来源：楼市头条 作者：渔村村长
原标题：我们曾经鄙视的姚员外，如今浮盈500亿了
今天，微博上有这么一段话：
姚振华真是个人物，5倍杠杆重仓万科，还经历了这么巨大的风波，都被中央高层给批评了，但就是不减持万科，将近500亿浮盈，一股都没卖。
普通人绝对没有这样的定力，要搁我怎么着也得卸掉一部分杠杆，先兑现一些利润，这样自己的压力也没那么大。能做大事的都不是一般人。
这个500亿是这么算出来的：
目前，万科的总市值已超过3800亿，按照25.4%的持股比例计算，宝能持有万科的市值已接近1000亿大关。而姚员外在万科的持股成本大致在450亿左右。
所以，掐指一算，宝能在万科身上的浮盈已超500亿。
人家姚员外每天就这么一睁眼，一闭眼，几个亿到手，你、我还混个毛线啦。话说回来，当初我等看不上姚员外的小民，实在是该写个大写的服了。
地产股为啥会暴涨？因为得到了重估：
1、地产股完美符合此轮周期股重估的核心逻辑：盈利能力改善（行业集中度提升）和估值修复（盘子大，以往存在估值折价）最具“确定性”和“性价比”的龙头公司。
2、在史上最严厉的地产调控面前，今年龙头房企万科、恒大、碧桂园销售都超5000亿，而且利润也好的一塌糊涂，如恒大在对赌中就承诺，2018年、2019年和2020年净利润分别不少于500亿、500亿和600亿元。
3、行业集中度提升，比如，2017年销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%，越往后，垄断的局面越明显。
说来也好玩，地产股重估这事并不是今天才有。比如，10年前的夏天，也就是2007年那个大牛市，万科、招商地产（现在叫招商蛇口）也涨得不要不要的，讲的就是重估的故事。
话说，重估是个艺术活。为什么要重估呢？
是因为土地会升值。比如一个开发商2015年在深圳南山路拍的土地，假如楼面地价是每平米15000元，到了2017年，就呼啦啦的涨到N多万，这就需要重估了。
这个逻辑好理解，读了一点点书的人用屁股都想得清楚吧。
再说了，在这个地王迭起，土地拍卖价格频创新高，“面粉比面包贵”的疯狂环境中，各房地产公司原有的土地确实在不断重估中，其“价值”一定是远远高于其账面所载。
这其实也是恒大、碧桂园2017年暴涨的逻辑所在。
这么说吧，一些地产公司，即使其土地半价甩卖，计算出来的净资产也已经与其公司总市值差不多。
而且啊，经过了近两年的房价疯涨，销量暴增，有些地产公司穷得只剩下钱了。
为什么呢？
因为地是几年前拿的，极其便宜，现在一平米卖十万八万的，老板们都有点不好意思了。
今天，姚员外是个胜利者，但昨天，他还是我们批判的对象。
在王石嘴里，他是“门口站着的野蛮人”；在董明珠口中，姚员外是“破坏中国实体经济的罪人”。
在员工嘴里，姚员外缺乏布尔乔亚式的精英气质，“长得很像英国的憨豆先生，连说话的语气都像。”
在监管层心目中，像姚员外这样的人被称为“土豪”、“妖精”、“害人精”，说了很多言辞激烈的话，例如“不能让险资成为资本市场的‘泥石流’”“约谈十次不如停牌一次，还可以吊销牌照”等等。
媒体给姚员外的评价更难听，我就不放了。也许我们会认为宝能和他的老板德不配位，但就做生意而言，人家确实厉害。
被所有人讨厌和反对的姚员外为何会赢？
1、看对了地产大势。这是个大象跑得比蚂蚁快的时代，房地产下半场是寡头的游戏，强者恒强，谁也输不起。中国房地产的领跑集团优势已经形成，只有万科这样的巨头房企才能在规模效应的凸显下，进一步降低自己的拿地成本、融资成本，获得良好的并购资源，形成企业的联动发展。
2、选对了投资猎物。万科2015年净负债率仅19.3%，净负债规模不过260亿。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。
在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。多年来，万科股权相对分散、股价不高、公司现金充足，逐渐成为绝佳的股权战标的。
但是，如果你和姚员外一样对地产股情有独钟，你还是要悠着点，毕竟你不是姚员外。我没办法告诉你，明天地产股的涨跌，只是可以大致告诉你，哪些公司的销量不会受太大影响。
1、万科、中海、保利地产这些聚焦一二线的核心巨头，抗风险能力比较强，除非市场发生系统性的风险，这些公司的销售收入不会受到太大影响。
2、碧桂园、恒大明年受到的影响可能会大一些，理由很简单，这量大巨头过去两年很猛，但鸡血不是天天都能打的，这是其一，其二是碧桂园和恒大的销售三四线城市的占比较大，而今年三、四线城市像吃了伟哥一样。但这玩意，持续性存疑。
3、行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是他们要迫切考虑的生存问题。
一线巨头之外，多数公司的快速增长可能会暂时告一段落，毕竟这个世界就那么几个恒大和碧桂园，在寡头时代，他们的机会在慢慢变小，所以你可以跟他谈情，但最好不要恋爱，赚了钱就走人吧。
你可以发现，从此前的“万保招金”到如今的“万碧恒”，中国地产界从此前的“一超多强”变为“三强争霸”，但规模仍是房企绕不开的争夺焦点。
“万碧恒”霸占着中国房企前三强的位置，并且相比比第四名具有非常明显的优势，销售额差距从2015、2016年的500亿迅速扩大到1500亿，这个差距还会越来越大。
有评价说，现在，当一家房地产公司年销售额达到500个亿，才算上了及格线，当一家房地产公司的销售额达到200亿，才越过了生死线。而及格线以下的公司，将随时面临淘汰、并购的命运。
