导读：“房子是用来住人的，不是用来炒的！”——请铭记在心。

4月6日，住房城乡建设部、国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)。不同于之前一轮又一轮的限购令，这或将是一个真正改变中国房地产局面的大事，不亚于收紧钱袋子！当然，钱袋子今年也或收紧。

全文8大思考，通读需耗时一顿快餐！

以下：

“房产价值的本质是土地价值！”
“建设雄安新区后，北京只会越来越好！”
“环京楼市已成百万人坑、下一波深坑在三四线！”
“雄安新区的房子更加不能用来炒的，但投资产业落地可以适时布局！”
“围绕供给侧进行调控是全国各地的趋势，而且马上会全面开花！”
“配置住宅资产的，做好至少3年以上的持有打算，手里留点钱！”
“接下去会有一小波炒房者集中抛售，一大波炒房团会中期套牢！”
“房企洗牌将提速，大鱼吃小鱼成常态！”

你还想了解什么？请留言，我们一起思考！（关注同名微信公众号：DCxingtan）

1 房产价值本质是土地价值

决定房价的内在因素：房屋价值。在古典经济学及马克思主义经济学中，价格是对商品的内在价值的外在体现。因此房屋的价格是房屋价值的货币表现形式。所以，真正决定房子价格的是房屋本身的价值水平。那么，要知道真相，我们就必须看懂房屋的价值怎么衡量。房屋价值的组成部分：土地、建筑、物业（品牌、售后物业服务等）

1 建筑

房屋主体都是钢筋水泥堆出来的货，各家差距无非在于有没有偷工减料，很好比较；建筑的价格差距主要还体现在产品设计和景观等等。但不论怎样比较，最终都是花实实在在的钱进去了，或者花更多心思进去了，对应的也就贵一些。但一锤定后，也就那样了。随着时间的推移，钢筋水泥搭建的房屋是要老旧的，现代建筑的所谓高科技房屋也会不断被更新迭代的，所以建筑本身不断不会涨价还会折旧贬值。

2 物业

物业包括了品牌的溢价以及物业服务的溢价，这个有差别，但同等条件下上下不会差开太多。好的物业未来会有一定的持续溢价增值能力，但也确实有限。

3 土地

没有土地，就没有房屋存在的可能——皮之不存毛将焉附？所以房产的价值主要是在土地。于是房价的问题就变成了，土地价值如何体现的问题了。

①土地资源是有限的，因此价格一定会如同其他稀缺物品（如古董）一样不断上涨；所以长远去看，依附其上的房产价格也会水战船高。

②只要是城市建设用地，就会源源不断在土地本身上进行投入。

如：在城市土地上投资新建医院、学校、高铁站、地铁、道路、绿化等等所有基础设施的增加都是政府掏出真金白银砸进去的，这些加起来在城市或者区域动辄百亿千亿甚至万亿级的投资，都无形中分摊到了你的住房或者商业用土地的土地价值中去。

③买房其实是买土地，因此房产容积率越低，价值越大，价格就会越高，而我们目前的高楼大厦和高容积率的电梯公寓因为单位面积居住的人太多，占有的土地太少，未来升值的空间会不如那些平房、别墅、多层等低密度住宅。

④北上深的高房价怎么来的？土地投入太大了，而且每年都还在持续性投入。地贵了，房能便宜么？

所以，从房屋本身价值属性看，核心城市土地供应少乃是高房价的主因！但，这不是说土地的高价成交是房价的余罪。而是说土地真实的价值是房价的本因。这是有区别的，因为高溢价的地王本身，可能已经产生了泡沫。（这里提醒高溢价拿地的开发企业，一味抢做规模前评估好自己的后盾，跟进不及时容易栽跟头）

今年4月6日两部委下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)中有这么一条“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”就是从土地供给侧进行调控：将土地供应不足的区域增加供给以“稳房价”，土地供应超标的城市暂停供地以“去库存”！

中央要对地方政府的最大财源进行目标管控，首先对于库存判断的标准如何统一和审查便是考验中央管理者的一道难题。

不少专业人士说货币超发引发的资产荒是本轮房价不断上扬的主因，我非常认同。但上扬的城市大多数还有一个共同点：就是在售房源稀缺的城市，刨除开发商捂盘因素的话，也就是住宅供地未跟上的城市往往被资本盯上。

