商改住的前世、今生和未来!

商改住的前世、今生和未来!
2017年03月29日 11:55 地产星探

全文认真看,有收获

一、商改住是什么鬼?

商改住,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的产品类型。购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%,且用不了公积金。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

北京商住房体量惊人:

根据易居研究院的数据,2008年以来北京酒店式公寓供应套数为11511套,2009年为22349套,到2015年为29547,2016年41739套。

二、叫停商改住并不新鲜

因北京严格执行限购,推动了各大开发商研制对策,将商业用房改建成住宅功能实现获利。早在2011年,北京市住建委便就此发文,意欲叫停“商改住”。

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三、商住房购买弊端

1.产权问题

不同于70年的住宅物业产权,商住房一般是40年或50年的商办产权,到期将有较大风险。

《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权",不能自动续期。如果真需要继续使用土地,土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付出让金。如果因社会公益需要的,则土地被收回。

2.自身问题

首先,商住房因其性质归属于商业或办公,验收审核的标准不同于住宅,对于房屋通风及各种居住安全要求标准不一样,本身存在不少住宅该规避但商住房未去规避的安全隐患。其次,商住楼大部分是不满足民水民电条件的,通燃气就更不用提了。另外,大部分商住楼的容积率一般会高于住宅限制性2.8以下的容积率。人口聚集密度也高,舒适度自然下降。

3.转让问题

商住房转让成本高,除了契税高于一般商品住宅之外,还需额外征收营业税、土地增值税等。

新规更是对购买人群和付款要求进行了限制,全款购房能有几多?公司购房更是会补充要求,且公司持有和转让税费更多。

四、商住房现象思考

1.商改住为何出现?

北京出现商改住,从哲学的角度,我一直坚信:事物存在即是合理!

首先就是市场需求。从买方市场,有居住或者投资需求;从卖方市场,有利润可图。这方面看,北京的住宅用地规模远远不够,而商办用地,真的多了(特别是城郊结合区域,哪有那么多企业过去办公?)。

然后就是政策催化,住宅5年社保限制,拦住了多少在北京稳定工作且需要稳定住所的良民。这个时候出现不限购的商改住,必然是解了大家燃眉之急。

最后就是房价暴涨了,高地价下,普通住宅产品只会越盖面积越大,做成豪宅。这时候小到30平米,大点也就80来平米的商改住产品就从总价上给了刚需及中小投资客一次参与全面购房热潮的机会。

2.商改住如何叫停?

小脑袋干不过最聪明的北京公务员团队,关于如何叫停,请参看本次北京几大会议精神,下一步将会出政策细则,敬请期待吧。

3.商改住如何消失?

第一,调整城市规划,研究好市场再论区域规划。再或者制定好规划,你能够引导市场。

第二,需要严格执行既定政策,其实北京市住建委2011年6月那一纸文件当时已经显示了威力,坏在了执行过程中监管的手伸出去还不够长。可以在出让合同中更加严格进行规定,一旦发现商改住现象,处罚措施严厉一些。例如限制10年不准再拿地,停止开发商及关联单位的所有项目手续报批等。最后可进行售后核查,一旦发现项目商改住,立马按照出让合同规定执行。如此,反正我是不敢擅自在做商改住的事情了。

第三,住宅用地出让增加小户型配比,稳定地价房价;同时鼓励二手市场活跃度进行市场自我调节。真要疏解人口,需进一步加大京津冀一体化建设,给予北京周边更多的配套输出支持。

第四,改改改

国务院办公厅今年6月印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中第四条提到过“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租”。对于已售或者已建成项目,要么政府收回来改改改,要么责令或者鼓励企业改改改。

4、商住房就不该出现

五、商住房的未来

没有未来!

其实从去年下半年开始,北京就约谈了各家开发商,内部叫停商改住现象。并开始研究相关政策细节。2016年下半年开始,约谈政策效应也在2017年前两月得到了体现,即供应总套数仅为770套。

2017年3月26日,北京市正式发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确不得擅自将商业、办公类项目改变为居住等用途;禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。同时,对商改住项目的买卖条件都做了限制性规范。

北京下一步或将重新研究城市用地规划,大力加大住宅用地规模。伴随于此,“商改住”或将成为历史名词!

作者文章

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