导读<论拿地>：北京“自住型商品房”在帝都房企眼里的完美诠释！此地不拿，帝都房企没活路，但千军万马进北京，以逼近限售房价的楼面地价拿下自住房地块的开发商杀敌八百之后，往往自伤一千。

公众号：DCxingtan（地产星探）

今日打头诗：

退地理由寥无几，

拿地原因万万千！

你眼里的砒霜，

他嘴角的蜜糖。

帝都历史经典自伤房战役列表：

1、2014年11月2日，京奥港顺义后沙峪地块楼面价8700元/平（保障房售价1.35万/平），中间差价约4800元/平；

2、首开顺义仁和地块差价直逼2700元/平；

3、再到亦庄小国企楼面价和售价相差2176元/平；

4、2017年3月29日，天恒通州地块相差2837元/平；

5、密云地块自住房和限价住宅综合售价约15601元/平，地价约12543元/平，中间差价约3058元/平；

6、2017年4月24日中铁建拿下石景山八宝山地块，楼面价和售价之差不足2400元/平。

7、大兴瀛海和朝阳管庄楼面价和售价倒挂，自住房售价29000元/平，楼面价30145和31763元/平，就靠20％和30％的商业来找补了！

8、2017年4月27日，河南正商拿下丰台区新宫村旧村改造最佳位置自住房，自住房售价35000元/平（含全装修费用），可售楼面价32320元/平。仅留下2680元/平米的空间，唯一能解释的就是河南老板进北京的决心！

两千多块钱的空间，算上项目前期费用、土建、绿化、市政、财务、税费等等，恐怕想通过项目本身挣点钱是不可能完成的任务了。

那么，问题来了：

明明算不过账的土地，为什么开发商还要抢？

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这个题没有标准答案，拿地企业根据自身的实际情况各有缘由。今天，星探君在这罗列部分拿地逻辑供大家参考。同名微信公众号：DCxingtan（地产星探）

1 抢占资源

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1.抢占城市资源

城市资源的聚拢不可复制是全国人民对北京的共识，土地稀缺是全国房企对北京的统一认识。对于房地产企业来说，抢占北京土地是抢占资源的必由之路。

2.抢占土地资源

北京宅地供应不足也是开发商对宅地资源疯抢的必然之举。经“泽龙评地”统计，2016年全年北京纯商品住宅用地供应规模不到39万平米。这就不难理解各大在京开发商对于北京今年宅地的供应的渴望。

（“泽龙评地”统计，2016年全年北京仅供应7宗纯商品住宅用地）

2 先拿，活下去

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长期拿不到地是不少在京房企的共同的痛，对于开发企业来说，没有土地也就没有了留在北京的意义。不管哪家房企，北京团队想要继续活下去就必须拿地，特别是已经具备城市规模的大企业，养着上百人的团队必须有活干。于是，只要能养住团队，哪怕项目不挣钱也是得拿下再说的。因为：不拿，马上饿死；拿了，至少还能苟活着先。

3 战略布局，鸟枪换炮

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如恒大重金拿下“来广营”、“豆各庄”两宗政策房进入北京，本轮“自住型商品住房”同样引来众多外来地产商参与抢拍。河南正商更是在几度试水之后，于4月27日连下丰台、顺义两宗“自伤房”，第一次昂首挺胸高调进京。这种土豪进京模式一定是企业的战略布局考虑，这种时候也就不是算项目资金平衡的小账了。至于能否一路豪迈，实现进京后鸟枪换炮，还是如“李闯王”次年败退而出就看新人的造诣了。

4 快速规模化，提升融资能力

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跟各大行业一样，金融机构都倾向于排名靠前的企业。因此，房地产企业，特别是私企想要做大就会有一个躲避不了的方向：追求规模！而且，主要就是看的销售规模的排名。那么，刚好。北京的“自住型商品房”就给了追求快速规模化诉求的房企一个极佳的机会。这类土地地价拍到一定程度，由于限制售价大家都算不过帐。那么，这个时候需要突破一定规模达到降低集团融资成本的房企就有了极好的机会。今年随便拿下3、5宗地，明年可快速实现销售回笼的“自住型商品房”一下就能帮企业带来几百亿销售额的规模。那么，假设集团层面第二年通过规模化优势将融资成本从15%降低到了10%以内，你猜猜单单一年会节省多少亿财务成本？

5 产品创新、挖掘配套及地下空间

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项目拿下后，好的产品设计可以增加一定的附加价值。当初恒大拿下保障房的时候大家都算不过账。当然，我们相信当时恒大更主要的原因是战略进京，没有过多考虑利润。不过，后来如来广营的类别墅公建、豆各庄的集中式公寓都给项目本身增加了利润来源。不过现在商改住的口子已经堵死了，相信继续拿地的部分企业或许在配套商业指标以及建筑规范范围内的地下空间运用上会做更多的创新思考。

6 集团统筹、养肥总包

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抢夺先锋队中最活跃的莫过于中铁建、北京城建等具备建筑总包气质的集团化开发企业，不能排除忍痛拿下的原因之一是可以养肥自己的施工队。

7 增加物业面积、玩社区

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房地产的存量趋势不可逆转，若是没有这一轮国家“去库存”的推手，不少房企已经想明白并有了一些动作。其中就不乏对未来庞大的存量市场进行经营或服务的探究。在2016年全民炒房，房价疯涨环境下，或多或少还是存在一小部分能够持续保持理性看待未来趋势的开发商。这样的房企选择拿下北京的“自伤房”，恐怕有对未来存量物业服务的长期经营有所布局。