来源：功夫财经 （作者：马光远）、澎湃新闻
原标题：马光远：2018年才是房地产最困难的一年
最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。
两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。
在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。
房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。
特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。
十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。
而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。
提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。
什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。
我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。
长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。
同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。
对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。
在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。
为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。
在2016年，由于出台笔者一直反对的“去库存”政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。
无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。
这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。
大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。
房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。
王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。
王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。
在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。
以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。
从今年市场来看，变天已是定局。
一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。
国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。
9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。
各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。
根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。
这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。
也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。
经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。
未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。
也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。
这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。
未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。
同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。
货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
延伸阅读：国家统计局：一线城市房价连续12个月回落，市场预期稳定
10月23日，国家统计局发布的“2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，44个城市新建商品住宅价格上涨，比8月减少两城，环比涨幅没有超过1%的城市，已没有同比涨幅超过15%的城市。
统计数据显示，15个一线和热点二线城市中，有11城新建商品住宅价格环比下降，分别是北京、上海、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉和广州。
其余四城市，天津、南京、深圳、成都环比持平，保持稳定。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，9月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用。
70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落。
从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。
统计局数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点。
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。
北京、上海、广州9月新建商品住宅环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%。
深圳虽然环比保持稳定，但同比下降3.8%；同比下降的还有上海，跌幅为0.1%。
从城市环比看，新建商品住宅涨幅最高为0.8%，分别是长春、哈尔滨、济宁、南充。
从同比看，涨幅超过10%的城市有11城，分别为长沙、南宁、重庆、西安、扬州、九江、洛阳、宜昌、湛江、韶关、北海，其中西安涨幅最高为14.9%，北海14.2%次之。
国家统计局数据显示，2016年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市，超过4%的多达11个，同比涨幅超过20%的城市有12个。其中，合肥、厦门同比涨幅高达47%，南京为43%，上海新建住房价格同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。二手房价格方面，合肥同比上涨50.1%，北京同比上涨40.5%，上海同比上涨37.4%，厦门同比上涨37%，深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。
二手住宅方面，环比涨幅同样没有超过1%的城市，秦皇岛涨幅最高为0.9%，金华、乌鲁木齐为0.8%。同比方面，9月长沙新建商品住宅价格同比涨幅12%，二手住宅价格同比涨幅16.5%，8月的16.9%、20.2%相比，下降明显。相同的城市还有武汉，9月二手住宅价格涨幅14%，比8月17.7%减少3.7%。
刘建伟表示，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落，9月份比8月份回落2.2个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落，9月份比8月份回落1.8个百分点。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落，9月份比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。
此前，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏在10月19日介绍前三季度国民经济运行情况时表示，去年以来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，房地产调控效果明显。一线城市房价经过调控以后，现在市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到了有力遏制。另一方面，房地产调控着力加大对三四线城市去库存的力度，取得了积极的进展。9月末，全国商品房待售面积同比下降了12.2%，主要是在三四线城市去库存收到积极效果。在房地产调控过程当中，由于采取了因城施策、因地制宜的办法，而不是一刀切的调控，在调控方式上，也不是一味地限制需求，特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题，国家鼓励在供求矛盾突出的地方，通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。所以，前三季度房地产投资增长是比较平稳的，对经济的发展依然起到了积极的作用，同时房地产的风险也得到了有效的化解。
