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每日股市
meiristock
太狠了，禁售70年！？正在停牌的万科，搞出了大新闻！
6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
比狠，我只服佛山，只服万科。
万科自持70年并不新鲜
早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。
自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。
也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！
本质上这是政府为了发展租赁房，开发商为了今后地产行业下行携手找出路的重大试水之举。完全和限售无关！
真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？
其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。
优客工厂创始人毛大庆（前万科副总）提供的数据显示，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%。
随着我国一线城市房价的攀高，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发，租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。
有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。
而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。
总的来说就是不经济！
2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）
不过，既然万科已经是第五次自持了，想必万科已经有化解租金窘境的办法了。
然而现实是，或许暴哥太乐观了，万科可能自己还没想好，怎么玩转自持土地。
据观点地产新媒体，五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。
此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。
从万科方面的回应上，我们能够看到，万科目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。
而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！
开发商拼命抢地为哪般？
1、归根结底还是钱多！钱太多！
房地产企业资金链非常安全，而且是空前安全。
2、房企缺地：一二线供应减少，开发商有钱花不出去
地少卖是趋势，但这数据基本解释了为什么房企拼命抢占一二线资源。
3、规模是最重要的，没有规模肯定最可怕
对于房地产企业来说，虽然利润和规模同样重要，但规模肯定是第一位的，有了规模才有获得廉价资金的可能性。
4、对政策的惯性思维，都想弯道超车
相比往常的调控，收缩战线变成了失败者。对调控的惯性思维，让所有企业不太相信，市场会深度调整，所有手里有粮总比心里发慌好。
5、中国房地产市场的刚性需求数量
从房地产的发展角度看，中国城镇化的确没有结束，所以市场的波动不太可能进入大周期萧条。这种情况下资金自然会依然青睐这个行业。
6、出现了通货膨胀
楼市爆发明显的是从一线传递到二线，一二线抑制住之后，三四线现在开启一波上涨，这其实核心原因还是出现了通货膨胀。
7、房企进入上市公司时代，国企比例增加
从一定程度上，上市公司和国企的资金成本较低，而且需要分摊管理成本，最近拿地的企业最大的一个原因是，再不拿地，就有一群人没活可干。
8、其他行业不如房地产行业
从全国所以上市公司利润看，除了银行等垄断行业，其实也就房地产还不错，虽然房地产赚钱能力差了，但其他行业能超过房地产的也不多。
资金面和土地市场都支撑着房企扩张的欲望：这些情况下叠加下，不拿地咋办？
万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
炒房者要哭了
如果这个政策推广到全国，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
未来，可以预见，随着金融行业进一步变革和完善，随着90后年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、服务化。
此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命。
希望，未来真正受益的，除了开发商，更多的是会是我们千千万万的普通老百姓！
来源：财富管理圈综合自21财闻汇、暴财经（ID：icaijing123）、楼市参考（ID：house0929，作者：Ｘ先生）、大伟看楼市（ID：zdw123zdw123zdw） 、和讯新闻、中国经济网
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