来源：猫叔聊财经（id：maoshucaijing）
作者：猫叔
房价预测这事，短期一年两年说不准，但是买房需要的是3-5年长持，所以如何判断楼市大势，实现准确布局，只需要记住一句话就够了：
一线看货币，二线看预期，三四线看国运。
为什么任大炮说有生之年看不到房价大跌？
为什么RM日报说房价上涨是必然趋势？
为什么小白领们怒吼一线买房要不吃不喝100年，房价还是不降？
小白领们的思维逻辑是：房子就该让我买！以我的收入买不起房子，房价就是泡沫，就该降。
但他们不知道，一线城市的房子不是给他们住的，是给全国最有钱的那帮人住的。
由于严重不对等的供需关系，一线房产有了套利空间，从而产生楼市溢价。强大的财富聚集效应让全国甚至于全世界的有钱人聚集于此，这种情况下，一线的楼市就是资金黑洞，源源不断吸入买家的钱。
所以，决定一线城市房价的，不是小白领的收入，不是城市GDP，更不是毛线租金，而是货币。一线城市房价涨不涨，只需要看货币有没有大放水就可以了。
以之前的楼市历次调控为例，货币收紧往往伴随着楼市下行，货币宽松也带来房价上涨。
2004-2007年第一轮调控，央行加息9次，房地产市场持续低迷；
2008年5次降息，加上四万亿经济刺激，房价指数绝地反击；
2010年第二轮调控，两年内加息5次，存款准备金率大幅提升，房地产市场迅速下滑；
复盘本轮房价上涨，2014年 11 月 22 日央妈展开首次降息，15年为了扩大去库存效果，央妈从3月份再次进入降息降准期，一年持续5次。多次的降息仿佛是一剂剂的春药，金融属性良好的深圳楼市受不了刺激3月份率先发力，房价一骑绝尘式的上涨，全年新建住宅涨幅近50%。半年后上海上涨，半年后北京上涨。
到2016年，由于14、15年的放水，信贷宽松，16年的房贷足足比15年多了3万亿！房贷几乎是翻了一倍。全国老百姓口袋里的3万亿变成了银行的中长期优质贷款。
至此一线戏份已经演完，2016年3月深圳调控，3月上海调控，9月北京调控，调控力度大小不一，整体房价控制的并不理想。
17年一线城市房贷利率连续9次进行上浮调整，截至到9月份，一线城市中，除上海有提供优惠利率的银行外，北京、广州、深圳平均利率破5.15%，已无优惠利率。
多次的利率上浮，给疯狂上涨的楼市又套上了紧箍咒。结合深度的房价调控政策，一线城市房价终于降温。
2二线看预期
二线城市和一线城市的房价逻辑又不相同。二线不像一线有这么扭曲的供需关系，本地人都不缺房，原本并没有急切的买房需求。但二线买房人表现出来的特征也非常明显，他们买房一哄而上，非常容易被煽动，有强烈的从众心理。
二线楼市本质上是一场庄股游戏，单边上涨。对于散户的心态，庄家把握的非常准确。所以，如何推动房价，秘诀就在拉动他们对房价上涨的预期。
所以使用一个招数，就可以拉动预期。
这一招数就是地王。先炒热一个区域，不计成本的树立起一个典范，一个“龙头股”，再配合舆论刷屏，营造整体市场向上的氛围。还有什么比地王短时间更博眼球，更有轰动效应、更刺激人心的？
二线城市的房价上涨，完全是地王的炒作套路——以本轮房价最先上涨的二线四小龙南京、苏州、厦门、合肥为例，16年就是他们的地王年，这一年地王记录频频被刷新，土拍市场异常火热。
苏州：
厦门：
南京：
合肥：
房市不同于股市，股市里就算龙头股涨，但也无力带动整个大盘。但是房市不同，只要有一个区域涨，那么很快整个城市的房价都会涨。因为买家是散户市场，有典型的羊群效应。对还没买房的纯刚需而言，房价每上涨一次，他们进入房市的门槛提高了一次，也意味着他们会承担数额更多的贷款。所以这部分人听到房价上涨是很恐慌的。一旦房价启动，预期起来，这部分人就会变成领头羊激情入市，而恐慌的情绪就会和瘟疫一样传染，最终全民接盘。
而限购限贷之后，楼市迅速冰冻。成交量降低，没多少人买了，以前挂2万的房子1万8才能卖出，大家的预期又会不断下降，开始观望，希望下跌的更多。彷佛之前的疯狂不存在过。
3三四线看国运
想要一二线房价上涨，并不难，难的是让三四线上涨。
君不见，2010年、2013年每一次一二线房价上涨，三线的开发商都很躁动。多少次鼓吹房价要涨，但由于库存过高，人口又流出，三四线房价并没有多少变化。导致最后每一次三四线的预期都被证伪。
因为让三四线房价上涨太难了。
外因上，要货币足够宽松，宽松到大量灌溉一二线截流之后，依然有充足的资金进入。内因上，要有足够的本地需求支撑。要让即使有了房子的三四线居民，拿着并不富裕的存折买房。
表面看，每一步都难如登天。所以，要想让三四线房价实现上涨，那一定要有及其强大的驱动力。
本轮的去库存任务，体现的是国家意志。为了去库存，央妈做足了准备。一方面，通过棚改刺激大家买房的需求——拆了你的破房子，鼓励你买新房子。14年GWY明确的棚改目标是470万套，而16、17年棚改目标提高到600万套/年，需求是不是大量上去了？
同时，16年央妈发明了PSL神器，从拆房补房原始模式升级为拆房给钱新模式，棚改货币化安置比例和规模明显提升。
三四线房价也如同脱了缰的野狗，肆意撒欢。（这是什么鬼比喻）有人说三四线能涨多少？不知道，这个要看当地ZF的良心，咳咳。
但是三四线还会出现这种大涨嘛？那真的要看国运了。
如今地主家余粮也不多了。从16年开始，央妈PSL期末余额增速持续放缓。三四线的货币宽松基本面也不复存在。对比16年、17年600万套/年的棚改计划，18年，19年，20年的目标是500万套/年，也能说明三四线再也不可能持续今年这样的一个大牛走势了。前期增幅过高的城市会出现调整。
为什么以前提去库存，现在提去杠杆？因为就是加杠杆去的库存啊，库存完成了，杠杆出现问题，不是白费劲吗？去杠杆，体现在楼市上，说的直白一点，就是不能让三四线城市出现大跌。
那么三四线会跌吗？我只能说，打麻将有四个人都赢的局面吗？三四线肯定会调整，至于程度，还是看国运了。
中国楼市因为宏观调控和货币节奏，历来都是以抑制需求为主。但需求被压抑太久，往往会在几年之后集中释放。所以楼市平时不涨，过几年就会猛涨一轮。业界美誉为房地产周期。
复盘本轮上涨，我们要不忘初心，认真学习。以至于在下次上涨中搞对时机，不求买房暴富，只希望再进行资产大洗劫的时候，不那么害怕，不那么狼狈。
老百姓的羊毛可以薅，但千万不能被薅成葛优啊。
