小县城首套房贷上浮力度超广深
融360数据显示，从首套房平均利率区间来看，8月份北上广深一线城市分布在4.83%~5.13%的区间范围内，北京首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%，均已突破5%。
二线城市首套利率上浮银行数亦略增，半数以上城市首套利率破5%，优惠占比降至年内最低值。
首套房贷利率上浮已经蔓延至三、四线城市。一位华东地区县级市的银行工作人员介绍。
虽然该县级市是“小地方”，不限购，此前首套房贷上浮5%，目前都上浮8%~10%左右，主要是没额度。
一位房地产行业分析师表示，首套房贷利率上浮趋势进一步扩大，考虑到二、三线城市的高成交比重，房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用，而非此前趋势上浮所带来的预期引导作用。
未来利率继续上浮空间有限，但是短期定向加息效应的升温将显著影响成交意愿，同时近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间，金九银十或成色不足。
今年以来，在一、二线热点城市高房价和购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三、四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。
从8月份房价上涨城市数量来看，70个大中城市中，有46个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，依然明显超过下调城市。其中，三四线城市成为房价上涨主力。
不过，本轮去库存方式使得三、四线购房杠杆非常高，隐含着对银行风险。
三、四线新增大量首付低于三成的购房者，20%左右购房者是低于三成首付，而首付比例低的购房者违约率是高于首付比例高的人。
过户后银行迟迟不予发放尾款该如何处理？
房贷市场不仅利率上调，放款周期变得更长。中原地产最新的深圳商业银行放贷利率情况显示，多数银行放贷时间均是放款缓慢或是不确定。
广东华商律师事务所律师周争锋对记者表示，眼下，普遍发生二手房过户后银行迟迟不予发放尾款的纠纷。
周争锋介绍，最近一断时间接到的咨询，主要集中在买卖双方已经过户完成，买家取得房产证并抵押给按揭银行，但是银行迟迟不放尾款的情况。
过户后买家已经完成抵押登记，但是银行以房贷额度紧张为由不及时安排放款，要想快点放款银行通常会有两个要求，一是买家同意利率上浮，二是购买银行推荐的金融产品。
周争锋表示，依据深圳网签的递件合同第九条，卖家是没有办法追究买家承担逾期付款的违约责任。
在买卖双方递件的网签合同第九条，关于买家逾期付款的违约责任条款，明确约定了因银行贷款原因导致买方逾期付款的，买家不承担违约责任。
周争锋建议，为了避免出现过户后尾款迟迟收不到的情况，出卖人在出售房产时，有必要就尾款的最终收款时间和买受人作一个单独的约定，约定不论什么原因卖家超过双方约定的时间收到尾款，买家均应该承担延迟履行的违约责任。
注意这样的约定应该在中介版本的买卖合同和递件过户的网签合同备注条款中，同时出现。只是体现在中介版本的买卖合同中，会在法律适用上造成不必要的麻烦，也就是法院审理时究竟应该以那一份合同做为最终定案依据的法律困扰。
新闻追加：
注意！深圳有银行首套房贷利率最高上浮10% ，消费贷购房被严控！
来源：深圳大件事 （作者： 陈博 黄玉凤） 、中国房地产报（作者：许倩）
原标题：深圳有银行首套房贷利率最高上浮10% ，消费贷购房被严控！
买 房
似乎是每个国人无法绕过的话题！连续政策的出台，深圳接下来的房价又将何去何从？
2017年以来
在楼市调控的大背景下
国家对房地产领域实施了严格的调控政策
在银行房贷缩减的情况下
消费贷成了一条曲线的购房捷径
▼
消费贷迎来监管层“严控”
在严格审查假流水、假离婚、首付贷等“潜规则”，房贷利率经历多次上浮之后，如今消费贷也被紧急“喊停”，背后的原因，或是近年来不断涌现的过度“加杠杆”炒房现象。
业内观察人士指出