所以，本次供给侧改革若做好了：这一轮房价整体横盘期马上就到了！房地产的青春也便真正逝去。（为什么不说下跌？关注下印钞机）

2 北京只会越来越好

最近有不少声音开始唱空北京房价。

主要依据是两条：1.设立雄安新区，建设首都副中心，疏解了北京非首都功能；2.北京新的5年供地计划。我分别拆解一下：

1 设立雄安新区对北京的影响

雄安新区、千年大计！一经提出便有人唱空北京，我也是奇了怪了。

设立雄安新区，是为解决北京大城市病，是对北京非首都功能的疏解，并不是“迁都”。也就是北京的首都功能（政治、文化和外交中心）依旧在，中央政府依旧在，领导人依旧住北京。另外非首都功能也只是疏解，并不是全部迁出。因此，医疗教育配套即便不增加也不会全部清出去。

根据北京新的5年规划，北京到2020年人口目标还是2300万，和现在的2170万相比依旧在增加。人口还将继续流入，北京依旧是很好北京！

雄安新区真的使得北京疏解人口和功能实现。未来的北京将减少雾霾天、降低交通拥堵程度。但中央还在北京，既有成熟的配套不可能消失，北京将会是更好的北京！

2 北京新的5年供地计划解读

两部委4月6日下发(建房[2017]80号)后，北京市政府4月7日批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

北京第一时间做出表率，不愧为带头大哥！这就是北京响应中央从“供给侧”进行稳定房价号召。接下去，全国范围内将纷纷跟进，在房价上涨的城市群都将增加土地供应来平衡供需关系。说多了，回过来讲讲北京这个供地计划本身。

6000公顷计划供应将建设150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时，研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

看一下张大伟帮忙统计的1季度供地表：

2017年北京土地实际供应量一季度460万平米了，这说明了北京这一次的5年供地计划是来真的。有媒体解读的历史供地计划完成不佳，在这次中央统一要求下北京必然会大有改观。

不过，你要是从北京的供地政策中去解读，那这个数据就有另一个有趣的解读了。实际市场交易的商品房住宅供应量相对有限，大部分住宅都竞配了自住型商品房或者企业自持不可售租赁用房。实际完全市场化的产权商品住宅占比计划100万套中不超过30万套。其他都是保障部分北京人或新北京人的“摇号产品”。

所以北京的供求关系，还是长期保持紧张的。

延伸1——

追问：“为什么不放开纯商品房供地？”

答：“面子上任然需要控制地王，至少公开报道上能稳定预期。”

再追：“那为什么不集中供地，降低地王出现？”

答：“你知道北京有多少大开发商么？你知道大家都饥渴成啥样了么？供多少抢多少。再说，土地整理是要周期的，拆迁那点事儿更头疼。”

延伸2——

问：“新增住宅地都在哪？”

答：“预计多集中在五环甚至六环之外，另外有部分城中旧改。”

问：“北京公布的2020年人口控制跟增加住宅用地供应冲突么？”

答：“当然，，，，，，，，不！‘’

新增供地有部分是来自城中旧改，大部分五六环外的土地也是需要征拆之后腾退出来的。新增150万套按照套均2.5人也就是解决375万人，这其中征拆或旧改出来的原住民可能就占了一半多。

另外，为了加大住宅用地供应力度。预计北京或将调整外围控规，在停止商改住后将原规划的未供应商办地中选择一些区域调整成住宅用地加快推出！

北京，只会越来越好！

3 环京已是百万人坑，下一步深坑在三四线

这个点位，大环京已经很危险了。环京是什么时候热起来的？

北京限购及房价高涨+2016年北京新增供地不足+热钱冲动+开发商造势。

于是乎，环京楼市呼呼的涨。一万多两年能涨到四万，8千的两年能涨到两万，5千的两年也能涨到一万五。But,环京买房的同志们，请你们互相看一眼，你们买的房子有几个自己去住了的？哪怕是准备去住了的。

没有北京的资源、没有北京的产业、没有北京的就业环境、空气也没比北京好哪里去。要说北京外溢，交通通达我住亦庄去国贸都要1个小时，你去大厂告诉我很近？

你告诉我是投资的，那么，很巧的是“大多数人跟你一样！”大家不过是先后挤上船而已。（真实告诉你【地产星探】接受指导买房后，后台及互动咨询的大多数粉丝大都都是投资的。对于投资买房的指导，这一年多来听话的粉丝真不少赚啊。想来我怎么可以免费呢？）

在你兴奋地追着美丽的售楼小姐，并激动地签下购房合同的那一刹那，看过区域二手房转让活跃度了么？下一步出限购和限卖政策叠加，出手更加不易。一个没有产业、优质医疗、教育支撑区域，一个交通通达来回4小时或者月交通成本几千块的区域养不了北京的刚需。环京不比北京，这里不断上扬的房价，不过是投资客们玩着击鼓传花的游戏。

