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上海楼市出现新玩法：只给一个选项——租！
近日，上海市土地交易市场发布公告，涉及浦东张江、嘉定新城2幅国有建设有地出让。值得关注的是，两幅土地出让年限均为70年，但土地用途为“租赁住房”，不能出售。
公告中明确指出：本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
这是全国首次在出让开始就表明全部面积为出租70年的土地出让。
而在这个截点入市，背后藏着什么逻辑呢？
首先我们可以先看一下这件事的背景
大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——
对于商用房改租赁后可以转用途为居住。
意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。
广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。
而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。
同样我们也看到，出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。
对于一个新鲜产物的出让，一定会在前期会有各种试探性的手段，比如2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。
目前时间已经过了一年多了，开发商对于产品研发和资源配备也有了准备，对这样的产品认知上是没有抗性的。
另外前阵子对于商住两用房的整改，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。
我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，之前可能就是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。
租金水平不高于市场同类房源
房屋租金明确规定：租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。
根据目前公布的出让预合同显示，该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。
事实上，这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》，其称，拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等，满足科学城就业人口居住需求。同样地，嘉定作为新兴人才的聚居地，也承载着产业创新和转移的使命。
除了吸引人才外，从土地市场来讲，自持70年对房企的资金和运营能力要求较高，也会有效降低溢价率，从而降低土地市场的热度。
开发商在租赁市场如何实现盈利？
其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。
克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。此外，还有如YOU+等依托“互联网+”成长起来的长租公寓品牌。
“要摒弃过去那种短平快的传统开发思维，以金融的思维来切入这一领域才会盈利。”地产人士薛建雄说，“租赁住房最大的特点是有稳定、长期的现金流，这为发行资产支持类证券提供了很好的基础。”
薛建雄认为，通过发行债券或资产支持类证券可以进行低成本融资，此外目前国家在这一块的各种优惠和支持政策，对房企实现盈利也是有利的。
楼市新玩法：住房租赁或成为下一个风口
“土地供应模式已出现转变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗地块一开始就明确了租赁属性，避免地价高溢价率对交易市场的影响。同时，对租赁房源将有非常明显的补充作用。
事实上，上海的这2宗地块是全国首次出现土地用途为租赁的地块。之前万科拿下的北京和佛山的3块100%自持住宅地块，并非土地性质本身就是租赁。上海此次土地出让，可以视作对中央支持租赁住房建设政策的响应，是房地产市场长效机制建立的重要一环，预计今后还将有更多城市陆续跟进。
去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
其中，明确提出，改善租房市场有效供给，在支持和规范个人出租住房的同时，也将 “发展住房租赁企业”，提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。
来源：中国经济网、、经济日报、经济参考报、每日经济新闻、真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）等
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