大消息！多家中介下调中介费！一线楼市要变天了？_

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小白读财

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5月13日，有媒体从北京多家中介门店获悉，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。

不过，链家方面昨日表示，这些中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，目前总部还未下发统一下调中介费的文件。房天下和我爱我家方面也表示目前没有统一的通知。

多家中介下调中介费

链家门店中介费由2.7%降为2.2%

昨日，多名链家中介门店工作人员表示，目前中介费已经统一从此前的2.7%降为2.2%。以前部分优质客户可以优惠到2.2%，现在只要在链家买房就可以享受到2.2%的优惠。

据了解，在此前的楼市火爆期间，链家多数门店实行2.7%的中介费收取标准，其中包括2.2%的中介费和0.5%的贷款担保服务费，2.2%是由2%的中介费标准上浮10%得来。

但在最严楼市调控背景下，楼市的成交量迎来了转折点。据北京市住建委数据，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%，同比减少36%。

链家研究院的数据则显示，"3·17调控"政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。

一名链家金牌门店的经纪人表示，中介费其实各个店根据各自情况把握，也要根据房屋具体情况、总价，门店成交情况等等。

在市场比较火爆的时候，一般是按照2.7%收取，目前楼市最严调控下楼市的成交量大幅下降，再坚持2.7%就很难留住客户了，在这种情况下，多数门店把中介费降到了2.2%。

链家相关人士表示，中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，此前这种优惠政策也一直存在。目前总部还未下发下调中介费的相关文件。中介费的调整涉及到成本运营等多方面的问题，需要总部的统一决策。

八成购房者认为中介费偏高

另外，在房价居高不下的情况下，2.7%的中介费也被购房者诟病。在日前的一份"购房成本大调查"中，约有近80%的购房者认为目前各家中介的收费标准偏高。

在北京市相关部门组织的一场民意调查会上，多名与会者向政府提议希望政府出手降低购房中介费成本。

2016年，北京市二手住宅网签总量达27.24万套。以总房款2.7%的比例计算中介费，北京市当年的房屋中介费用则相当可观。

据媒体报道，"五一"节之前，北京几大中介大佬被有关部门集体约谈召开了一场闭门会议。这个会议主要商讨了两个事情：一是希望中介降低中介费;另一个是希望中介把信息系统开放给政府，以利于监督。

在中介费方面的建议是两套方案，定额制和阶梯制。定额制是固定中介费用需小于2%，阶梯制是根据总房款额度分级别收取中介费。

中介行业已酝酿中介费降低措施

目前的二手房中介费到底是怎么定的呢？

业内人士指出，两年前，发改委有一个地方性规定。比如北京，过去独家房源的上限是2.2%，一些非独家的大概在1.8%到2%左右，其他城市也有大概2%的规范。

但最近一两年政策有所调整，现在只要明码标价，根据发改委的规定都是合理的。从各个城市来看，收费基本集中在2%到2.7%之间。

为何大家会觉得中介费高？

对此，分析人士认为这与房价的绝对值高有关。一套300多万的房子，光中介费就近10万。另外，国外中介费一般都是买卖双方承担，分担了压力。

但国内买房人不光是中介费，在买卖过程中所有的税费，在法律上需要由卖方承担的税费，现在基本上全部由买方承担。买房人会觉得中介费压力比较大。

媒体从多家中介公司内部人士处获悉，中介行业以及各中介公司已经在着手研究中介费的降低和相关的改革措施。

楼市格局在“逆转”，

房产中介关店潮初现！

如今，国内整体楼市格局正发生“逆转”。从主要城市看，因调控政策持续施压，五一小长假是15年来一二线城市实际签约最冷清的假期。以北京为例，4月上半月，北京二手房网签环比3月下半月下降5成多。