环京楼市，资产荒的典型之作！谁让热钱涌动呢？

雄安差点成了新的泄洪池，好在中央真要大招，便早早加以控制！

但下一步，所有热点城市将持续发力调控。限购积压，将热钱从一线挤到二线挤到环一线再挤到旅游城市，最后三四线将通过控制土地供应降低库存以吸引热钱。最终实现“去库存”的伟大目标！这是一个比环京更大的“坑”。逐利的资本、活跃的热钱一定会掉进去，你我拦不住！（关注同名微信公众号：DCxingtan）

4 雄安新区的房子更加不能用来炒的，投资产业可以适时布局

2017年这个愚人节，党中央、国务院设立雄安新区的决定犹如惊雷，惊醒了一波又一波的炒房团趋之若鹜。各路人马全然不记得3天后就是自己老祖宗回家的日子，一个个离开北京、天津、河北乃至全国各地，撇开接待老祖宗而杀往雄安。抵达之后发现全部封盘，于是乎一夜之间周边所有的小产权和二手房被扫荡一轮甚至再一轮。市场炒家将报价从5000翻6倍到3万仅仅用了一个清明小长假！

你看到了又一个春天的故事拉开帷幕，我看到了炒房客已然用力过猛，已经将幕布扯掉了一地。

1 雄安的房子不是投机者的标的

（以下内容如图）

有人将雄安对标浦东、深圳，从市场化的角度来说雄安根本比不了，但我们要相信政府的决心和意志，政策的角度这一次会比浦东力度还大。所以雄安新区的春天是一定会来的，但这个春天是雄安的、是北京的、是京津冀的、是中央和国家的。绝对不会是炒房者的！

消息公布当晚，雄安新区就发布楼盘停售、交易冻结，雄县甚至冻结了户口迁入。无房可买的现实也在释放一个强烈的信号：雄安新区是“千年大计、国家大事”，绝不会是炒房资本竞逐的乐园。

所谓千年大计，一方面一定会进行改革开道，建立体制机制新高地。就单说房地产制度上就不排除学习新加坡等模式：80%以上房源政府统一持有作为配套保障，为新区发展助力。届时你的房子估计也就只能当酒店用了。

所谓千年大计，另一方面是建设周期真的会拉长，会有计划分步骤推动新区建设。这张白纸会在规划之初就耗费长时间去对空间布局、功能定位组织编制，一定会全面规划好再开工建设。10年的果子，炒房客3天吃掉了好几年，即便不改革你也至少套牢5年以上。

今日私购房产，明日倾家荡产！！！（关注同名微信公众号：DCxingtan）

2 雄安是创业的新天堂

（以下内容如图）

本文第二部分说过：设立雄安新区，是对北京非首都功能的疏解

什么是首都功能？国家政治、文化、外交中心是北京的首都功能。除此之外，北京现在的金融、医疗、教育、科技等核心都是非首都功能。也就是相关产业会有一部分搬迁到雄安新区。这些功能及其所具有的资源却是非常宝贵的，比如优质的教育资源、优质的医疗资源、重要的科研资源、高端生产性服务业以及企业总部资源等，这些资源对于改善一个区域的营商环境、增加对投资和人才的吸引力等，都十分重要。通过疏解，不仅要解决北京的非首都功能过多的问题，也能够对改善河北投资环境和增强吸引力发挥重要作用。（再强调一遍：疏解≠搬迁，所以别以为北京不再是北京了！）

经人民日报报道，中央企业已纷纷响应，表示将以实干抓住历史赋予的使命和机遇，争做雄安新区建设的排头兵。截至目前，已有中国石油、中国大唐、神华集团等30余家央企开始部署推进建设服务新区的相关工作。这里面随随便便哪家进去投个百十来个亿的都够关联行业的下游、下下游、乃至下下下游创业公司吃撑了。

雄安新区是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。

雄安新区定位是贯彻落实新发展理念的创新发展示范区：1.绿色生态宜居新城区；2.创新驱动发展引领区；3.协调发展示范区；4.开放发展先行区。

所以真金白银过来创业的企业，除了业务承接机会众多之外，相信政府另外还一定会给足优惠政策。

来到雄安，一切好办！！！（关注同名微信公众号：DCxingtan）

5 供给侧调控政策将在全国全面开花

历年以来，一波又一波的调控风暴，重来都是从购房者入手，也就是需求端进行调控。效果呢？自然不会理想。因为调控一直在压抑资本的天性，逐利的天性。像北京、上海、深圳这样的城市核心区，土地供应完全跟不上人口不断涌入的节奏。房价怎能不涨？反过来，像西北、东北部分三线、甚至四五线城市，本身人口就在流出，城市化进程也极其缓慢。但地方政府却因没有更多的财税来源，只能通过不断卖地增加收入，勉为其难地养好成千上万的公务员队伍。供应端越来越多，需求端也就越来越强势，于是乎就出现了轰轰烈烈的“去库存”运动！