深圳对消费贷的依赖还是挺大的
一旦房贷收紧 消费贷又被规范
将会对深圳未来楼市产生影响
抵押贷“曲线”购房
竟是这样操作，贷款额度可达百万以上
本周三，南都记者以购房者身份走访福田区华强北的多家中介，在燕南路的一家中介门店里，有中介经纪人透露了抵押贷“曲线”购房的整个过程。
购房中介
之前有些想再买一套房的客户，如果手头资金不足，而且没有名额，通常会选择去银行做抵押贷。他们大部分将首套房记在夫妻中一方的名下，一般先办理假离婚，有房的一方申请抵押贷，贷款下来以后另外一方再以个人名义去买房。
如果这个解释你没有看懂
那大大君帮你解释一下
如果房子还在按揭，必须先赎楼再申请抵押贷，中间需要一个过桥。
通常业主先让银行对名下的那套房子进行评估，评估价略低于当前的市场价。
整个抵押贷审批大概需要一周时间，差不多一个月就可以放款。
购房中介
过去银行在业主申请抵押贷时，会先检查账户流水并询问资金流向。不过一旦拿到贷款，离婚的另一方购房，银行基本不会再检查资金来源。所以，之前从没有客户反映过，用抵押贷买房会被查出。
事实上
抵押贷只是消费贷繁多种类中的一种
从贷款类别上来看
消费贷款包括住宅抵押贷款、非住房贷款和信用卡贷款。其中无抵押贷款又包括信用贷、经营贷等。类别不同，放款额度也截然不同。
“无抵押信用消费贷的额度一般比较低，但对职业和收入的门槛却非常高，申请人必须是大型国企员工、房贷客户、全国500强企业高管或者腾讯中兴创维等大企业员工等。”有资深业内观察人士指出。
南都记者在调查深圳大部分银行之后发现
信用消费贷的额度大多是一人30万元
“公务员最高甚至可以达到一人80万元。如果夫妻两人或者联合亲朋好友申请，也基本可以申请到60万元。” 某商业银行深圳分行的个贷经理向记者“支招”。
一名深谙贷款“门道”的业内人士甚至表示，若通过房屋做高红本二手房评估价，增加贷款，房抵贷，多张信用卡（每张卡的额度可达30万）或多家银行申请信用贷腾挪，“先息后本”还款等方式，贷款额度可达百万元以上。
扎紧消费贷“口子”
贷款期限最长不超过5年
一组来自Wind资讯的数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比增加了7137亿，并远超去年全年8305亿元的水平。
“变味”的消费贷接棒房贷流入楼市
也正在引发深圳监管层的关注
近日，一份来自中国人民银行深圳市中心支行办公室的《金融风险提示》（下称“提示”）指出，近期，辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响。
该提示规定
● 除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等），贷款期限最长不超过5年。
● 不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。
● 同时，各商业银行加强对其他消费贷款资金流向的监管，贷前应履行尽职调查责任，加强交易背景真实性的审核，了解借款人在其它银行所获授信额度。
早在4个月前 银监会也曾发文
加强对商业银行发放抵押贷款的监管
一国有银行相关负责人向南都记者透露，监管部门一贯严禁消费者将信用卡透支和消费贷的资金用作购房首付款。
“实际上，我行的线下消费贷体量已经严重缩减，今年上半年甚至是负增长。”
本周南都记者从深圳多家银行了解到
扎紧消费贷“口子”这一做法已经普遍落地
● 中行、农行、工行、建行、交行、民生银行、平安银行等行已将长期消费贷年限调至5年；
● 招商银行、东亚银行甚至因额度紧张或风控原因，暂停消费贷业务。
实地体验
当南都记者以消费者身份提出“需要办理100万元消费贷”时
● 兴业银行深圳某支行的个贷经理特意提醒，目前监管部门在严查消费贷，如果银行发现资金投向楼市、股市，那么银行将会收回贷款。
● 广发银行的一名工作人员也强调，系统会自动监测资金的流向，如果消费者将消费贷用于投资性用途，系统可以自动监测到。
而且你还会遇到以下情况
1. 而且最多银行职员，会问记者这样一个问题“有红本吗？”、“是深圳的红本吗？”
