楼市遇到大麻烦了，房贷利率即将破5！_

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房贷利率即将破5！

就整体而言，实际房贷利率即将破五！

据中国经济网北京6月28日讯，易居房地产研究院近日发布《房贷利率与楼市研究报告》。中国经济网记者通过报告获悉，房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率最低时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。

房贷利率破“五”，表面上看好像不太起眼，但其实不然！

因为这意味着，就整体而言，房贷实际利率和基准利率（中长期贷款利率）的比值将超过2012年最高峰！这是十年来未曾出现过的情况！（此前，房贷相对于基准利率长期处于打折状态）

来源：中泰宏观

这里暴哥要解释一下，为什么要用一个相对利率的概念（即房贷实际利率/中长期贷款利率）。

这是因为在不同的经济发展阶段，绝对利率（基准利率）往往是和当时的经济环境整体相适应的。因此，真正能够对资产价格有实质性影响的其实是边际利率的变化。这个指标相对更加有效和贴切。

回到上面的图表，我们不难发现，房贷利率相对于基准利率的变化和实际的房价走势有很强烈的负相关性。

而实际房贷利率破五，相对基准利率的比值也将突破100%，这在近十年来尚属首次！后续来说，由于处于美联储的加息周期叠加国内去杠杆周期，因此在各市场利率的带动下，如果不调整基准利率，在经营压力的倒逼作用下，商业银行可能会自主进一步提高和房贷有关的利率，那么这个比值有望持续攀升！（PS：这还不算局部热点城市开始一个月左右的房贷利率按照基准利率1.1倍，1.2倍执行的情况）

而房价，可以预见，只会是处于下跌区间！

房贷利率的主动和顺应市场调整是我们惯用的短期调控楼市的手段之一，关于楼市的调控政策实际上我们更希望能够建立起一套长期的有效调控体系，即大家一直在呼吁的长效调控机制。

长效机制现雏形

究竟长效调控机制是个什么样？尽管市场上揣测声音不断，但官方似乎从来没有给出过详尽的说明。

本月，在央行主管的半月刊《中国金融》上（2017第12期），来自发改委市场与价格研究所的两位研究员撰写的一篇题为“楼市调控的政策选择”的文章，第一次（在暴哥印象中是第一次）给出了我们一个相对系统化的楼市长期调控机制。

由于该文较长，暴哥摘录了关于长效机制的部分重点内容，并结合暴哥的一些思考和大家共同探讨长效机制。

关于长效机制，“楼市调控的政策选择”一文中给出了三点概述：

1、应摒弃房地产对冲经济下行的惯性，适度继续执行限购限贷等政策，有效增加土地供应。

2、应在宏观上管住货币，保持稳健中性的货币政策，加强房地产金融宏观审慎管理

3、应尽快将房地产税改革纳入财税改革框架，建立完善的住房法律体系，多措并举发展住房租赁市场

上面三点概述具体展开之后，重点是以下五点具体内容：

一、摒弃房地产对冲经济下行的惯性

文中指出：当前，房地产市场已经呈现出高房价、高库存、高杠杆的特征，房地产泡沫风险远远大于之前的几轮调控，如果因为政策惯性继续采用刺激房地产市场以对冲经济下行，势必加剧房地产泡沫风险和房地产金融风险，加深房地产部门对实体经济的资金挤出效应。因此，未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维，提高对经济下行的容忍度，同时通过进一步规范和推进PPP加码基建，通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖，通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力，从而对冲房地产调控对经济增长的影响。

暴哥以为，支撑全民看多房价的最重要因素可能就是所谓房地产行业对冲经济下行风险的作用。大家都觉得只要经济下滑，政府似乎是一定会拿房地产来托底。暴哥此前说过，和政策转向相比，各界对于政策转向之后的一致性预期才是最终引起楼价上涨的最重要原因。

2006年梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现，人的预期是推动房价上涨的最重要动力，在中国，无需任何调控，人们预期房价上涨1%，最终房价就会上涨0.8%。

因此，从人们的预期着手，扭转人们对于楼市的过分上涨预期或许是最佳的调控手段。

而就房地产拉动经济增长的效果来看，其实际作用也越来越弱。

根据“楼市调控的政策选择”一文中给出的图表可以看到，房地产拉动经济的作用越来越弱，对经济，尤其实体经济的反噬效果却越来越强。特别这一次，房价大幅上涨，经济增长方面却没有表现出特别的上涨！

或许是因为看到这些实际情况，所以暴哥从公开渠道更多的能够感受到决策层在逐步的提高对于经济增速的容忍度，以换取实体经济更好的发展。在最近的达沃斯论坛上，总理也提及了这一点。

二、增加土地供应

文中指出：应采取有保有压、优化结构、分类调控的政策措施，合理增加一线城市和部分热点二线城市的土地供应面积，特别是各地要根据地方房地产市场库存的调整情况，制订动态的供地计划和方案。

