2017年05月19日 22:09:35 地产星探

7万多平方米的土地有多大?也不过就天安门广场的1/6。如果这块土地距天安门广场仅2公里!它所承载的财富价值、社会价值等则变得难以想象。

但这块位于长安街边上、宣武门附近的黄金地块,在十几年中,因其长久烂尾在庄胜手中,却沦为了“北京城的伤疤”。直到它以“中信·国安府”为名,人们渐以为它将以礼献北京城的姿态雄踞于此,价值也将得以最大释放之时。然而,中信国安用足人财物全力让项目重见春天,花开之时却硕果难结。今年年初,最高院的二审判决,让它再度陷入“不可预知”中,由此带来的社会问题也在持续发酵中。

故事源头要追溯到多年前。

公开资料显示,北京庄胜房地产开发有限公司于1992年9月在北京市工商行政管理局登记成立,随后其获得了宣武门附近这块黄金土地的开发权。不过,在2009年前后拖欠中国银行湖南省分行、粤财投资等公司的巨额债务无法偿还。

2009年10月9日,庄胜公司与信达投资、信达北分签订《合作框架协议书》。主要内容是,信达投资拟受让庄胜公司位于宣武门附近的A-G七个地块的开发项目并进行投资建设,庄胜公司完成相关手续后将其过户或更名至信达投资指定的项目公司名下。信达北分作为庄胜公司的债权人,同意对庄胜公司的债务进行重组。

在这一背景下,北京信达置业有限公司于2009年10月20日在西城分局登记成立,作为上述项目公司。上述媒体报道指出,双方约定,庄胜公司有权参股信达置业,参股比例为20%。同时在庄胜公司参股项目公司之前,项目公司应为信达投资的全资附属子公司。

2010年7月28日,庄胜公司作为甲方,信达投资、信达置业作为乙方,信达北分作为丙方,签订《框架协议书补充协议(三)》。三方一致同意解决因此前中行湖南分行起诉造成的强制执行问题,三方达成执行和解协议,共同向执行法院提出将目标地块抵偿给信达置业。除此之外,三方认定,该A-G地块拆迁,取得新的四证等所需要的费用约为5.28亿元,该地总估价为32.58亿元,扣除这部分费用后,信达投资需要向庄胜公司支付该项目地块转让款为27.3亿元,信达投资代为支出的费用,以及代庄胜公司偿还的债务等算在给与庄胜公司的转让款里。

2010年7月30日,庄胜公司与信达北分、信达置业、信达投资签订《执行和解协议书补充协议》。信达置业、信达投资同意庄胜公司以人民币1亿元增资入股信达置业,从而取得信达置业20%的股权。但这20%的入股权成为今后纠纷的隐患。

不过,在2011年,信达投资却公开在北京金融资产交易所挂牌转让其持有的信达置业股权,2011年经过一次流拍后,2012年10月31日,中信国安集团以13.6亿元公开摘牌取得了信达置业100%股权。据记者了解,信达投资在金融资产交易所转让项目公司(信达置业)股权的价格是13.6亿元,实际上信达投资对庄胜进行债务重组,以物抵债置换,中信国安取得信达置业项目公司的成本不仅包括13.6亿元的股权还包括27亿多的代庄胜偿还的债务,中信国安的实际取得成本约40亿元。

信达投资拿下的地块,为何又要转卖?

有接近信达资产的金融界人士告诉《华夏时报》记者,信达资产之所以投入重金做地产,是因为其不良贷款生意做得风生水起,数据显示,中国信达涉房类不良资产总额1321.41亿元,占所有不良资产总额的47.49%,投资房地产成为手握重金的信达资产避险的不二选择。从上世纪90年代中国信达资产从建行剥离部分不良房地产资产组建信达地产以来,信达地产一直是母公司中国信达处理不良资产的一个重要平台。

