文/博山阁主人
图/来自网络
最近一段时间，如果问什么公司出镜率最高，那么一定是融创了，这家因为助战乐视而一跃成为乐视实际控制公司的房地产巨头，昨天又爆出了一个大新闻，这就是融创收购万达的项目。7月10日上午，万达商业、融创中国发布联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。
正当所有人都在纠结，融创到底想要干什么的时候？事情又有了更让人出乎意料的发展，今早融创中国发布公告，公告称，就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议，将在7月11日上午9时恢复股份买卖。根据融创今日公告，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。
事情开始变得越来越扑朔迷离，到底发生了什么？
一、万达为什么要卖掉自己最看重的地产？
作为中国首富的王健林，虽然可以说1个亿是小目标，5个亿是小意思，但面对着万达集团最核心的地产项目，高达几百亿的投资标的，不管怎么说，都不能称之为小意思了，但是为什么万达要卖掉自己发展的支柱地产项目呢？
去年，在万达总公司的年会上，我们的首富王健林就已经明确，万达的非地产业务已经超过万达的地产类业务，当时王首富就已经很自豪的向外界宣称，万达已经不再是一家地产公司了。再看万达最近一段时间在网络科技，在互联网金融，在旅游等等非地产业务的精心布局，不难发现去地产化已经成为万达的主要方向。
对于万达来说，把地产类业务脱手，其实目的也非常明确：
一是为万达去地产化转型奠定基础。从去年开始，中国的房地产调控政策日趋从紧，无论是万达还是万科其实都已经知道，房地产市场的新时代已经来临了，房地产将会从暴利向微利转化，面对着房地产市场的拐点，万达急着剥离地产业务，可以说是一个很正常的现象。
二是为万达上市扫清障碍。曾经万达商业从港股退市可以说引发了资本市场的大量遐想，但是退市容易回归难，从港股退市的目的无疑是希望能够在A股有所作为，但是现在的A股IPO排期是极度冗长，特别是在国家政策从严之后，房地产公司的IPO基本上是完全停滞，在这样的大背景下，万达自然不希望自己被归类到地产股，虽然王健林可以宣布万达不再是一家地产公司，但是其手中巨大的地产资本将会为其定性带来诸多麻烦，通过剥离资产，万达实现了从地产企业到综合商业企业的转变，这对于上市无疑是非常有利的。
三是为降低负债转型“轻资产”提供了保障。众所周知，房地产企业是标准的高负债企业，房地产重资产的特征让房地产企业的资产负债表往往都不太好看，而万达此次的转型成功地将自己变成了一家“轻资产”企业，这样的企业性质再加上万达的互联网属性，可以说为资本市场提供了更多的故事空间，这绝对也是好事。
二、为什么要借钱给对手买自己？
如果说万达要进行轻资产化重组，实现去地产化的商业目标，那么将自己手上本就不太赚钱的房地产项目转手出让似乎也不是什么不正常的现象，但是，由自己借钱给对手买自己，这个逻辑却又显得更加诡异了，这葫芦里到底卖的是什么药？
根据腾讯财经最新的报道显示，据《万达商业私有化投资基金推介说明书》，如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购 (由万达集团提供回购保证)。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过 5.5%的收益。更值得关注的是，若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%，而需扣除主要费用，如利息、过桥、承诺函、2年管理费及通道管理费等开支，预计扣除费用总计约为16.5%-20%。
从这个表述我们似乎可以发现，万达给融创借钱买自己似乎是被对赌协议所迫，是一种迫不得已的壮士断腕的手法。但是，我们不妨仔细想一想，如果是普通的创业者会因为对赌协议所累，导致自己最后迫不得已采用饮鸩止渴，丢车保帅，壮士断腕的玩法，作为中国首富的王健林，作为中国最大的房地产、金融、商业综合集团怎么会犯这种小儿科的错误呢？
瀚哥认为，对赌协议即使是原因，但是也只是原因之一。主要原因，应该从以下几个方面考虑：
一是依然取得项目的控制权。根据具体的协议内容，双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”，即品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。在这样的情况下，其实对于万达而言控制权依然在自己的手上，所有权有所转移而已，所以借钱给融创只是完成一个所有权变更其实不算什么大问题。
二是王健林万达新模式的一次试点。根据王健林2016年的工作报告，万达广场等商业地产将采用轻资产模式，这种模式一般为：投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。可以认为，孙宏斌的这次玩法也是此种轻资产新模式的一种试点，所以这次的交易可能并不止是收购，而更像是一次新的联盟和合作。
三是为了实现一体化交易的过程。由于一次性交易标的过大，一次性六百多亿的收购金额，对于任何一家企业的资金链来说都是巨大的压力，融创的收购需要大量的资金支持，但是万达却需要融创一次性直接支付，这对于任何一家企业来说都是问题，如何将资产打包转移这是万达需要头疼的事情了。所以，通过一体化给融创一定的信贷，实现整个项目的交割，也不为是一种较为有效的玩法。
三、融创买万达到底又为了什么呢？
作为地产业的老司机的孙宏斌也同样是一个无利不起早的主，其入股乐视的时候，有多少是因为朋友情谊我们很难判断，但是融创入股乐视占到了不少便宜，这已经是不争的事实，那么融创买万达又是为了什么呢？
瀚哥认为不外乎几点：
一是看中的是万达的市场地位。对于房地产来说，万达由于其巨大的体量，其房地产项目都基本是优质资产，融创作为以住宅销售为主体的房地产公司，虽然已经有了一定的市场基础，但是对于第一梯队的万达、万科来说还是差距较大，从经济学的角度来说，未来的房地产市场一定是二八分化，规模经济才是房地产市场发展的根本，而融创在此优势并不明显，但是借助万达的力量，融创拿到了必不可少的土地储备，而且继承了万达在房地产业的地位，这对于通过万达品牌增强拿地能力，强化融资能力都有着非常重要的作用。可以说，借助万达的助力，融创已经进入了中国房地产市场的第一梯队，并且拥有了商业地产的话语权。
二是醉翁之意不在酒的万达、乐视结盟。说到这里我们不妨再回过头去看看乐视，乐视影业和乐视网可以说是孙宏斌手上的两张好牌，但是由于之前的各种原因，乐视现在是一个很大的坑，要补上这个坑才能继续向前，而值得注意的是在万达和融创最后的一项约定中，双方同意在电影等多个领域全面战略合作，其实这才是最大的关键点，万达旗下拥有诸多的电影院线资源，这些资源如何再和乐视双剑合璧，那么将会给资本市场留下巨大的想象空间，这个时候说故事将会更加有趣了。
三是形成了战略联盟的态势。在现在的中国，无论是房地产还是互联网亦或院线业务，越来越呈现出赢者通吃的市场氛围，比如说在视频领域优酷和土豆的强强联合，在互联网领域大众点评和美团的携手都是这样的逻辑，同样，可以说通过交易万达、融创、乐视已经初步形成了一个产业联盟的形势，万达在商业、金融领域深耕，融创负责房地产领域，再以融创为桥梁桥接乐视的视频和万达的院线，这样一个大的产业综合体已经初步形成。当然市场会不会这么玩，还是要进一步确定。但是，可以肯定的一点是，王健林和孙宏斌都是下大棋的人，这样的布局一点也不让人意外。
今年，注定是资本市场不会平静的一年，至于未来何去何从不如让我们拭目以待吧！
作者：战略研究员，财经专栏作家，财经评论员。
作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)