这一次，两部委发文明确提出要求：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

这是从土地供给侧进行调控：将土地供应不足的区域增加供给以“稳房价”，土地供应超标的城市暂停供地以“去库存”！一刀下去，各地蛋疼！

北上深蛋疼地是如何增加供应。需要思考的问题包括新增住宅用地哪里寻？跟人口疏解的目标如何平衡？宅地如何控地王？等等~（人家不差钱，差的就是怎么稳定预期保住乌纱帽）；三四五线更蛋疼，疼的是不让供地的财税哪里来？公务员工资发不出不丢官那也是贼丢人的事啊。

其实，早在2016年2月23日，海南就做了供给侧改革的“示范省”。实施了“两个暂停”政策，其中一个就是对库存超过全省平均水平的城市停止了土地供应。到今天我们看到，这个政策的效果非常显著。海南整体库存直接下降一半之多（当然除了海南政策本身，全国范围的普涨内因、限购逼出、雾霾等也功不可没）。

建议北上深在人口疏解和增加供给上多下功夫：比如能不能将核心区的配套产业、优质资源主动外迁一部分到远郊区县进行分流。土地供应上能不能将远郊区县的规划性质进行住宅配置增加，在产能输出地带动下同时引导人口居住外溢。

三四线城市在土地停止供应，做去库存文章的时候，既来之则安之，好好从规划入手，将配套设施做好，包括医院、学校、超市、菜市场、公园等公共服务设施和基础设施，让大家过来帮助地区‘去库存’的购房者真正能过上便利的生活，这样房子就有人气，房地产产业才能形成一个良性循环。而不是让去库存变成一个为了去化然后继续供地盖房的恶性循环逻辑中。

简单地把“一手库存”转化为“二手库存”，可不能代表中央“房子是用来住人的”最高要求。说到这，早在去年8月8日星探君在供给侧调控方面大逆不道地是写过的一篇文章《荒唐 | 以去库存之名，施救楼市之策》，以下截图，感兴趣的朋友可以点击图片链接阅读。

不管你愿意或者不愿意，在中央本轮抑制房价过快增长和去库存大计的双向决心之下，在中央挥动大旗帜地统一要求下：下一步从供给侧进行调控是必然趋势，而且很快会全面开花。

6 买房人做好至少3年以上的持有打算，手里留点钱

这一段本来可写可不写，因为【地产星探】关注同名微信公众号：DCxingtan一直就不是带着大家炒房的号，当然也因此少收了相当一笔会员费，哈哈。基于照顾到有相当一部分订阅者还是有配置资产的述求的，有必要提笔警示一下各位。

先说第一条：做好至少3年以上持有打算

这个很直接，关心政策的应该都已经有判断。从雄安新区周边到全国各个二线城市陆续已经有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、启东、白沟等超过13个城市实施的限制购房者必须持有一定年限才能转让的新规定。除了中央统一要求的供给侧改革外，“限卖”已然成了当前各地防止投资客炒房的楼市调控的新路子。

关于这个新政策，【地产星探】关注同名微信公众号：DCxingtan 在去年7月18日也写过一篇文章《住建部，请让住宅回归自住属性|屁民之理想》，也不知道有没有什么关联性，哈哈哈（点击图片可阅读）。

预计未来还有更多的城市将执行这类新路子对投机行为进行打压。所以，真有活钱实在需要配置一部分不动产的，做好持有3年以上的打算，千万不要轻易动用高杠杆。这样的强压政策刺激下，动用高杠杆的炒房客中会有一小波炒房者集中抛售，一大波炒房团会中期套牢。

第二条：这个阶段手里留点钱

在上一部已经说过，我们预测楼市将进入横盘期。留点钱做好没有看到第一条或者忽视第一条的投机客资金链断裂后的接盘准备。以及，在强力的楼市调控之下，接手一部分还没有限制转让的城市可能出现着急出逃的投机客抛盘。