信达地产给自己的定位是金融地产商,而不是传统意义上的开发商。直到2015年,信达地产销售额才突破百亿大关,而且其地产项目多数和实际控制人中国信达业务相绑定,并引入大开发商合作开发项目,自身房地产开发能力较弱。“信达地产的主要管理层基本是从信达资产调过来,擅长金融却对开发欠缺,所以面对涉及二环内拆迁难度很大的庄胜危改二期A-G地块,信达投资最好的选择就是转让股份,引入专业开发者。”上述金融界人士称。

两次判决,剧情为何反转

在信达系将地卖给中信国安后,庄胜起诉了。

据中信国安官网显示,就在2012年10月31日,中信国安投资有限公司在北交所摘牌收购北京信达置业有限公司股权,取得庄胜二期A-G危改项目。当年11月,中信国安集团取得收购北京信达置业有限公司成交确认书等交易凭证,并办理完工商变更登记。

2013年,北京庄胜将信达投资、信达北分、信达置业告上法庭,要求解除与之签订的相关协议,返还A-G地块的权益,并支付违约金10亿元。不过,北京市高院经审理于2014年12月18日出具民事判决书,驳回了庄胜地产的所有诉讼请求,支持了信达置业的反诉,诉讼费用由庄胜地产全额承担。

此后北京庄胜上诉至最高人民法院,事件突然反转。在双方提供的证据完全相同的情况下,最高人民法院完全推翻了北京市高级人民法院的一审判决,二审判决认为,信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为,北京庄胜有权解除相关协议。结果就是,A-G地块的权益将归还给北京庄胜,北京庄胜要以15年前的价格也就是27.3亿元返还信达。除此之外,信达还需向北京庄胜支付10亿元违约金。

在这两次判决中,20%的入股权成关键因素。有媒体报道显示,庄胜公司入股信达置业的工商登记迟迟未完成。

此前,在庄胜公司与信达投资签订的《信达置业公司章程》中,双方约定信达投资货币出资人民币4亿元,占出资额80%;庄胜公司货币出资人民币1亿元,占出资额20%。除非得到对方的同意,并经审批机关批准,任何一方都不得将其认缴的出资额全部或者部分转让给公司股东以外的第三人。如对方不同意转让,应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。

据悉,北京庄胜20%信达置业股权工商登记未完成的原因是:北京庄胜是外资公司,当时外商投资房地产的限制性规定,北京庄胜以外商投资企业主体资格受限为由,迟迟未办理入股信达置业的相应手续;并且,虽经多次催促,北京庄胜亦拒绝依据框架协议以其他国内主体身份办理入股。

有资深业内人士指出,在信达置业股权转让的过程中,无论是信达投资还是接手方中信国安,一直承认北京庄胜入股20%的协议,北京庄胜未能入股一是由于其外商身份,但在条件具备时又明显怠于履行其向北京市商委报批的义务,二是其又拒绝指定其他合适的内资公司完成入股。显而易见,北京庄胜未能入股的主要责任在其自身,很难说其没有坐收渔利、坐享其成的动机。

至此,整个事件的逻辑链条次第呈现。即北京庄胜在拖欠巨额债务,转让抵押项目,迫使金融机构在债务重组过程中进行巨额的债务豁免以实现自救——类似案例在北京庄胜身上发生过多起,同时又保留了未来项目开发20%的权益。但在后续开发过程中,北京庄胜无力完成后续项目开发过程中应尽的责任,导致合作方信达投资不得不转让整个项目,信达投资与接手方中信国安一致承诺保障北京庄胜20%的项目开发权益。不过,北京庄胜因种种原因,主要是自身原因未能完成该项目20%的入股,遂希望通过司法程序推翻此前包括债务重组在内的所有协议。

所以,在庄胜未行使20%的入股权的情况下,信达投资是否有权对外转让信达置业的股权成为争论焦点。

庄胜方面认为,在其入股信达置业前,信达置业应是信达投资100%的子公司,信达投资擅自转让股权是违约行为。而信达投资则认为,转让股权后,仍然可以为信达置业履行协议承担连带责任,转让股权的行为对《框架协议书》及其补充协议的履行并无影响。当时,信达置业新“接盘方”中信国安方面也向法院表示,同意承继信达投资与庄胜公司签订的《框架协议书》等全部协议中信达投资的相关义务,接受庄胜公司入股信达置业并持有信达置业20%的股权。

