两会期间，房地产税无疑还是焦点。由于近期部分房价开涨的消息再次传开，房地产税再次被推上风口浪尖。而3月4日全国人大新闻发言人傅莹回应房地产税立法时指出，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，这似乎给房地产税的热播剧泼了一盆冷水。
供 稿 | 钱耳朵（ID：wealthear）
来 源 | 正和岛（ID：zhenghedao）
新年伊始，全国部分房价开涨的消息再次传开。社科院专家直呼：一二线城市是开征的最佳时期，深圳是开征的理想实验区。紧随其后，全国人大财经委副主任表示，房地产税法正在制定过程中，关键是要选准出台窗口。紧接着，住建部副部长陆克华也表示要加快房地产税立法，有关部门正在按照中央要求开展工作。
▌ 激辩房产税：能不能降房价？
每次讨论，都重复第一个焦点：房地产税究竟能不能降房价？
房地产税在上海和重庆进行了试点，有研究结果显示：上海、重庆两个城市的实践表明，房地产税对抑制房地产投资效果还不明显，甚至有分析指出房地产税对抑制房价基本无效。
但这种观点立即得到反驳，央行货币委员会樊纲称：＂认为房地产税不管用，这违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房地产税当然不管用，如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷危机了房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。”
同样，全国人大财经委副主任委员尹中卿近日公开对媒体表示，房地产税降房价是毫无疑问的，房地产税法正在制定工作之中，关键是要选准出台的窗口。房地产税有两大功能，其一就是解决＂房子是用来住的，不是用来炒”的问题。
然而，公众得知加快房地产税立法的消息后，第一反应是房价要降了。对此，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，“不要指望房地产税出台后房价应声而落，它对房价的影响更多是遏制肆无忌惮的炒作”。可能会有一些区域的楼市有这样的预期改变，出现一个回调，但总体上改变不了。我国城镇化进程还有很大空间，中心区域的楼市均价是一个上扬曲线，这个基本不变”。
▌ 房地产税在法理上说不通！
房地产税涉及到诸多税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，相互牵连在一起，房地产税开征就要求政府必须做一场大手术。
国税总局前副局长许善达认为，目前的房地产税试点方案在法理上是相悖的。房地产税征的税基包括房价的全部，而房价里面土地使用权转让这部分占的比例很大，根据各地情况，至少占到1/2甚至2/3。土地不是居民所有的财产，居民只是70年的使用权，不是土地所有者。现在试点的房产税把土地这部分也纳入整个房屋的价格里了，对居民支付的土地使用的钱再征一个财产税，这在法理上是不通的。
房地产税现在人大立法机关在研究之中。但上面的几个问题，必须得有新的方案，按照现在的试点方案，恐怕很难得到公众的信服。我们在微信后台看到类似的反驳，一位叫“海浪”的读者留言：“要争（征）房地产税—先解释产权问题！70年！50年！怎么回事？东西都不永久是我的，怎么交税？”
▌ 推动房地产税，触动利益比灵魂还难！
而贾康认为，房地产税立法难，在于有不同的意见，有阻力，需要凝聚各方共识。在内部的讨论，法理上的障碍是不成立的，但会有一些别的说法。改革到了深水区，触动利益比触及灵魂还难。
各方有不同的意见，需要通过加快立法来解决。要理性表达社会成员不同的诉求，通过大家理性的讨论来形成最大公约数，争取最后落到立法条框里，对接到可操作层面的具体表述上。如果等民间讨论有了共识后，再进入立法，那要等很久，一定要进入立法，通过税收法定的程序，来凝聚最大公约数。
未来推进房地产税改革，仍需以渐进的方式来推进。全国建立的制度框架，适当柔性切入很有必要。比如到具体操作层面，究竟是普遍征收，还是首套房免征，或者按人均多少平米扣除，或者为了避免引发离婚潮，退到更宽松的条件等。这些问题，要赶快进入立法过程，汇聚有建设性的意见。
完成房地产税立法后，由于它是地方税，应该允许不同地方执行上有差异。比如税率不应该全国统一，应该给出一个区间，让各地决策后形成具体税率安排。再比如说，现在房地产市场“冰火两重天”的格局，可能若干年以后还会存在。未来，是否可以考虑让市场火爆的地方，先开征房地产税；需要去库存的地方，暂时不动。
▌ 开征的时机是否到来？
尽管房产税从立法到实施道阻且长，但有“房子用来住的，不是用来炒的定位”，房产税有望会加快推进。其次，从财税改革角度看，房地产税在分税制下可以平衡中央与地方的利益。在分税制下，中央与地方的财权与事权不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的财权，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。
从时间上来说，十八届三中全会对房地产税的表述，至少在2020年房地产税的框架应该初步形成，并在全国一些重要的区域和城市开征。全国全面开征可能还需要一个过程。仅从房地产角度来说，能够抑制短期投机。重庆对“三无人员”的二套房开始征收房地产税变为对一套房征收，作为阻击炒楼的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用。也有两会代表认为，当下环京的炒作也可以开征房地产税来抑制，不妨来个实验。
然而，目前，三四线去库存依然任重道远。如克强总理政府工作报告提及：目前三四线城市房地产库存仍较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。所以，去库存也是政府工作的优先级，这时推出房地产税显然不利于社会预期的引导。整个房地产业拉动了中国大约国内需求的四分之一，如果去年经济没有房地产市场一枝独秀，难言保持对房地产市场的信心。所以，房地产税推出的时机也应当在经济L型探底企稳后，经济增长转型有所起色后推出，至少是整个房地产市场去库存接近尾声。
房地产税开征将是大势所趋，从国际上看，不仅是发达国家，很多发展中国家也相继推出房地产税。房地产税对于财税改革，建立房地产长效机制，抑制楼市炒作投机必不可少。虽说3到5年之内不用担心房地产税开征，但未来有以下几种情况的投资者可要注意：目前仍然囤积多套房子、承担巨大债务的炒房者，盲目购买了旅游物业、养老地产的人。在这种情况下，投资者必须考虑合理调整家庭的资产配置。