暴哥以为，除了因地制宜的增加土地供应，在招投标环节上，控制地价过快上涨，从而扭转人们对于市场预期的变化以外。

其实还要防止，像香港楼市发生的，开发商囤地、缓慢开发的情况，人为导致政策效力削减。

不过，就在昨天，暴哥欣喜的看到，以北京为代表的地方政府正在积极的敦促开发商加快开发进度：

据新京报报道，6月27日下午，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，公布了389个在途项目清单，并推出办理预售许可的相关规定，推进这些项目尽快入市。

此前，北京市住建委表示，将加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

三、货币政策，以时间换空间

文章指出：货币政策突然转向很容易引起房价大幅波动和引发经济危机，日本和美国房地产泡沫破裂及其引发的金融与经济危机就是前车之鉴。贷款利率提高将大大提高房地产企业贷款和居民购房贷款成本，导致商业银行信贷资金链断裂，容易引发金融危机。因此我们必须调节好货币阀门，通过货币中性微紧逐步挤出房地产市场积压的过量投机流动性，避免休克疗法，以时间置换空间，规避房地产价格大幅波动及其引发的危机。

“”时间换空间“”这个词其实很值得玩味。这体现出，各界都不希望因为去杠杆，限楼价，对经济整体产生什么过分的影响。但是这个度如何把握其实挺难得，因为经济发展能不能赶上楼价泡沫增长的速度，楼价下跌多少才会对经济造成实质的破坏，这恐怕很难计算。

而且，这一次我们要看到，在我们的货币政策空间，某种程度上被美联储的加息周期所影响，政策“松“的空间和余地并不大。

当然，从好的方面来说，美元处在加息周期其实可以一定程度上帮助我国货币政策“自然”地想着紧区间而去，这也给了我们货币政策的一个下线。

四、开征房地产税

文章指出：近年来国有建设用地供应不断下降，未来地方政府通过出让土地维持财政支出难以持续，因此土地财政转型的基本方向即是房地产税收财政。应将房地产税改革纳入财税体制改革的整体框架，持续降低房地产商品税和所得税的税收水平，不断提高房地产财产税的税收水平，切实清理房地产流转环节的税费，尽快取消有关不合理的税种，逐步构建完善的现代房地产税制，渐进普遍开征房地产税。

暴哥以为，确实之前的土地财政是难以为继的，未来各级政府必须得扩大财源。且如今随着人口增速下滑，居民的住房拥有率在80%以上，后续来说，房地产市场将从新增市场过渡到存量市场。

以北京为代表的楼市已经出现这种发展趋势：二手房成交的比重从09年左右就成为市场的主体，2017年更是超过80%。

尽管财政有需求，市场发展有需求，但是实际如何开征房地产税仍然是一个难题。因为这涉及到80%左右的已经拥有住房家庭的既得利益问题。不过，为了中国经济的大局，为了子孙后代不会为了房价的问题产生困扰，或许大我和小我应该达成一致，共同为了明天更美好创造条件！

五、维护租户和购房者利益，遏制地产商和房东的不法行为。

文中指出：借鉴德国经验，建立比较完善的住房法律体系，构建以居住为导向的住房制度。首先，要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商囤地、囤房等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制，对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。再次，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。

德国的楼价能够享誉世界的平稳，和其成熟完整的住房法律体系密闭可分。具体暴哥不在这里展开，就说一点，在德国如果想要炒房，进行相关的投机行为其成本和法律代价是十分高昂的，也正因为这样德国才没有多少人炒房。

所以，如果结合我们自身的情况，在法律和制度层面，营造一种让投机者知难而退的环境可能比整体上进行货币政策的调控更加有效果。

楼市调控还是非常重要的。如何做到既能让想卖房的人无怨无悔地卖房，又能给予买房者房价不会跌的坚定信心？

任大炮：盼着爹妈们死掉让房子过剩的都是坏人

房地产对GDP、税收增长有巨大贡献

其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。

高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。

房地产开发投资增长率也是，6.6％变成6.5％，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的？2016年10月份以后。10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。

很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0％，今年涨到这么多，已经很不错了。

换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的gdp就掉下去了。

我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱，这块增长是很快的，拉动中国经济增长的很大一块是这里，水利啊地铁啊修桥修路。

我们看到11月12月制造业又有增长了，为什么呢，因为前一段时间主要是去产能，就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了，所以后期那些没被砍掉的就有一些机会，它就增长了。

对于房地产相关，在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况，到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。

所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的gdp，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。

如果我们按今年计算，16年3个季度的gdp增长是6.7%，扣除了是4.4%了。那我们只看房地产，单独计算房地产是占0.8%，那么房地产相关投资占多少呢？就是钢铁水泥木材那些，占0.7%。

那今年没有房地产就剩5.2%的gdp了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。

我们再说税收，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。

所以告诉大家一个什么意思，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。

土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少？1960亿。

去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。

房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。

在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。

销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。那有个问题，我们说定了多少目标，什么百年复兴高速增长，那么这个国家如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。

未来房价走势如何？

就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。

所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。

但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。

价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。

这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家走了。

所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。

那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快。

我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。

所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。

你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。

你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。

我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。

那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。

所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。

所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。

日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。

来源：财富管理圈综合自暴财经（ID：icaijing123）、虎嗅网（ID：huxiu_com）

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