繁华依旧,顶豪已逝!直击今日北京新中央别墅区土拍

繁华依旧,顶豪已逝!直击今日北京新中央别墅区土拍
2017年05月03日 22:23 地产星探

导读<限价低于现价>:今日北京出让孙河一宗极佳商品房用地,房价限制单价低于目前在售周边房价的现价。

今日打油诗:

看齐北京土拍令,

今日孙河高价停。

时隔尚不足两载,

归来已非少年情!

帝都自持、自住、保障房参战教科书,历史经典自残战役列表(持续更新):

1、2014年11月2日,京奥港顺义后沙峪地块楼面价8700元/平(保障房售价1.35万/平),中间差价约4800元/平;

2、首开顺义仁和地块差价只逼2700元/平;

3、再到亦庄小国企楼面价和售价相差2176元/平;

4、2017年3月29日,天恒通州地块相差2837元/平;

5、密云地块自住房和限价住宅综合售价约15601元/平,地价约12543元/平,中间差价约3058元/平;

6、2017年4月24日中铁建拿下石景山八宝山地块,楼面价和售价之差不足2400元/平;

7、大兴瀛海和朝阳管庄楼面价和售价倒挂,自住房售价29000元/平,楼面价30145和31763元/平,就靠20%和30%的商业来找补了;

8、2017年4月27日,河南正商丰台槐房楼面价和售价差2680元/平,顺义仁和3870元/平。金隅+空港顺义天竺3900元/平左右;

 1 

地块信息

  1. 挂牌出让起始价为人民币349000万元,竞价阶梯为人民币2000万元整,竞买保证金为人民币110000万元。

  2. 本次出让宗地中商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米。

  3. 本次出让宗地限定商品住房销售价格、并设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序

  4. 本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

(地块区位图)

(地块区域土地成交历史)

北京市住房城乡建设委将按以下要求对宗地中建设的商品住房及企业自持商品住房进行管理:

1、项目中建设的商品住房应严格按照限定的销售均价和最高销售单价进行销售;

2、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修;

3、商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售;

4、项目中竞建出的企业自持商品住房将按照我市届时出台的有关政策进行管理。

 2 

竞拍情况

参加企业:城建、石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科。

中粮天恒旭辉联合体45.75亿元竞得!

成交简讯:

北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地。

建面89267平方米:F1住混(86地块)89267平方米,容积率1.5,控高24(住宅:62486.9平方米;公建:26780.1平方米);

商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米。当达到土地上限价格,及达到自持商品住房预设比例,转入高标准商品住宅建设方案。起始价349000万元。

参加企业:城建、石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科。

成交价格45.75亿元,溢价率31%,可售楼面价51251元/平方米(建安成本按照5000计算),未达到上限,竞得单位中粮天恒旭辉联合体。

 3 

个评如下

孙河板块高端到什么程度:

宗地周边在建的亚洲最大城市湿地公园(沙子营湿地公园),规划面积1237公顷,是北五环奥森的两倍。据说延伸到中央别墅区和望京商圈,辐射了16所国际学校、6所马术俱乐部、16所高尔夫俱乐部、10家医院、8座购物中心.......

1、据媒体报道:“从万科海淀永丰地块拿地伊始便在媒体和地产圈盛传的万科与小米合作模式被叫停!”

个评:在帝都持续深层次地产调控背景下,有以租带售嫌疑的合作建房套路无疾而终符合北京本轮调控全方位、360°堵漏的政策引领精神;之所以有机会相对便宜的地价拿下自持,是为了给有能力、有创新精神、有积极向上的所有新北京人租住的。这样的房子,政府怎么可能让开发商拿去变花样呢?

2、据媒体报道:“万科表示永丰自持地块未来开发运营模式,目前仍处于内部规划、讨论阶段,近期也没有就相关方面内容进一步对外披露的计划,万科会严格遵循北京市政府相关部门对企业自持商品住房相关要求”。

个评:当前,房企自持住宅难题待解,处于行业领军的万科牵一发而动全身,在经历帝都合作建房风波和数轮试探政策底线后,在目前的调控背景下,海淀永丰地块后续走向何方,是帝都地产调控深化和执行力度的试金石,加之天津、广州、杭州等地已陆续启动自持模式,海淀永丰地块具有巨大的引领作用,万众瞩目!波及甚广!万科作为首吃螃蟹的行业领军企业,必会慎之又慎!

3、开发商在自持住宅未出台管理细则的情况下,获地的初衷:有赌政策松绑的、有臆以租带售的、有想捆绑销售的、有先抢夺核心土地资源后续开发观望的、有被迫拿地维持团队运转的、有为将来租赁市场的开发及商业运营模式进行尝试和探索的,也许还有随大流拿地的:“你看万科、中粮、保利、中海、龙湖、首创、天恒,那么多标杆房企,国企央企都拿了……”!(详见深夜解读文章)

4、万科会严格遵循北京市政府相关部门对企业自持商品住房相关要求的表态及目前房企自持住宅难题待解的现实,在一定程度上会弱化自持宅地房企的参与热度。

5、国内自持物业租金收益率目前远低于融资成本,随着时间的推移,开发商已获地自持住宅地块的资金成本将持续增加,若自持难题长时间未解,有可能成为压死骆驼的最后一根稻草!

6、让我们祈祷政策松绑、租金暴涨、央妈印钞、或者用资产证券化这种高逼格的词来聊以自慰一下吧!不过,眼下是不会应验的。

7、开发商自持商品住宅是否死路一条,多数拿地企业虽然有一定的创新精神,但并不具备较大的创新能力!首吃帝都螃蟹、行业领军、具有承担社会责任的深圳国资万科责任重大,万科!我们看好你呦!

8、回顾孙河近代史,2014年,孙河CDE地块两度流拍,最终却由保利首开于2015年9月,以楼面价5.5万/平竞得,相比流拍时期楼板价涨了2万/平左右。K地块也经历类似命运,2014年7月流拍,后将住宅地块改为养老+住宅由懋源高价竞得。

9、今天出让的孙河地块已经没有一平米开发商可自由定价的商品住宅了,豪宅区孙河远逝,繁华虽依旧,豪名却渐远,好在北京地产圈关于CDE地块和K地块的传说还在!间或有帝都拓展老炮儿酒后的豪气及酒醒后的抱憾!

10、孙河豪宅远逝,帝都老炮儿尚能饭否!泰禾·北京院子、中粮瑞府、首开琅樾、龙湖·双珑原著、景粼原著,懋源璟玺,比比哪家木有10万+;感兴趣的随便打个电话问问中介卖什么价格了。

11、本宗地限定房价均价不超过67516元/平方米,有关系的赶紧先去抱好大腿吧,先想想能跟旁边大几千万上亿一套房的做邻居是多么激动人心的人生;据说近期北京大批预期豪宅的楼盘,最后取得预售证的都木有超过8万/平米。买到的朋友,好好感谢政府帮忙给砍的价吧;

12、恭喜中粮、天恒、旭辉!

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