两次截然不同的判决中,“20%的入股权”成为影响判决走向的关键因素。不过,对于最新的判决结果,信达在公告中表示并不认同,并称已经组织法律专家向最高院提出再审申请。

不只是权属之争

在复杂的权属纠纷之外,这块“宝地”所诱发的一系列法律诉讼和社会问题让当下的操盘者——中信国安感到“头痛”。

“不执行是抗法,但又不知道怎么执行。”在中信·国安府位于西城区宣武门商圈的形象展示中心,中信国安方面法律顾问杨静女士在接受大公网记者独家专访时表示,“我们现在的心情是矛盾的、纠结的、惶恐的。”

业主权益面临损失

根据最高人民法院二审判决,信达置业需向庄胜公司返还除B地块以外的其他6个地块。此前,庄胜公司董事长周建和接受媒体采访时曾表示,“考虑对方已经实际销售和由此带来的社会安定问题,我向最高法声明,自愿放弃B地块56000多平米的权益。现在最高法判给我的,是剩余的6个地块。”

庄胜二期A-G地块(资料图)

但在杨静女士看来,B地块虽不必返还,但A-G地块的项目是整体工程,众多国安府业主担心此判决将会把原整体项目人为割裂成两个部分,导致已销售的B地块110户住宅业主将失去原购房协议中的权益,无法享受应有的会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务。同时,由于项目出入口、车库、人防均为整体规划,此判决将会造成B地块车库不连通,人防指标不达标,设备机房灭失等实际问题,从而造成无法验收入住。即使入住后也将长期面对烂尾工地,房产价值大大贬损。

不仅如此,杨静女士指出,还有33户业主可能面临无房的风险。据了解,B地块一期工程原计划建15层,并按此计划完成预售。但预售结束后,由于北京市对整体安全高度的调整,导致项目限高从15层调整为12层。为了保障业主权益,维护社会稳定,因此我们只能牺牲自己的一部分利益,向业主承诺将原定13层至15层的33户业主以原面积、原价格转移至二期工程。而二期工程并不在B地块中,此部分业主的权益难以保障。

一次判决或将引发连环诉讼

中信国安自2012年接手此项目共投入约200亿元,其中包括摘牌股权款、偿还债券款项、后期拆迁费用、财务成本、工程成本等。目前,该项目已经完成了500户的全部拆迁工作,仅在拆迁问题上,中信国安投入约150亿元。“我们摘牌的时候是毛地,投入巨大的时间、人力和财力换来项目的增值。如果执行判决,中间的溢价对于中信国安来说就流失了。”杨静女士说,“2012年(中信国安)介入项目,中信国安与庄胜公司没有任何协议,所有协议发生在信达与庄胜公司之间,但判决是要中信国安返还项目权益,我们不知道怎么返还。”

尽管信达投资已经将信达置业100%股权转让给了中信国安,但信达投资同样面临经济损失。据相关媒体报道,信达投资方面称:“且不说我们认为庄胜公司解除重组协议的诉求不应得到支持,判决对于其他有关重大问题也均未提及,比如信达前期豁免庄胜公司的约8亿元债务怎么办?”

不得不提的是,该事件中的国企除中信国安和信达集团外,还涉及其总包单位中建二局。据杨静女士介绍,因该项目建设了众多配套设施,房屋采用精装修交房,所需的建设配套产品种类多、金额大,众多产品都需要特别研发,因此总包单位中建二局与众多分包单位、供货单位签订了一系列多达几百份合同。杨静说,总包单位也多次表示,一旦出现任何风吹草动,那么就面临着开发商、总包单位、分包单位、设计单位、供货商、材料商之间的连环诉讼。

