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每日股市
meiristock
聪明的都从房地产里套现了，趁着还有人看多，趁着还有人想买房。一旦没人想买房了，你的房子还值多少钱就不好说了。等你缺钱的时候，你的房子还能变现吗？
该来的，还是来了！
据“第一财经”刚刚援引“中国房地产决策咨询系统”的统计数据，今年7月份中国前100家大房企的销售业绩，环比下滑了39.1%！
这告诉我们——楼市的冬天真的来了！
以万科为例，2017年6月的销售面积是348.4万平方米，到了7月下滑到249.1万平方米，环比减少28.5%；成交金额从6月的491.3亿元，下滑到了7月的355.6亿元，环比减少27.65%。
这些数据无非指明了一点：开发商的日子不好过，资金链上的压力在加剧。曾经暴利的房地产行业，如今成为“高危”行业，一些开发商不惜“豪赌”来应对市场遇冷。
大佬纷纷开始卖楼
最近接二连三爆出著名开发商抛售地产的消息。6月26日SOHO中国董事长潘石屹披露整售上海月虹口SOHO后不出十天，7月6日再度宣布出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。
无独有偶，从前段时间王健林的大笔抛售资产，再到最近李嘉诚卖出旗下的和记电讯公司，从内地撤资，这就代表着他在香港的资产，大部分已经转移，李嘉诚彻底要从中国撤退了！
很多人都在挤破头买房子的时候，地产大佬们却在卖房子，再迟钝的你，也知道后面该发生什么了。
其实王首富等大佬们的缺钱，正是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。现在的房企，都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。
中小房企日子最不好过
不管承不承认，中国的房地产业，也是分牛熊市，属于行政压制的周期性行业。这一轮牛市已经接近尾声，行政大棒就在头顶。对于赚的盆满钵满的开发商而言，笑可以，还请不要笑的忘乎所以。2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。
在上一轮楼市惨淡期，拿地成本和位置，融资成本，还款速度，消费者的购买欲望，每一个环节，都狠狠的给开发商们上了一课。
也正是在熊市中，资金链断裂，项目烂尾，成为很多中小开发商的命运结局。
现在去翻看2014年的楼市，就曾迎来一轮房企倒闭潮。仅2014年3月份，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。
在重灾区的杭州，绿城也第二次被逼到“卖股求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家，宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。
2015年，西安本土龙头天朗被融创收购，没有等到“天亮了”。也是在那一年，“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口，境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。
中小房企日子最不好过。受政策调控影响，楼市销量大幅下滑，资金回流受阻；资金荒也使房地产融资成本大幅上升。双重压力下，严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企，被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。
房企债台高筑房企为什么这么压力山大呢？原因无非是销售遇冷和拿地成本上升，但归根结底，正是因为宏观调控。
中国的房企多年以来都是这个套路：看面子都是土豪，看里子全是负债。近两年，房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧，增高的负债也逐渐引发了担忧。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。例如：
中国恒大在去年的借款就达到5350亿，净负债率119%；绿地在去年的净债权益比一度接近300%。可以说，这些年的房企向银行借钱是越来越多，产生的风险越来越大。楼市政策在去库存，房企却在补库存，一边挖坑，一边填土。最后被玩死的，是广大的购房者以及整个地产行业。欠债多了，总有还不上的一天。
房企的数据是这样，各主要城市的数据也是如此。
从价格到成交量看懂下半年房价
在上海，官方公布的一手房成交面积，7月比6月环比大跌了54%。这一轮牛市最先启动、也最先进入调整的深圳，最近两个月也撑不住了，成交量再次掉头向下。
其他城市，比如北京、广州、苏州、杭州等城市，也在7月出现了显著的环比下跌。
成交量萎缩的同时，成交价也开始松动。在北京，学位房已经出现显著下跌；靠近通州的北三县，房价跌幅更是明显。在深圳，无论是在核心区和郊区，都有新盘以低于附近二手房的价格开盘。
让楼市预期出现逆转的，是政府一波接一波的调控政策。
房地产从“五限”到“公有制”
春节之后，北京率先启动新一轮调控。先是重启了“认房认贷”（所谓的“处女贷”）、推出了限制离婚购房的“离婚贷”，毁灭式打击了违规商办物业，严惩了炒作学位房的行动。
最让人震撼的是，国家在4月1日宣布建设“雄安新区”！这一举措，改变了京津冀的城市格局，让北京炒房客始料未及，预期完全被改变。
随后，限售在全国大面积推广，让炒房客胆寒。这等于限制了资产流动性，对于高杠杆炒房的人来说，堪称“直击七寸”。
7月份，上海推出两块要求开放商百分百自持的租赁住房建设用地。接着广州出台“租售同权”，九部委联合出台“加快发展租赁市场的通知”，并圈定12个城市为住宅租赁试点。房地产离“公有制”越来越近。
8月2日，广州再出猛招明确要求开发商接受官方指导价。如果开发商不接受，就不允许卖房子。这说明在政府眼中，房子成了特殊商品，关系到社会稳定和居民生活保障，必须管制其价格。
“公有制”的惊呼声尚未平息，北京推出了“共有制”住房——居民可以和政府分享房子的产权、升值收益权。在这种前提下，等于普通购房者可以“7折购房”，先获得70%的产权。这意味着，买房“上车”的门槛大大降低。
在成都，新出台的“人才房”政策，允许符合条件的、租住人才房的“人才”，可以按照5年前的价格买房。这也意味着，房价有了大比例折让。
各种玩法，彻底打乱了大家对市场的预期，越来越多的人陷入观望。于是，楼市成交量自然回落，炒房的基础不存在了。
那么问题来了：这种成交量的“冬天”，最后能不能演变为“房价的冬天”？
炒房时代终结、奋斗者时代雄起
对于开发商来说，成交量的下滑，会影响到它们的现金流，进而影响到偿债能力。有研究机构分析了比较典型、规模较大的55家房企，发现他们到2016年末的总债务（不含永续债）为3.1万亿。
这样推算，加上民间借贷，全国房企的总负债可能达到7到8万亿。所以，如果有个风吹草动，会有一批房企资金链崩溃，要么破产、要么被并购。到那时，降低房价、获取现金来保命，是必须的。
我们知道，在房地产开发的贷款环节，主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。而开发商在还款期限内尽快尽多的高价卖出房子，是获得现金来源的重要手段。这意味着，当你拿着现金到售楼处买下房产时，其实你在帮房企还债！
现在，政府对于楼市的态度已经很明显了，就一个词“彻底冻结”，让你的房子彻底成为纸面财富！你必需清楚的意识到：在购房以前，你并不欠任何人的钱；而房企在卖出房子以前，一屁股都是欠债。
聪明的都从房地产里套现了，趁着还有人看多，趁着还有人想买房。一旦没人想买房了，你的房子还值多少钱就不好说了。等你缺钱的时候，你的房子还能变现吗？
在重重关卡、道道封锁下，未来热点城市房价暴涨的局面只怕是再也看不到了。那些试图通过炒房投机倒把获取暴利，再也无利可图了。
这一幕无论对于统治者，还是像你我这样的平头百姓，都是喜闻乐见的。
只有如此，人们才能专心致志地投入到实业、创新中去。否则，一个个踏踏实实干实业的老板，还不如一个普普通通炒房的人赚得多、赚得快，谁还有心思去搞生产、搞创新。
来源：房地产内参（fdc920）综合自楼市参考（house0929）骥观天下（jiguantx）、中国房地产报（china-crb）、财经观潮（guide0929）等
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