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股市早盘点
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来源：暴财经
ID：icaijing123
作者：暴哥
这两天，国内关于楼市的重磅消息着实不少，比如北京准备5年多建150万套住房；深圳楼市连续六个月量价齐跌等等。
就在大家把注意力集中在国内限购限贷限卖、加快土地供应等短期政策调控手段不断加码且效果逐渐显现之际，两则来自外国的消息显示就中长期市场因素而言，我国楼市未来的走向可能也难言乐观！
购房年轻化
据英国广播公司6日报道，汇丰银行早前委托投资公司对全球9个国家（中国、加拿大、澳洲、法国、马来西亚、墨西哥、阿联酋、英国和美国）约9000名“千禧一代”（即出生在1980年到2000年之间的人群）进行了一项关于住房问题相关调查。
调查显示结果如下：
结果一结果一、根据汇丰银行的调查结果，在这9个国家中，千禧一代（80后、90后）的住房拥有率平均为40%。
其中中国80后90后的住房拥有率最高，达到70%；而比中国富裕的国家中，法国、美国、加拿大、英国、澳大利亚、沙特则依次为41%，35%，34%，31%，28%和26%；和中国发展情况类似的国家墨西哥、马来西亚则分别为46%、35%。
千禧一代住房拥有率（注：中国的样本来源85%为城市、14%郊县、1%为农村）
从结果一，我们惊奇的发现，中国的年轻人，未来十年之内的购房主力军，竟然已经又7成成为房主，拥有了自己的住房。这一结果不仅比和我们发展情况类似的国家多，更比发达国家普遍高出一倍左右。
这里或许又朋友会有疑问，汇丰的调查对象如果是以农村或者三四线城市为主，那么上述结果恐怕有失公允。
然而，根据暴哥查阅原文调查报告发现，汇丰在报告中特意说明，中国的样本来源85%为城市，14%为县城，仅1%为农村。联想到汇丰在我国境内的业务以一二线城市为主，所以这85%的城市样本很可能绝大多数也是以一二线城市居多。另外，汇丰作为外国银行，没有利益驱动刻意的把中国的住房拥有率做的很高。
所以，基本上我们能够判定，我国80后90后住房拥有率高是事实。
除了已经拥有住房的人群以外，在询问尚未拥有住房的人，5年之内购房的意愿时，9个国家的年轻人表现出相同的趋势，就是都想买房，其中墨西哥、马拉西亚无房年轻人的买房热情最高均达到了94%。
结果二结果二、关于年轻人买房是否会寻求父母的帮助这一项目中，9个国家平均36%的年轻人表示买房的时候得到了父母的帮助。其中中国80后90后购房仰仗父母的比例为40%，仅低于沙特和墨西哥。
千禧一代购房靠父母的程度
暴哥以为，对于房价相对比较高的我们中国，80后90后买房靠父母这并不是什么新鲜事，如果绝大多数人买房不靠父母可能反倒成了稀罕。
从上述两个结果中，我们可以得出如下结论，1、目前包括未来十年的购房主力军已经基本解决了住房的问题，住房的需求高峰已经过去了；2、大量的住房需求是倾全家之财，举全家之力购买的。
归结为一句话，无论从家庭还是个人的角度，住房年轻化意味着未来的住房需求很可能已经被提前透支了！
人口加速老龄化
除了汇丰，另一家外国大银行，渣打银行最近也分享了一个报告，报告的内容是关于老龄化的。
渣打报告称，亚洲经济体的人口高龄化速度比其他地区更快，特别是东亚。甚至于，“这些地区高龄化的速度前所未见”。
根据联合国定义，“高龄化”社会是指超过65岁人口的占比处于7-14%，若进一步升至14-21%则为“高龄”社会，若超过21%以上则为“超高龄”社会。
报告援引联合国的推算称，中国及新加坡需要25年的时间从高龄化社会发展成高龄社会。泰国只需要20年，和巴西差不多。香港花了30年。
相比之下，英国的这种转变花了45年、美国花了69年、法国更是花了115年。
中国及泰国将于2035年成为超高龄社会。（65岁以上人群超过21%）
根据国家统计局的统计，截止到2016年，我国65岁以上人口为1.5亿，占总人口的10.8%，已经进入了联合国所说的高龄化社会。
更令暴哥担忧的是，在老龄人口加速增长之际，我国人口金字塔的底部地基增长速度却越来越慢。
根据世界银行的报告，到2016年中国在全球两百多个国家的生育率排行中名列第182位，生育率仅为1.6，甚至比大家印象中人口长期负增长的俄罗斯生育率还要低。
生育率排行，来源世界银行
根据以往的经验，一个国家人口正常迭代，生育率应该保持在2.1左右，而我国实际从94年就已经逐步偏离人口正常迭代生育率，这也是为什么我国老龄化进程会如此之快的原因。
据世界银行，我国生育率变化
人口老龄化加速对住房市场有什么影响呢？从逻辑上来说，老龄人口比重变高，对于住房未来的需求显然不是好事，因为相比于年轻人，老年人很难再有新增住房需求，而随着年龄的继续攀升，会有越来越多的老年人离世从而贡献出自己的住房，这等于增加了住房市场的供应量；
此外，老年人比重上升，对于每一个家庭来所意味着未来将把更多的资金用于养老看病，而不是用于消费，改善住房条件。这一点也会减少整体未来对于住房的新增需求。
人口老龄化遭遇购房年轻化
从汇丰的调查结果我们知道，目前买房的最重要人群——80后90后已经有超过7成拥有了自己的房子，未来这些人的买房需求已经度过高峰；从渣打银行的报告我们又可知道，随着人口结构金字塔的顶端，处于塔尖上的老年人比重越来越大，未来不但住房的需求会减少，还会增加住房的供给。
如果把两份调查结果放在一起会如何呢？在现有因素不变的情况下，我们很容易推演出一个结果，即中长期来说，全国楼市将会出现供给远远大于需求的情况。
实际上，暴哥此前曾撰文提到从2011年开始，就整体而言，住房市场的决定变量就已经不再是基本的有效供需关系了，而更多的受由货币因素所主导，投资投机需求占据了更大的权重。
那么在货币政策相对宽松的情况下，通过货币效应可以拖住并对楼价走高起到推动作用，然而所以万丈高楼平地起，如果没有有效需求这一住房市场的地基做支撑，仅靠货币效应，终究可能是空中楼阁，不可避免的要做出修正和调整。
如今，伴随着美元加息提速，我国决策层对资产泡沫的容忍度到了极限，未来货币政策不断转向，不断收紧是板上钉钉的。而一旦货币政策在未来两三年内都出现收紧的状态，那么楼市中非有效需求的玩家，即投机者和部分投资者就会被清理出场，楼市自我修正的过程在所难免！
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