目前,中信国安与信达投资两方,已经分别向最高法提交再审申请,最高院已经立案受理。截至发稿之日,再审时间尚未确定。另据了解中信集团、中国信达已经就目前的情况向国家有关部门进行了书面的汇报。对于项目开展,考虑到现场有近2000农民工以此项目为生计,一旦停工很可能引发社会不稳定因素,中信国安被逼无奈只能继续按照原计划进行。信达投资方面表示:“我们一定会通过法律程序,穷尽一切救济手段。”

合同应该解除么?法学界怎么看

在最高法院二审判决结果出来后引发了法学界及新闻界的热烈探讨。因为该项目标的额巨大,也引起了社会各界的普遍关注。而本案争论的焦点之一,无疑是信达投资与庄胜公司2009年签署的《框架协议》及其《补充协议三》到底是否应当解除。二审判决适用合同法认为信达投资将信达置业股权转让给中信国安的行为构成了恶意违约,所以判决解除合同。

针对这一案件,中国政法大学法律应用研究中心副主任于云斌主任根据合同及判决信息,给出了自己的解读。于主任认为,看合同一方是否构成恶意或者实质性的违约,要从整个合同的出发点,或者合同目的来探讨。本案中合同双方的出发点,无疑是通过债务重组,盘活项目,并且最终达到双方受益的目的。信达在本合同中履行了大部分义务,或者说整个交易的大部分合同均已履行完毕,先不说股权转让行为本身是否构成违约,即便是转股行为存在瑕疵也不足以推翻整个交易,达到全部合同都被解除的程度。

于主任认为,准确来说,“恶意违约”并不是一个法律概念,或者说,法律上并没有“恶意违约”的抽象定义,也没有对“恶意违约”给出一个判断标准,而案涉《框架协议》13.4条所述恶意违约情形实际上是各方当事人对合同解除权事由的一个约定。二审判决也明确其判决的法律依据是《合同法》第九十三条第二款和第九十四条第四款,而其中第九十三条规定的是合同约定解除权,第九十四条规定的是合同法定解除权。因此,这个问题的争论,从法律上来讲实际就是合同是否应当解除的问题。先说合同约定解除权问题。根据《合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

那么本案中,庄胜公司是否享有合同约定解除权呢?这就要严格依照合同约定,关键条款就是《框架协议》第13.4.4条。根据该条约定,如果信达投资不按协议及相关附件约定同意庄胜公司或庄胜公司指定的民事主体向项目公司增资,庄胜公司就有权解除合同。约定的很清楚,是同意还是不同意庄胜公司增资的问题,只有不同意或者拒绝、阻止、破坏庄胜公司或其指定的民事主体增资,才成就该条解除合同的条件。那么,信达投资有没有不同意或者拒绝、阻止庄胜公司行使增资权的言辞或者行为呢?从判决查明的事实来看,显然没有。反而是积极配合、催促庄胜公司尽快增资入股,信达投资不仅已经拨付1亿元增资款并经会计师验资确认,还多次发函敦促庄胜公司以合适的方式尽快办理股权工商变更登记,信达投资转让股权的行为并不影响庄胜公司行使增资权,甚至诉讼过程中庄胜公司也可随时办理股权变更登记成为项目公司正式股东。这是一个事实问题,如果强行通过推论认定违反了9.2条就等于违反了13.4.4条,延伸解释当事人约定的合同解除条件,则明显有违合同法的精神和相关规定。《合同法》第125条对合同解释有明确的规定,首先就是要按照合同所使用的词句进行解释,根据13.4.4条的词意分析,约定得很清楚,就是同意还是不同意增资,并且13.4条是个列举式约定,即对哪些情形下当事人有权解除合同作了详细而具体的约定,最后一段明确说了发生上述任一什么什么情形然后怎么怎么样,所以这是一个列举式规定。

