北京楼市调控再加码！
据《北京日报》4月24日报道，4月23日，北京市住建委、市规划国土委联合出台针对商业办公类房地产项目的监管细则：
规定3月26日前未办理施工许可证的商业办公类项目，均需要按照“最小分割单元不得低于500平方米”的要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证。擅自改变土地使用性质的，将会被依法收回土地。
此前，北京市政府于3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途。
据北京市住委相关负责人介绍，监管机构将加强对商业办公类项目的监督执法，对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门将依法收回土地，并限制违法开发企业在北京市土地市场参与竞拍其他土地。
自今年3月17日到4月20日，北京市在短短35天时间内密集出台了13项楼市调控政策。
现在，这轮楼市调控新政已经轰轰烈开展了一个多月，北京的楼市出现了哪些变化呢？是涨是跌？与以往相比，这轮楼市调控还有哪些不同呢？这样的调控之下，2017年北京的楼市是否会进入“冷静期”呢？未来二手房成交价的走势又将如何呢？
北京：二手房交易量锐减
卖方主动降价
下图是北京市朝阳区的不动产登记事务中心。在北京，每四笔二手房交易中有一笔就是在这里完成的。按照去年全年27万套左右的，二手房成交总量来测算呢，去年全年，这里的交易量在70000套左右（269223*0.26=69998）。
这意味着：这里每个工作日有270套二手房完成过户交易。在市场交易最为火热的时期，这里每天都是人来人往，熙熙攘攘，热闹非凡。但现在大厅里面人流量已经有明显下降。
交易大厅附近居民：交易量下降很多，和去年比和上半年（3月份）比下降太多了。
一家中介门店的负责人表示：他们门店覆盖周边3个小区，共计7000套左右的房源。3月17日以来，他们只网签了五套，其中有三套是317前买卖双方就已经谈妥的交易。
中介成交量下降70%
链家地产首席营销官 宋琦：317新政之后，北京链家的单均成交量，大概是不到1000套，那和新政之前相比呢，其实下降了73%。
我爱我家集团副总裁 胡景晖：从北京区域，我爱我家达成的交易来看，真正实际签署合同的，在新政实施后一个月，下滑了将近七成，市场是明显降温的。
不光成交量锐减，成交均价也有明显松动。
链家地产北京常营地区门店经理 宋健：以小区南北两居为例吧，目前最高成交价在520万左右。像新政之前的话，最高的时候可能达到530、535这样。
卖家主动降价
调控政策接连出台，市场预期开始转变，卖家也开始主动地降低报价。
链家地产北京常营地区门店经理 宋健：（报价下调），平均的话大概在25万左右吧。
北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。
业内人士：北京二手房价格年内或出现回调
在调查中，我们不难发现：二手房的成交量已经出现了明显下跌，不少卖家也开始主动降价，然而根据国家统计局上周发布的70大中城市房价数据：3月份北京二手房价格环比涨幅2.2%。这是什么原因呢？未来二手房成交价的走势又将如何呢？
对此，业内人士表示：由于网签存在时间滞后，3月份的房价数据体现的主要是2月份以来达成的实际成交。3月17日以来的市场成交绝大部分将体现在4月份以来的成交数据当中。
我爱我家集团副总裁 胡景晖：市场会进入到新一轮的价格博弈，和价格谈判的过程当中去，那么可能在一个新的价格谈判和交易的周期里面，我们会看到房屋的价格有明显的回调，或者适度的回调。
3月17日，北京恢复了 “认房又认贷”的政策，这被市场普遍认为是此轮调控中力度最大的政策之一。2013年4月，北京曾执行过认房认贷的政策，该政策使得当年二手房成交价的环比涨幅明显收窄，而2014年更是出现了连续环比跌幅，直至2014年9月30日北京取消认房认贷。
业内人士表示：参考历史经验，在货币政策收紧、市场预期转变的情况下，下一步二手房成交价出现松动将会是大概率事件。
不过，在房地产市场，除了大家最关心的最为直接的房价外，还有一个问题需要我们考虑：当前房地产还要不要去库存？去库存任务即将结束了吗？
住建部官员：说房地产去库存任务即将结束违背事实
最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。
支撑其观点的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。
联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价暴涨，楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应，而不是去库存。
但是，房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束？当前中国的房地产库存究竟有多大？哪些类型的房子库存更严重？
去库存任务真的即将结束？
高善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程，而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。
得出这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。
这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，并且供求失衡压力还在扩散。这非常清晰地显示出房地产市场的去存货过程开始转入末期。
“涨价非常剧烈的城市存货处在非常低的水平。在大多数城市，存货水平现在正在快速下降。”高善文说，“房地产存货去化即将结束，表明制约经济发展一个非常重要的压力正在枯竭。”
“这种观点有失偏颇。2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。”
全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受媒体采访时表示，
“不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。”
