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北京楼市再出重拳！继5月1日，北京提高房贷利率，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%以来，又出楼市大狠招，又有一批人要哭晕在厕所……
北京楼市一个月“变相加息”四次
今年以来，北京房贷利率经历了几次重要的调整：
元旦过后，北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折；
3月21日，北京地区16家银行将首套房贷款折扣从九折上调至九五折；
五一节后，北京地区8家银行将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率；
端午节后，北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率；
6月5日，北京地区个别银行的首套房贷款利率将在基准利率基础上上浮10%。二套房执行基准利率上浮20%。
目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%；上调20%，就是5.88%。而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。
从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个月的时间里，北京楼市已经“变相加息”了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！
贷款500万需还1000万
贷款利率上浮最为直接的影响是提高了购房者的购房成本：
假设在购买一套总价850万元的一手房为首套房。除去3.5成的首付后，需向银行申请一笔500万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，基准利率4.9%。
如上图，以首套房贷利率85折计算，每月还款额为24363.39元，还款总额8770820.35元；
如果变成基准利率的1.1倍，每月需还款28045.34元，还款总额10096321.14元；
如果变成基准利率的1.2倍，每月需还款29592.87元，还款总额10653432.46元。
可以看出，如果利率上浮20%，比85折时每月多还5000多元，利息比本息还多65万，总还款多出近190万元，贷款成本大大提高。
如果北京最长25年贷款期限，利息则要比原来多还43万元。
房贷利率提升前（25年还款）
房贷利率提升后（25年还款）
不是个案，这些城市跟进收紧房贷政策
广州：南方都市报6日报道，民生银行广州某支行房贷客户经理表示，周日（6月4日）晚间接到通知，该行首套房房贷利率已上浮至基准1.1倍。中信银行、浦发银行也已上浮首套房房贷利率。某上市股份制银行上海地区早在5月初即开始执行首套房1.1倍利率。
上海：上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。
深圳：自5月25日起，工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率，由此前的9折上调至9.5折。
至此，5月至今短短一个月内，北上广深四大一线城市，已全部上调房贷利率。
除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。中原研究中心数据显示，4月以来，重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。
购房者：“有学区房价格降了100多万”
据一位购房者称“有学区房价格降了100多万”。住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌。”“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近我看的房子价格为900多万，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万、753万，”谢女士说，这两套楼层更低，“等于是降价了100多万快200万”。
需要注意的是，谢女士指出，“房价下降并没有普遍性”。市内的老旧小区的房源户型或者小区环境较差，房价有所下降。而北京各个地区的优质小区有限，优质小区房价并未下降。
房价降了，为何买房人没感觉？
事实上，经过楼市的系列调控房价降了，但为何买房人感受不到这种降幅呢？
一是房价下降没有普遍性
上文提到的，房价下降没有普遍性。部分房源的房价确实下降了，但这仅限于部分小区、部分楼盘。
二是涨幅远远大于目前的下跌的幅度
业内人士表示，北京二手房房价下降，是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的，而从去年到今年，北京二手房价上涨的幅度，要远远大于目前下跌的幅度。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，因为现在房价刚刚回落6%-7%左右，可能大家还是没有感觉到这次房价的回落。
三是环比停涨，同比仍有大幅上涨
从国家统计局的数据来看，虽然4月份北京二手住宅价格已经出现环比停涨，但总体看来，北京依然是京津冀地区二手房同比涨幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房价同比去年仍然上涨了23%以上，90平方米-144平方米二手房房价同比去年也上涨了21%。
简单来说，房价降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每个人的感触都不太明显。
拐点来了吗？房价会不会继续下跌?
近期房地产市场降温，从走势看信贷收紧等楼市调控政策是最主要原因。那么此次信贷再收紧，房价会不会继续下跌呢?
我们先看一下一线城市的成交量。天风证券研究所数据显示，截止2017年4月，一二线城市整体来看，多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内，部分城市年初至今上涨超过10%或下跌。
一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。
二手房方面，17年以来北京、上海成交面积已经连续负增长，深圳16年6月之后交易量就开始了负增长。17年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。广州是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。
二线城市年初至今房价仍在普遍上涨，但大多数限购城市的销售面积下降。
然后，我们看到，最近两天传的很火的“通州、亦庄二手房降价20%”只是个案。
5日，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，由于目前市场本身交易量少，从我爱我家门店统计的样本相对有限，再加上有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显，但这仅是个案，不能完全反映整个市场情况，未来价格走势还有待观察。
最后，房贷利率估计还会进一步上浮：
某股份行个贷部负责人表示，下半年银行的房贷额度会更紧张，房贷利率估计还会进一步上调。
中原地产首席分析师张大伟也分析认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。
来源;综合自中金在线（ID：cnfol-com）、华尔街见闻、综合经济日报、中国经济网、暴财经（ID：icaijing123）、政商内参（ID：zsnc-ok）
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