另一端，房贷方面预计银行会不断收紧，加上认房又认贷政策，购房需要一次性的时候你手里留的钱会再关键时候派上用场。楼市没有抄底，但有机会时可以捡漏。

预测将进入横盘期了，这个阶段，手里留点钱。等！

7 房企洗牌将提速，大鱼吃小鱼成常态

其一：钱袋子收紧

2016年三季度以来行业调控持续加强，房企公司债等再融资收紧，10月份全国范围内调控升级、中央经济工作会议的表态和年底地产类监管备案暂停都释放出管理层对于房企去杠杆的明显态度。

根据中原地产数据显示，2017年1月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下调幅度达到92%，延续了去年4季度来的低迷状态。资金价格也出现了明显的上行趋势。

以前拿地都有各种融资渠道，即便是小开发商也可以通过拿优质的土地为标的进行配资。但现在将全面核查拿地资金来源，将从源头上抑制配资拿地行为。

融不到钱，铤而走险玩高利贷的死得更快。现在房地产净利润率普遍不断下降的大环境下，融不到钱而去玩高利贷的小房企只能是饮鸩止渴，根本支撑不了。

其二：土地拍卖规则带来的必然趋势

先看北京的土拍规则：

（1）“地价上限+房价锁死+自持大棒+方案评比”；

（2）自持大棒为“自持70年+不得出售+单次租期不超3年+租赁网签且政府监管+不限定承赁主体+只能整体转让且不能改变规划”；

（3）方案评比为:绿建三星+装配比例100％+节能环保技术应用+规划建设方案+企业自持商品住宅运营方案；

（4）自持住宅后续管理:“自持70年+不得出售+单次租期不超3年+租赁网签且政府监管+不限定承赁主体+只能整体转让且不能改变规划”。

动不动大几十亿上百亿的资产沉淀在这，不让卖，这可不是一般开发商能玩的起的。

再看看上海最新的土拍规则：

（1）有效申请=3或者＜3家则挂牌出让；

（2）有效申请＞3家则招标出让；

（3）投标人声明在上海地区开发建设项目时均不存在被要求整改的情况；

（4）若招标出让，排名顺序前3位投标人入围竞标！

排名顺序入围标准由“招标综合评分”确定，满分100，细项如下:

经济实力（30分）

最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值，作为经济实力各评分项的计算依据。

技术资质（20分）

① 上一年度央行认可的评级机构出具的信用评级；

② 上一年度房地产开发资质；

③ 近三年中国房地产开发企业百强平均排名；

注：未参与该排名的境外投标人在该项上的得分,可根据其项目经验中的“近三年在境内‘一线城市’及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅总建面”进行比照。

项目经验（50分）

近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅情况；总建筑面积、住宅总建筑面积（装配式、绿色建筑、全装修）、自行开发住宅项目（一级资质物业占比）、近三年自行开发（已建）住宅获得国家级和省部级奖项，按规定等级评分。

直接PASS了小开发商的参与资格。

在地产圈，得北上深者得天下。现在前几十强也慢慢发现北上深不容易了，纷纷转战二线及北上深周边。这就使得好面粉都将被大一点的开发商吞噬瓜分，土地是开发商的面粉，面粉都没地可买了也就只能识趣地退出市场了。

其它：楼市将不断完善推出精装交房、现房销售等各类拉长房企回笼资本周期的新玩法，加上楼市成交量预期下滑等因素都遏制了房企的回笼资金之根本。

中小型房企，特别是混合型企业，在这个环境下推出房地产将是不得不考虑的一个问题。（广而告之：需要转让项目或整体合作的请联系星探君）

8 结束语

2016年北京930开始，全国已经有超过45个城市出台了房地产调控政策，加起来超过了140项。叠加这次的供给侧改革，以及后市认房认贷及资金面可能收紧的预期，成交量下滑已经出现。接下去，房地产市场整体横盘期相信马上就到了！

房地产的暴涨时代将消逝不见，但是不要指望一手房立刻降价。大型的开发商资金面并不紧张；中小型开发商即便资金紧了第一述求也是转让股权或卖项目，不会选择打折处理。因为对于开发商来说，房企利润整体下行的趋势下再打折卖房，是解决不了缠身的债务的。虽然炒房客的春天过去了，但刚需随时进场都不会错。只是刚需住房的形式将更加多元化：商品房、自住房、保障房、公租房等等，反正避开商改住和小产权就行。

中央三令五申“房子是用来住人的，不是用来炒的”。在这个精神的统一指挥下，这一轮一旦控制下来，房地产企业的利润将更加锁定；同样，炒房客的暴利逻辑也将不复存在。

房地产的青春即将逝去！