因此,应当严格依照合同约定审判,这是司法常识。对于这样一个严格的列举式条款,不应任意脱离合同词意解释合同。关于合同法定解除权。根据《合同法》第九十四条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人可以解除合同。本案中,需要探讨的问题是:信达投资的转股行为是否导致合同目的不能实现。我们通过最近的媒体报道可以看出,信达投资的转股行为是否构成违约是有争议的,在此我们不作评论,先假设构成违约。那么,这种情况下是否会导致所谓合同目的不能实现以致要解除合同呢?这里还需要解决一个重要问题,即:合同目的到底是什么?对此,二审判决认定“一审判决未全面把握庄胜公司的合同目的及其人合性利益……认定信达投资对外转让股权没有影响庄胜公司实现合同目的不妥,本院予以纠正”。即:二审判决认定的是庄胜公司一方的合同目的。这显然有失偏颇。《合同法》第九十四条所说的“合同目的”怎么可能只是一方的合同目的呢?应当是合同双方共同的合同目的,而且是订立合同时双方共同认知的合同目的。本案中,案涉《框架协议》并非联合开发协议,无论是从双方的交易背景,还是从协议约定的内容来看,合同双方订立时的出发点,无疑是通过债务重组,盘活项目,最终达到双方受益的目的。增资入股问题只是整个交易当中的一个小的组成部分,这一点从交易的金额和过程即可看出,而整个交易的大部分合同均已履行完毕,合同目的已经基本实现。而且时过境迁,经过这么多年,项目早已发生了翻天覆地的变化,否则也不会有所谓庄胜公司主动放弃B地块项目权益的事情,在这种情况下,仅仅因为双方对转股行为这个整体交易中的一个环节发生争议,即彻底推翻整个交易,未免过于草率。

事实上,合同解除问题除了解除权涉及的合同约定、合同解释、合同目的等问题以外,还涉及合同解除后的效力及处理、合同纠纷的审判理念等等。二审判决在这些方面同样存在一些值得探讨的地方。

国安接盘3年,项目春天已现。花开被打落,亦或结硕果。拭目以待!

附:庄胜、信达权属纠纷回顾

●1992年,庄胜地产介入宣武门旧城改造项目,其中就包括庄胜二期A-G地块。

●2004年,庄胜在二期土地开发中陷入资金困境,信达投资入场,成为该项目的债权人。

●2009年10月9日,庄胜与信达投资、信达北京分公司签订《庄胜二期 A-G地块项目转让框架协议书》,庄胜、信达以信达置业为平台进行合作开发,项目公司首先由信达投资设立并持股100%,庄胜公司有权以增资方式取得项目公司20%股权。

●2010年7月28日,信达投资、信达北分与庄胜签订了《补充协议三》,将庄胜二期的土地使用权更名到信达置业名下。

●2011年12月2日,信达投资函告庄胜,拟在产权交易所挂牌转让所持有的信达置业65%股权,庄胜认为此举违反合同,提起行政诉讼以阻止交易。信达投资撤回挂牌。

●2012年9月28日,信达投资再次挂牌信达置业股权,转让100%股权。

●2012年11月1日,中信国安以13.6亿元的价格摘牌,以“中信·国安府”命名,开启项目打造。

●2013年5月,庄胜向北京市高院起诉,请求撤销信达投资与中信国安的股权交易,两被告应诉。因认为起诉无法达到预期结果,当年10月,庄胜公司撤诉。

●2013年12月,庄胜另案向北京市高院起诉信达投资、信达置业及信达北分,要求解除协议,返还项目(当时价值约27亿元),并由被告支付违约金10亿元,信达置业提起反诉。

●2014年12月18日,北京市高院一审判决,内容包括驳回庄胜公司诉讼请求、支持信达置业反诉请求等。

●2015年1月,庄胜公司向最高人民法院提起上诉。

●2017年3月24日,最高院作出判决,撤销北京市高级入民法院一审判决;确认解除《框架协议书》及《补充协议(三)》;信达置业向庄胜返还除B地块的其他地块和项目权益;信达投资支付违约金10亿元;庄胜向信达投资返还合同款项约22亿元及拆迁费用5.3亿元等。

采自华夏时报、大公网、中国产经网

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