2. 现在基本所有银行的消费贷额度都很紧张，一般都要排一两个月，甚至更长时间。
在如此麻烦的情况下
如果真的拿到了“消费贷”
是件好事吗？
一个从业多年的个贷经理透露，此前，消费贷的期限一般都是10年，如今贷款期限缩短至5年，且消费贷利率较年初上涨了许多，对于消费者而言，每个月的还款压力非常重。
以100万为例，原来消费者每月大概还款1.2万，现在仅仅是本金就要还2万了，如果加上利息，那就要还3万了。
还款压力变大，消费者对消费贷望而却步
这对银行而言，会造成一定的影响。
深圳一股份制银行个贷经理表示，消费贷收紧，银行的业务也会受到影响，目前银行在研究新的消费贷方案，减少消费者的还款压力，比如说，先息后本，先还利息，到了五年之后再还本金。
so 各位想利用“消费贷”
曲线买房的深圳人
这条路可能你要多多考虑了哦！
那么 “房贷”这条“路”
又发生了怎样的变化呢？
深圳主流银行首套房贷利率
上浮5%-10%
从今年多家银行发布的
半年报中也可以发现
多家银行已经逐步放缓房贷投放的节奏
以五大行为例
工行、农行、中行、建行和交行的个人住房贷款今年上半年增速分别为11.6%、11.6%、9.28%、9.50%和8.56%。
其中，中行上半年个人住房贷款同比增速下降7.7%，农行同比增速则回落21.2%。
在深圳
首套房贷利率上浮已是不争的事实
8月14日
招行、广发、渣打等银行首套房贷利率在基准上上浮5%，民生、兴业、东亚等银行在基准上上浮10%。
9月4日起
包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%，一些银行甚至出现了停贷。
从今年年初的9折到5月初的9.5折
8月中旬的基准利率
再到目前的最少上浮5%
首套房贷利率经历了4重的波动
房贷政策变了
对深圳房价会有怎样的影响？
先看一组数据
在深圳中原研究中心新近发布的8月月报中，新房市场整体量价企稳，共成交3603套，环比上升0.14%。
其中住宅成交套数略有下降，一手房成交均价环比下降1.92%至53491元/平方米。
而根据规土委的备案数据，8月深圳二手住宅共成交5732套，环比下降1.33%。
深圳中原地产指出
2017年上半年深圳政策收紧
投资客比例下滑明显
不过六月以来,新房限价作用显著,调控初见成效,房价保持稳中有降的趋势,投资客因此小幅增长至29.02%。
资深中介人士“阴阳壶”分析，这是一个信贷持续收紧的信号，对投资客会产生比较大的影响，主要是心理预期的影响。
有专家分析
这些举措将对楼市产成很大影响
李宇嘉
认为：
从业务占比上来看，深圳消费贷与房贷的比例是1：3，深圳对消费贷的依赖还是挺大的，一旦房贷收紧，消费贷又被规范，对第四季度的楼市影响还是非常大。
不过
尽管控制过度“加杠杆”
对消费贷款迅速踩刹车已经是大势所趋
讲完这些
大大君只想问
在这样的情况下你会选择怎样买房呢？
是会继续选择消费贷
还是老老实实的排队贷款买房
亦或者 安心做个租房客？
延伸阅读：首套房贷利率上调5%～20%，央行表态支持预示房贷可能更严
中国房地产报（作者：许倩）
又一波房贷利率上调潮来了。
近日，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%～10%成为主流，部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平，还有个别银行的一些网点因额度问题，暂时无法申请到房贷。
不止北京。
上海、深圳、广州、南京等热点地区商业银行近期均陆续提高了首套房贷利率水平，上浮空间在5%～20%不等。
这是央行乐见其成的。
就在9月19日晚间，中国人民银行营业管理部回应称，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此中国人民银行营业管理部积极支持。
“央行的表态是一个信号，上调首套房贷利率的范围将继续扩大，个人房贷政策可能更严。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示。