我国的房地产库存到底还有多少？
国家统计局4月17日公布的数据显示，3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。
“从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌说。
业内人士告诉媒体，库存量有多种统计口径，目前主要有两种：一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积)；
另一种是指已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工差不多得一年时间，加上竣工一年没有卖掉的房子，共两年时间，这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以，当前我国的实际库存量还很大。”
福建省龙岩市周边区县新建的楼盘，广告语很耐人寻味。
楼市泡沫：中国会例外吗？
关于中国房地产泡沫破灭的预言10年前就开始了，但一直到2016年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有来。
然而，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃前车之鉴不远，中国会是例外吗？
3月26日，博鳌亚洲论坛2017年年会的最后一场主题为“楼市泡沫：中国会例外吗？”的分论坛现场人员爆满。
吴晓求：中国楼市泡沫滞后，但不会例外
中国人民大学副校长吴晓求表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。
他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。
吴晓求在论坛上还谈到2013年他和任志强的打赌：
那时候北京四环以里大概是7万左右，我觉得非常离谱，认为不能涨了。
因为在我的概念里面，一个国家的居民的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，才是一个正常的国家。
现在过去4年了，一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大。
吴晓求认为是M2（广义货币供应量）增速太快拉高了房价：
从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了。巨大的存量M2要购买资产的，不会作为现金状态出现。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了。
被问到什么会导致楼崩盘，吴晓求认为，“杠杆如果不下调就会崩盘。”
现在12万块钱一平米的房子还要去买，我不认为这是理性的。我们要让它下来，只有一个办法——减少对私人部门的杠杆，如果这点做到我们的泡沫就不会破裂，如果做不到泡沫也会破裂。
贾康：中国楼市不会重蹈日本覆辙
对于吴晓求“说楼市泡沫是M2过大引起”的观点，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康并不认同：
中国现在的楼市房市基本格局是冰火两重天，你说因为货币供应过大，为什么它不能够体现在冰的那边，它为什么只体现在火的这边？
冰的这边根本不存在泡沫的问题，是库存压力很大的问题，还必须进一步去库存的问题。火的这边会有局部的泡沫破灭或者可以称为回调，这个泡沫破灭绝对不是可以直接和日本的系统性风险似的泡沫破灭相提并论。
“我不认为中国人会重蹈日本人的前车之鉴，重蹈那个覆辙说明中国人智商不行，我不认为中国人智商不行。”贾康表示，中国与日本有本质的区别。日本楼市泡沫破灭的时候城镇化率已经达到70%以上，而中国现在只有40%左右。
大家不要忘了，那时候日本的城镇化水平是在77%，中国现在真实城镇化水平是多少？
不是常住人口57%出头的城镇化率，最新的国家统计局数据给出的户籍人口的城镇化率，2016年是41%，41%的真实城镇化率在国际经验来看一个经济体城镇化发展的什么阶段上？
是加速发展期的前半段，它属于前半段。按照国际经验来讲要经过差不多30个点的上升空间以后转到70%以后才能到低水平发展阶段。
贾康指出，在可以预见的十五年左右的时间，不要希望北京、上海、深圳出现均价回归的情况，“上扬曲线转变成下行的曲线，我认为不存在这样的可能性。”
李迅雷：楼市泡沫最早2019年破灭
中泰证券首席经济学家李迅雷表示，楼市泡沫肯定会破灭，可能在2020年左右，或者是2019年或者是2021年，在这个区间里面恐怕一二三四线城市房价都会下跌。
之所以有如此判断，李迅雷认为一方面是人口流不支持高房价维持足够长的时间，另一方面货币增速也会随着经济增速下降而下降。
决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流。
1、经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨，如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。
去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。2016年房地产这么火爆，大连的房价却是下跌，就是人口在减少。西安的房价也没有什么涨，因为它的人口也是减少的。
2、从资金流来讲，像北上广深房价上涨，更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海。纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。
李迅雷还称，任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，要跌的话一起跌，跌完之后该涨的还是会涨回来，中国经济毕竟还有动力。
来源：综合自央视财经（cctvyscj）、华尔街见闻（ID：wallstreetcn）、21世纪经济报道网站、中国经济周刊
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