受史上最严厉调控影响，中介行业正遭受行业深度调整，一些中介已经陆续开始关闭门店来优化资源配置。

近日有报道称，链家已经开始逐步关停300家在京门店。该消息称，此前链家原计划关闭500家，后来定的300家，共100个区，每区关3家。等政策宽松了会再开。此外，已有多位经纪人表示，4月份链家多个门店业绩几乎为零。

据该报道，不止链家，包括房天下、我爱我家这类中大型中介企业也都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭的线下门店，预计关店总数达300多家，而这300多家门店多分布在环京地区和北京市。

针对关店消息，链家发表声明称，近期，北京链家主动开展了全面的合规整治工作，以优化店面资源配置，加强所有店面管理和规范，截至目前，已累计关闭近87家门店，其中开墙打洞34家，学区9家，商办44家。

根据链家研究院的数据显示，“3•17调控”政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。目前的带看水平仅为调控前高峰的38%。据统计，仅四月份一个月，链家成交数量就下降了七成。

有业内人士认为，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已衰减迹象，房贷收缩可能是楼市调整“拐点”到来的导火索。

一线城市房价重大信号出现！这才是压垮泡沫的最后稻草

近几个月来，一线城市房地产市场利空不断：除了限购、限贷、限售、定向加息等调控举措外，一线城市房租下跌加剧了房地产市场长期利空的预期。

作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，租金回报率的持续不断下行，或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。

房价上涨、房租下跌的背后逻辑是什么？

通常来讲，房价上涨推动房租上升，这是房地产市场的一般规律，过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势（参见下图）。

然而，近半年来，一线城市房租停止上涨，房价和房租逆向而行，这一现象看似矛盾，实际却有其合理性，背后逻辑链条可能是：

房价过高使得许多中低收入家庭或高素质毕业生安居愿望破灭，大多数中低收入家庭和年轻人“先租房、然后购买过渡型小户型、最后购买改善型住房”的梯次消费升级链条断裂，一线城市人口净流入趋势减缓或终止。

此外，一线城市高居不下的房价使得高校毕业生和年轻人进行着重新选择，年轻人回流二三线城市的趋势越来越明显，相应地，一线城市租房需求势必有所萎缩。

一线城市常住人口净流入减缓或终止的趋势，从一线城市与二三线城市房价差距不断扩大也能找到原因。2010年6月至2016年11月，一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍，一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍（参见下图）。

同期，一线城市的房价收入比长期保持在20倍以上，而三线城市的房价收入比则由11.4倍下降到7.5倍左右，二线城市房价收入比则降至10倍左右。由此可见，相比一线城市，二、三线城市房价收入比进入了相对合理区间，促进了常住人口的回流。

一线城市租金回报率过低难以维持高房价

上文只是对房价高企、房租回落、人口回流的现象描述，在这些现象的背后，是一线城市房地产市场租金回报率长期大幅回落。

今年年初以来，一线城市前所未有的调控举措，都是为了贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”中央精神，从长期来看，租金回报率是衡量中央意图能否落地的重要评价指标。下文将从三个方面来评估一线城市租金回报率到底低到了何种程度。

从租金回报率与无风险国债收益水平比较看，今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。这一租金回报率水平大幅低于10年期长期国债收益率，而在2010年之前，一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当（参见下图）。

从一线城市住房与股票的投资价值比较看，把一线城市住房作为长期持有的股票，今年3月上海、北京、深圳三市住宅的市盈率分别为 64.1、69.93和65.36，换言之，一线城市住宅如要通过出租收回购房成本，必须出租接近70年的时间，这正好与当前住宅土地使用权期限基本相当。

显然，这一估值水平不仅大幅高于当前A股的平均市盈率（16.8倍），也高于善于讲故事、也有故事可讲的创业板的平均市盈率55倍（参见下图）。相反，人口流入、货币超发、土地供应等一线城市房价上涨的故事已经讲了十余年，国内外经济环境也已经发生了逆转，这一故事能不能延续，至少从租金回报率的角度看，拐点似乎正在来临。