这也说明，虽然一线城市8月房价出现了29个月以来的首次环比下跌，但热点城市房地产市场显然仍未调整到位。
首套房贷利率再度上浮
个人按揭贷款长久以来被银行视为优质资产，占据个人贷款业务的主要份额。
不过，今年以来，购房者普遍感受到银行房贷审批难了、利率高了、放贷节奏慢了。
“9月14日起，个人首套住房按揭贷款最低执行基准利率上浮5%，其中在9月14日之前完成网签且9月30日前完成批贷的客户仍可执行基准利率。”
北京一位国有银行信贷工作人员对记者表示。一些房屋中介也接到了相关通知，14日起执行首套房最低上浮5%的利率政策。
据记者了解，工商银行、农业银行、建设银行和中国银行四大行已集中在9月14日和15日调高了北京首套房房贷利率,均为基准利率上浮5%,并将根据客户的资信状况进行差异化定价。
部分股份制银行也上调了首套房利率。其中，中信银行和光大银行在基准利率基础上提到了10%,浦发银行上浮了20%。
而由于商业银行信贷投放大都集中于上半年，下半年银行手头的房贷额度均大量减少，有的银行分行甚至所剩无几，导致放款时间被延长。
兴业证券对银行按揭市场跟踪数据显示，已有不少银行将放款期限提升至45天甚至60天。
“事实上这个放款速度已经算非常快了，现在等上三四个月都是正常的，下半年房贷额度本来就不多，放款节奏肯定是放慢的，这个时候要么主动提高利率早点通过审核，要么就只能等，或者直接放弃。”一位国有银行信贷人士表示。
“按揭收紧对全国范围内交易的抑制作用突出。商业银行在额度管控下积压待发按揭贷款的现象普遍，房贷利率提高也比较明显。”夏丹表示。
个人按揭贷再度收紧是或否会累积刚需住房需求？
北京银监局相关负责人表示,“刚需”购房者的需求将继续得到支持。
二季度北京辖内银行机构发放的执行“3·17新政”的个人住房贷款中,支持“刚需”群体购房的贷款占比超过七成。
“尽管房贷规模整体收紧,但银行对首套房贷的供应还是有保障的。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示,即便是首套房也得按照市场化原则定价,在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下,首套房贷款利率上升是必然结果。
未来信贷政策可能整体偏紧
除了北京，近期上海、深圳、广州、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%已成为楼市调控热点城市的普遍现象。
融360数据显示，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上扬。
在全国35个城市533家银行中，有154家银行首套房利率上调，占比为28.89%；同时，还有29家银行分（支）行暂停受理房贷业务。
针对北京首套房贷利率上浮的现象，央行19日晚进行了表态。
央行营业管理部表示，从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。
“央行的表态，实际上传递了一个很重要的信息。这将意味着，以往在宽松资金链状态下，享受房贷利率优惠的时代将告一段落。
无论是对于开发商还是对于购房者来讲，都不要抱有更加乐观的预期。房贷利率的各种优惠政策，在未来很长一段时间里，都不可能再出现了。
一方面，收紧房贷利率是配合房地产调控的大背景，信贷收紧后，房地产市场的压力会增大。
另一方面，收紧房贷利率政策也能够有效抑制购房投资等行为发生。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
平安证券首席经济学家张明将房贷利率大幅上升的原因归结为两点：一是商业银行主动落实金融监管要求;二是央行货币投放减少，同业利率飙升。
而据中信建投证券测算，房贷利率回升对银行营业收入的正面贡献大约为1.4%～4.2%。
近日来，被银行监管密切关注的还有个人借道消费贷、经营贷、信用贷、房抵贷等套现购房现象，多地已经开始围堵短期消费贷款资金违规流向房地产市场等问题，居民购房杠杆空间将进一步被压缩。
