来源：楼市头条
原标题：楼市巨变，炒房客要断粮了！
一
今天看到这样一条新闻：
投资者报最新的报道称，继多地银行对个人房贷按揭利率上浮之后，购房者在年末又迎来银行暂停受理房贷的第二波“痛击”。
我把文章的核心信息摘录给你看下：
1、截至12月14日，深圳地区已有平安银行、深圳农村商业银行、民生银行、南洋银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、邮储银行、东莞银行、广州银行、华夏银行、杭州银行、华润银行13家银行停止了个人房贷业务。
2、深圳某股份制银行的一位信贷经理表示，即使过了元旦，有了信贷额度，也要按照排队顺序来放贷。“三个月的预期都是太乐观了，可能现在交资料，到明年年中差不多可以下款。”
3、“今年市场流动性中性偏紧，银行没有出现‘钱荒’”，一位城商行相关负责人表示，银行没有房贷额度更多是因为楼市调控。
看完了有什么感受？
我的感受就是，关于停贷这事，某些人实在是乐观过头了，现在正在被狠狠地打脸！
其实银行停贷这事儿不新鲜，我在十来天以前就写过。可是即使我取了“深圳楼市变天！至少8家银行停贷，我们被银行抛弃了”这样的标题，依然有人不以为然。
可能很多人和这位仁兄一样，觉得银行停贷仅仅只是因为年底额度用完了而已，过完年自然就恢复了。
这位仁兄说“不怕停贷怕加息”，很可惜，他说错了！
我的结论正好相反：加息并没有那么可怕，反而是停贷对购房者造成的麻烦最大。
二
很多人没搞明白的是，往年的停贷确实是因为银行钱荒，而今年的停贷原因不止于此，深层次原因还是因为楼市调控。
为什么这么说？
1、通常来说，银行流动性在年底确实会更紧张一些，因为面临MPA（宏观审慎评估体系）、LCR（流动性覆盖率）的考核压力，使得银行提高了备付水平，会对资金面构成潜在的负面影响。
2、但近期央行公开市场操作思路仍延续稳健中性的基调，以“削峰填谷”操作为主，保证流动性水平适度，没有打压银行流动性的意思。
3、从商业银行反映的情况来看亦是如此。和往年造成“停贷”的原因不同，如今市场流动性虽然有时也比较紧张，但未差到发不出贷款的地步。
某城商行深圳分行相关负责人向《投资者报》记者表示，年末会有些紧张，但是今年并未感觉到明显的“钱荒”。
既然今年的“钱荒”并没有那么严重，为什么银行不愿意借钱给你呢？
因为楼市调控的存在。
1、严格执行监管层对楼市的调控政策已经成为各大银行开展房贷业务的准则，不少银行早有预见性，主动减少了今年个人房贷按揭的额度。
某股份制银行总行方面人士向《投资者报》记者表示，今年以来，该行深圳分行对信贷类型进行了调整，着重向小微贷款倾斜，支持扶持实体经济发展，而个人房贷按揭明显减少。
2、从统计数据来看，个人房贷确实已经大幅减少。平安证券在一份研报中统计称，受房地产调控政策及商业银行对住房抵押贷款管控的影响，仅今年11月，居民端长期贷款（主要是个人房贷）同比减少了1514亿元。
三
除了停贷，对楼市来说，还有一个词语让很多人每天提心吊胆的睡不好觉——加息。
我们常说房地产投资“短期看金融”，而利率变化就体现着金融政策的动向，若低利率时代一旦终结，或者未来一旦进入加息通道，势必会对楼市产生巨大影响。
但是，最新的消息显示，可能我们都有点恐慌过头了。（参考文章：美国加息，央行“加息”！2018楼市，这20句话你要记住）
今天正值中央经济工作会议召开，会议当天新华社旗下的《经济参考报》在头版发表了评论，题目是《美联储加息对我国溢出效应有限”》。
同样值得关注的是，12月16日（周六）出版的《人民日报·海外版》在第三版头条位置，以标题、小标题全部套红的方式，发表了题为《中国货币政策不会“跟风”》的记者述评。
这两篇评论都在重要版面和重要位置推出，时间点分别在“重要会议”召开前和当天，可见非常寻常。而且人民日报和新华社的观点高度一致——官方不支持中国央行“正式加息”：
由于本次加息预期此前已被市场充分吸收，对近期国内金融市场的影响亦有限。同时我国的状况并不支持实质性加息，央行也不必跟随美联储的步伐进行实质加息，仍将延续稳健中性货币政策的基调。
这说明，由于经济下行压力加大（楼市调控+大基建审慎+环保收紧），CPI保持低位，中美利差还比较明显，中国并不具备“正式加息”的条件。
很多人悬着的心可以放下了。
但实际上，我们早就开始了针对楼市的定向加息，从贷款利率打85折、9折（首套房）到目前上浮10%甚至20%，楼市已经加息不少了。
数据显示，今年11月我国首套房贷款平均利率到达5.36%，相当于基准利率1.09倍，与去年同期相比，200万买房贷款，要多支付40多万的利息。
有人说，都加到这个程度上了，2018年楼市实际利率应该很难继续提高了，如果真的出现“正式加息”，那么上浮幅度搞不好会下降，房贷额度也会有所放松。
四
因此，我们可以预测的是，对楼市而言，调控仍将从严，但加息无需恐慌：
1、在楼市政策从严的背景下，银行可能会持续收紧房贷。即使到明年，释放出的新额度还是很有限的，并不足以解决整个市场中的需求。来年一方面贷款额度可能会减少，另一方面是要先消化此前排队的申请。
2、由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期，所以央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”，但这并不意味着中国开启了“加息周期”。在此之前，可能会继续针对楼市“定向加息”（利率上浮），在银行间货币市场诱导利率走高。
2、房价可能涨不太动了。明年2018年的房价的趋势很可能是稳中有跌，没有再大涨的可能性，但是崩盘也不可能。长期来看，房价的最终归宿是稳定，而不是大跌。
3、对于普通刚需客而言，受到停贷和房贷利率上浮影响，会使买房的隐形成本大幅上升。对于购房者来说，最好别使用高杠杆勉强进场，买房一定要要备足还月供的现金流，做好月供上涨的心理准备，未来2年现金流很重要。
4、对于投资者来说，一定要选择一二线城市或者人口有净流入的强三四线城市，其它非热点城市慎入。一定要选择好地段、配套齐全、好出租的房子，等熬过了市场下行期，好房子依然是长线跑赢通胀的最佳投资品。
（本文部分内容综合自投资者报、刘晓博）
